（2015）沈中民二终字第582号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-12-15

案件名称

上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳曙光房地产开发有限公司,陈琦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第582号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，该公司总经理。委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈琦，女，1971年2月25日出生，锡伯族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：李国荣，辽宁联胜律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人陈琦房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1427号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年2月5日开庭公开审理了本案，上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司的委托代理人王寅生，被上诉人陈琦的委托代理人李国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告陈琦诉称：2009年12月28日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－3号807号房产一处。合同约定，被告应在商品房交付使用后180天给原告办理产权登记，如果不能办理，被告同意：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。被告于2011年11月19日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已经构成违约。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付逾期办理产权登记的违约金22，359元，并由被告承担本案诉讼费用。一审被告沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方所签商品房买卖合同第十五条已经对逾期办证的违约责任有了明确约定，只有因出卖人的责任导致买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任，不是出卖人的责任，即使超过180天办理权属证书的，出卖人也不应承担责任。本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在答辩人，而是因为国家行政执法机关即消防局至今没有为答辩人办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是答辩人的过错，而是在答辩人工程建设期间，公安部、住房和城乡建设部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为A级，不低于B2级，又没通知答辩人，单位工程竣工验收后消防局才提出让答辩人整改，致使答辩人向房产登记机关报备延迟，这属于政府行为造成的。曙光大厦工程开工日期是2009年6月20日，当时答辩人消防设计的耐火材料等级为一级。2009年9月10日，沈阳市消防局在对答辩人报送的曙光大厦建设工程消防设计进行审核后，出具了《建设工程消防设计审核意见书》，认为答辩人的设计基本合格，同意答辩人施工，答辩人按照消防设计采购外墙保温材料进行了施工。直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对答辩人使用的外墙保温材料提出过异议。当答辩人申请沈阳市消防局进行消防验收时，才知道公安局、住房和城乡建设部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。答辩人不按公安部与住房和城乡建设部的要求整改，消防局就不验收，而消防验收不合格，即使答辩人已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续。被迫无奈，答辩人只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰项目层间防火保温层封修改造合同。因此，延迟办证的责任不在答辩人。答辩人认为，提高防火材料等级对购房者来说，虽然晚拿了几天房产证，但因保温材料抗燃性增强而增加了房屋的安全性，其房屋的市场价值也随之提高了。答辩人为消防整改已经投资了6，000，000余元，而答辩人卖房时，并没有预料到也没有把这部分建筑成本计算在房价之中，现在也没有因房屋安全性能而向购房户再收房款。第二，合同明确约定，对主张合同继续履行的买房人来说，出卖人按日万分之一承担违约金的期限只是一年。合同没有对不退房的人逾期办证超过一年继续按日万分之一承担违约金的约定，只约定了逾期办证超过一年对退房人的赔偿金，所以原告要求从逾期之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有依据。第三，原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请法院驳回原告诉讼请求。一审法院经审理查明：原告陈琦与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2009年12月28日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－3号807号建筑面积57.58平方米的房屋一处，房屋总价款290，752元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还原告，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2011年11月19日交付房屋。因被告于2014年10月22日才通过建设工程消防验收，该房屋至今尚未取得初始登记批复。现因双方对逾期办证违约金产生纠纷，故原告来院起诉。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年11月19日交付房屋，应在180天内即2012年5月17日前将办理权登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的义务，故被告已构成违约。关于违约金的问题，因原、被告已在合同中对违约责任作出约定，即“逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。”，故双方已明确约定被告仅对一年内的违约行为承担支付违约金的责任，违约行为超过一年期限的，原告有权退房，现原告不选择退房，而按一年内违约责任计算标准要求被告支付从2012年5月18日起至2014年7月1日的违约金的请求，与双方合同约定不符，原告仅有权主张从2012年5月18日起至2013年5月17日期间的违约金，但原告在明知被告违约后，并未及时向被告要求赔偿，怠于行使其权利，直到2014年7月14日才向本院起诉要求给付违约金，故2012年7月14日之前的部分已超过了诉讼时效，本院不予支持，2012年7月15日起至2013年5月17日止期间的被告共计违约307天，应支付逾期办证违约金290，752元×0.0001×307天=8926元，故原告要求被告支付逾期办证违约金22，359元的诉讼请求，本院对其中8926元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告陈琦逾期办理房屋产权证违约金8926元；二、驳回原告陈琦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元，由原告陈琦负担309元、被告沈阳曙光房地产开发有限公司负担50元。宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、依法撤销一审法院民事判决。二、依法判决驳回被上诉人陈琦的诉讼请求。主要上诉理由：第一，一审判决认定上诉人和被上诉人房屋买卖合同签订和履行过程属实，但认定上诉人没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在上诉人，而在沈阳市消防局，则是不属实的。上诉人在2014年8月6日的一审庭审中已向法庭提交了10份证据，证明上诉人已经按合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防材料等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了上诉人向房产局的登记资料报备时间。举证材料中包括上诉人于工程竣工后的2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》，上诉人于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》。直到2014年10月22日，沈阳市消防局才给上诉人下发沈公消验字﹤2014﹥第0337号《建设工程消防验收意见书》。因此，造成上诉人逾期报备办证的责任不在上诉人，而在国家行政执法机关消防局在工程竣工后擅自提高消防材料等级迟迟不给消防验收造成的。而没有消防验收合格证，沈阳市房地产局即使接收办理房屋产权的其他全部登记资料，也不给办理房屋产权证，这也是全国各地无一例外的通行作法。从双方合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内办理产权证书的，由出卖人承担逾期办证违约金”的规定看，双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”而不是“归责责任”。因此，一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。第二，上诉人与被上诉人已在合同中就逾期报备资料的违约责任做出明约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，合同仅约定买受人提出退房的，才按己付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失。另外，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦800多户购房户中绝大部分购房户都给予了理解。被上诉人陈琦答辩称：同意一审判决，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。上述事实，商品房买卖合同、购房发票等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2012年5月17日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　冬代理审判员　　郑竹玉代理审判员　　相　蒙二〇一五年二月五日书　记　员　　那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注公众号“”