（2015）中二法民一初字第21号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-01-07
案件名称
陈志洪与关顺珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈志洪,关顺珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第21号原告：陈志洪，男，1981年3月2日出生，汉族，住广东省中山市。被告：关顺珍，女，1983年3月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：黄琦、吴伟标，均系广东金羊律师事务所律师。原告陈志洪诉被告关顺珍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈志洪，被告关顺珍的委托代理人吴伟标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年7月10日签订租赁合同，租赁期限为2013年7月15日，租金为2100元／月，交租日为每个月5号之前（先交租后使用）。从签订合同之日直至2014年10月31日，被告总共只支付过3100元租金后就一直拖欠，不予支付租金。原告多次催促被告未果，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付承租原告位于中山市小榄镇绩东二怡丰四村怡乐街某号首层商铺自2013年9月1日至2014年10月31日所欠缴的租金29400元；2.被告支付原告违约金17900元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.租赁合同；2.搬离确认书；3.收据（复印件）；4.中山市小榄镇绩东二社区居民委员会证明两份；5.建荣街20号新租客营业执照复印件；6.集体土地建设用地使用证、房屋所有权证；7.工程设计批复书及相关资料。被告辩称：在双方签订租赁合同后，原告没有履行双方约定提供涉案房屋的产权证明，导致被告无法办理营业执照，无法正常经营，无法实现被告的合同目的，故被告无需支付租金及承担违约责任；另外，原告没有经过被告同意下，擅自将涉案商铺上锁，导致被告无法使用涉案商铺，被告存放在房子内十几万元的谷类发霉，被告保留追究原告责任的权利。被告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.收据；2.汇款单；3.个体工商户名称预先核准通知书及办照手续指引；4.照片。经开庭质证，被告对原告提交的证据质证意见如下：证据一、二、三的真实性予以确认，由于原告无法提供产权证明，使我方无法办理营业执照，导致合同目的无法实现，在协商过程中，原告未经我方同意把房屋锁上，实际上我方无法使用房屋；证据四的真实性、合法性、关联性均无法确认，身份关系应由公安机关出具证明，门牌号码编排设置问题也应由公安机关负责，居委会的证明不具有公信力；证据五的真实性、合法性、关联性均无法确认，此营业执照的注册日期是2014年11月27日，不能证明原、被告签订租赁合同时能够办理营业执照，且该营业执照显示的地址与租赁合同的地址不一致；证据六的真实性确认，关联性不确认，土地使用者为陈执有，不是原告，另外土地证载明的地址、建筑面片也与租赁合同的地址、建筑面积不同，无法证明涉案房产有权属证明；证据七的关联性不确认，不能证明与本案有关联。原告对被告全部证据的真实性予以确认。经审理查明：原、被告于2013年7月10日签订租赁合同，合同主要约定被告承租原告位于广东省中山市小榄镇绩东二怡丰四村怡乐街某号的自建楼房首层，作销售白米，不能作其他用途使用；租赁期为24个月，自2013年7月15日至2015年7月14日止；月租金为2100元，被告必须在每月5号前向原告缴交当月租金，否则作违约处理，原告可收回出租物，及请被告及其所有物品（包括机器属于被告的所有东西）离开；如被告不能按时支付租金，也不搬离租赁物，应向原告支付违约金，违约金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五，逾期付款超过30天的，除滞纳金顺延计算外，原告有权以停水、停电、锁门等方式敦促被告履行合同，逾期超过45天，原告有权解除租赁合同、收回租赁物、没收定金、追收欠缴的租金及其他费用包括造成原告的一切损失；租金以转账方式交纳，被告在合同签订时向原告缴纳4200元作为押金。合同签订后，被告搬入涉案物业，并按约向原告交纳4200元押金。之后，被告仅向原告指定的账户转入3200元租金后一直未缴纳租金，原告对涉案物业上锁。双方于2014年10月31日签订搬离确认书，被告正式搬离涉案物业。因被告的租金并未完全缴清，原告提起诉讼，主张前述实体权利。另查：原告提交有陈执有的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证及中山市小榄镇绩东二社区居民委员会两份证明，陈执有的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证反映位于中山市小榄镇绩东二怡丰四村，用地面积为176.02平方米，建筑面积57.28平方米的房屋属陈执有所有，于1993年颁发有权属证书。一份中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明载明：陈执有（已故）与章凤英（已故）为夫妻关系，两人育有一个儿子陈志洪，陈执有与陈志洪为父子关系。另一份中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明载明：兹有绩东二社区居民陈志洪有房屋一座，新编地址为中山市小榄镇绩东二建荣街某号。曾用地址为中山市小榄镇绩东二怡丰四村怡乐街某号。该房屋于2010年办理报建手续，其建设地点为小榄镇绩东二建兴路某号。上述三地址为同一地址。上述证明仅有中山市小榄镇绩东二社区居民委员会加盖公章，无有关部门的审批意见。再查：原告提交的中山市小榄镇建设工程设计方案批复书的备注反映陈执有位于小榄镇绩东二建兴路某号的住宅建设方案已经小榄镇规划管理所建筑方案审查，待土地证办理后方可办理建设工程规划许可证。又查：案外人何振荣于2014年11月27日在涉案的中山市小榄镇绩东二建荣街某号首层为其食品店办理了营业执照。本院认为：原、被告签订租赁合同，双方成立租赁合同关系。根据不动产权属证书及中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明可以反映，涉案房屋属拆旧所建，但就新房产是否经合法报建的问题，原告提交的中山市小榄镇绩东二社区居民委员会的证明仅证明了原告有房屋一座，且中山市小榄镇建设工程设计方案批复书也只反映了原告的房屋建筑方案经过批复，上述证明不能反映涉案物业已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，原告应承担不利的法律后果。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，上述租赁合同也属无效合同。因原、被告签订的租赁合同无效，原告依据上述合同，以被告违约为由请求支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。同时，被告诉称涉案房产不能办理营业执照，其未能就此举证证明，且原告已提交现租户的营业执照，故对于被告以无法办理营业执照而拒交租金的主张本院不予采纳。因被告实际占有、使用原告的房屋，其应参照租赁合同的标准2100元／月向原告支付占用费，故被告应向原告支付占用费按2100元／月，自2013年7月15日起计至2014年10月31日止，即32500元。被告已付的押金4200元及3200元租金，应予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告关顺珍于本判决生效之日起七日内向原告陈志洪支付涉案房屋的占用费25100元；二、驳回原告陈志洪的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为491元，由原告陈志洪负担240元，被告关顺珍负担251元（该款已由原告陈志洪预交，被告关顺珍于上述付款期限内一并支付给原告陈志洪，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员 高嘉敏二〇一五年二月五日书 记 员 李文琦 来自：