（2014）盱马民初字第1163号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-27
案件名称
赵礼祥与郭海江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵礼祥,郭海江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第五十六条，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2014）盱马民初字第1163号原告赵礼祥，农民。委托代理人赵洲，系原告赵礼祥之子，1969年12月28日出生，汉族。被告郭海江，农民。委托代理人刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。原告赵礼祥与被告郭海江房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗德俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵礼祥、被告郭海江的委托代理人刘立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵礼祥诉称，2002年左右，被告找到原告要求购买原告居住的位于盱眙县维桥乡桥东村江西组房屋五间（主房三间、厨房二间及院墙）。因原告当时不懂国家关于农村房屋的法律、政策，加之被告在2007年9月12日采取欺骗等手段，原、被告签订一份房屋买卖“协议书”，被告以人民币13000元的价格购买上述房屋及其附属设施。现原告得知双方之间买卖行为是违法行为，本着有错就改的原则，要求与被告解除协议，但遭到被告拒绝。被告所持买卖协议与原告当时所签订的协议不一致，况且原告当时只见到协议书第二页，未见到协议书第一页，该协议不是原告的真实意思表示。综上所述，为维护国家法律以及原告的合法权益，根据我国《土地法》等法律规定，请求依法确认原、被告于2007年9月12日签订的房屋买卖协议书无效，被告将位于盱眙县维桥乡桥东村江西组房屋五间以及附属设施返还给原告；本案诉讼费由被告负担。被告郭海江辩称，原告诉求超过法律规定的诉讼时效。按照《土地管理法》第六十二、六十三条规定，法律禁止一户农民两次申请宅基地，没有禁止农民出租出售宅基地上所建房屋，也没有对出售行为设置任何限制，目前法律没有对农村房屋买卖作出禁止性或者限制性规定。原、被告系亲戚关系，被告于2001年就已经实际居住在争议房屋内，2007年签订房屋买卖协议，合同实际履行已经长达十余年，期间原、被告双方对房屋买卖没有产生任何争议，现原告所诉违背了诚实信用原则。被告购买房屋后，因所购房屋比较陈旧，已经对房屋全部翻新，诉争房屋状况已经发生了比较大的变化，故实际上已经无法返还原来的房屋。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告赵礼祥与被告郭海江系亲戚关系。1993年6月1日，原告赵礼祥在盱眙县维桥乡桥东村江西组批建住宅，取得集体土地建设用地使用证（1993年6月1日，用地面积406.26平方米，建筑占地120.89平方米）。1994年8月2日，原告赵礼祥领取村镇建设工程准建证（1994年8月2日审批，建筑面积84平方米，15.5M×13M，用地面积201.5平方米，东距墙外0.50M，西距沟），并建成砖墙瓦盖主屋三间、厨房二间以及院墙。2001年，原告赵礼祥搬出该房便与儿子赵涛居住，要卖自己的房屋，被告得知便与原告赵礼祥联系购买该房屋，原、被告经协商，原告将该房屋以13000元价格出售给被告。2001年，被告郭海江给付原告赵礼祥购房款10000元，被告郭海江举家搬入该房屋居住。2003年，被告又给付原告购房款3000元，原告赵礼祥将集体土地建设用地使用证和村镇建设工程准建证交给被告郭海江。2007年5月28日，原、被告双方协商补签房屋买卖协议。该协议书内容为：“甲方：赵礼祥，乙方：郭海江，经甲乙双方协议，甲方赵礼祥同意将自家的房屋及其辅助设施等卖给乙方郭海江。具体协议细则如下：1、五间砖瓦结构房子（其中主屋三间、厨房两间，均比较陈旧）。2、四至范围：东：院墙向东延伸五十公分为界。南：院墙南墙向南延伸二十一米处沟为界。西：厨房后墙向西延伸七米处沟为界。北：主房后墙向北延伸十米处沟（另含沟的一半）为界。3、四至范围内的所有树木。4、以上三条细则中所有一切以价值一万三千元卖给乙方。5、本协议一经甲乙双方签字立即生效，任何一方不得反悔。甲方（签字）赵礼祥、赵礼祥，乙方（签字）郭海江，2007年5月28日，情况属实，赵江，2007、9、12。”原告赵礼祥、被告郭海江、当时村干部赵江均在协议书第二页上签名。2014年，原告赵礼祥到宅基田边放树，被告郭海江阻止其放树，并称树已卖给自己，双方产生争议，引起讼争。另查明，被告郭海江原住盱眙县十里营乡友法村红庙组，农村居民，被告郭海江妻子高红娟户口在盱眙县维桥乡，没有其他住宅。原、被告对该房屋一直没有办理登记过户，被告郭海江居住期间对房屋进行过零星翻修。目前，盱眙县维桥乡农田进行大户承包，涉及承包地的承包经营权带来的承包金归属争议。本案审理中，原告赵礼祥陈述：“房子不还我没有意见，超出土地使用证范围以外土地要求返还。”证明上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述；原告赵礼祥向本庭提供1994年8月2日村镇建设工程准建证复印件、农村土地承包到户登记簿、户口簿、2007年5月28日协议书复印件；被告郭海江的委托代理人刘立东向本庭提交郭海江和高红娟常住人口登记卡、1993年6月1日赵礼祥的集体土地建设用地使用证、1994年8月2日赵礼祥的村镇建设工程准建证、2007年5月28日协议书、2014年12月18日杨建年等证明，原告赵礼祥妻子郭秀英到庭证词予以证实，经庭审质证、核证，本院予以确认。本院认为，原告主张权利、被告履行债务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2001年，原、被告协商将原告所有的坐落于盱眙县维桥乡桥东村江西组（原蒋西组）砖瓦结构房屋五间及附属设施以价值13000元转让给被告，原告交付房屋以及该房屋的集体土地建设用地使用证和村镇建设工程准建证，被告付清房款13000元，并入住该房屋。2007年5月28日，原、被告补签房屋转让协议书，并取得该房屋的所有权或使用权，但被告没有将户口迁入该房屋所在集体经济组织或将该房屋进行转户登记。根据我国《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”但该房屋所坐落的宅基地属于本集体经济组织所有，不具备“转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员”的规定，违反了法律法规的强制性规定，应认定该房屋所涉及的宅基地转让无效。我国《合同法》规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”现房屋实际交付，被告已入住房屋多年，且付清房款，原告赵礼祥诉请该房屋买卖无效，但其对宅基地使用权已作弃权处分，被告实际居住该房屋而拒绝返还，村委会及土管部门对此亦未作明确处理，鉴于讼案目前具体情况，宅基地使用权以及房屋不宜回转，且原告在庭审中明确表示“房子不还我没有意见，超出土地使用证范围以外土地要求返还。”故原告请求确认原、被告于2007年9月12日签订的房屋买卖协议书无效，以及返还房屋的请求不予支持。被告郭海江在原告赵礼祥的集体土地建设用地使用证（1993年6月1日，用地面积406.26平方米，建筑占地120.89平方米）使用宅基地，不得超出该证审批用地范围，对被告超出使用该房屋宅基地面积部分，原告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决如下：驳回原告赵礼祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取63元，由原告赵礼祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费126元（户名：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。审判员 罗德俊二〇一五年二月五日书记员 李 永附相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”二、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 百度搜索“”