（2014）古民二初字第253号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-12-22
案件名称
仲倩诉刘江租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
丽江市古城区人民法院
所属地区
丽江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
仲倩,刘江
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2014）古民二初字第253号原告：仲倩，女，汉族，1988年12月13日出生，系吉林省延吉市人，现住丽江市。委托代理人（特别授权）：田学勇，系云南云勇律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：许铭仁，系云南云勇律师事务所律师。被告：刘江，男，汉族，1977年7月27日出生，江西省萍乡市人，现住丽江市。原告仲倩诉被告刘江房屋租赁合同纠纷一案，2014年8月6日本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2014年11月11日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告仲倩及其委托代理人许铭仁、被告刘江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年3月6日，被告刘江承租了案外人范国华位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋，并签订有《房屋租赁合同》，该合同约定被告刘江有权对上述房屋进行转租，后被告刘江将上述房屋改建为铺面，2013年7月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告将其承租的位于丽江市古城区五一街振兴巷铺面4间（共45平方米）出租给原告，租赁期限为四年（自2013年9月15日至2017年9月14日），租金为130000.00元／年，押金为5000.00元。合同签订后，原告依约将租金及押金支付给被告，被告将铺面交付给原告，原告接手铺面后花费100700.00元对铺面进行装饰、装潢，准备使用上述铺面开设咖啡馆。上述铺面系原告从案外人贾涛处转让而来，当时原告转让上述铺面共向贾涛支付了转让费110000.00元。后房东范国华多次到原告经营的咖啡馆以要重建房屋为由，要求原告搬离房屋，原告方才知晓被告与房东因房屋租赁发生争议，被告一直向原告隐瞒了上述情况。由于房东的干涉致使原告于2013年11月17、2013年12月30日、2014年1月15日至2014年1月19日共计7天的时间里无法正常营业，后房东范国华于2014年1月15日、2014年1月19日两次拆除了原告经营咖啡馆的大部分屋瓦，随后于2014年1月21日直接向原告出具了书面搬离房屋的通知书，要求原告限期搬离，同时还强行将出入原告经营的咖啡馆的通道予以堵塞，原告无奈只好停止经营，至起诉时已逾7个月，在此期间导致原告咖啡馆的相关设备遭受日晒雨淋，导致原告蒙受经济损失，后原告多次与被告协商解决事宜未果，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年7月16日签订的房屋租赁合同，被告返还原告停业期间的租金86547.00元；2.被告返还原告已交付的押金5000.00元；3.被告向原告支付违约金72000.00元；4.被告向原告赔偿经济损失292822.00元；5.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告一直都在积极协商与房东范国华之间的纠纷，对原告提出的要求赔偿的违约金及损失不予认可。原告为证明自己的主张，提交以下证据：1.身份证，2.身份证，第1、2组证据拟证实原、被告的身份情况；3.房屋租赁合同，拟证实2008年3月6日，被告刘江与案外人范国华签订了《房屋租赁合同》，该合同约定案外人范国华将其位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋出租给被告刘江使用，租赁期限为15年（自2008年4月1日至2023年3月31日），被告刘江有权对房屋进行转租；4.房屋租赁合同，拟证实2013年7月16日，原、被告订立房屋租赁合同，该合同约定，被告将其从案外人范国华处承租而来的位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋面积为45平米的铺面转租给原告，租赁期限为四年（自2013年9月15日至2017年9月14日止），租金为130000.00元／年，房屋押金为5000.00元；5.证明，拟证实原告向案外人贾涛支付了转让费110000.00元；6.室内装饰合同、收据及证明，拟证实原告承租铺面后，委托相关公司对铺面进行室内装饰，工程款为107000.00元，工程完工后，原告支付了107000.00元；7.个体工商户名称预先核准申请书、个体工商户名称预先核准通知书，拟证实2013年9月23日，原告为开设咖啡馆而向丽江市古城区工商局申请个体工商户名称；8.个体工商户开业登记申请书，拟证实2013年9月23日，原告申请个体工商户开业登记，从业人员为3人，资金数为400000.00元；9.丽江市古城区个体私营经济协会入会申请登记表，拟证实2013年9月23日原告申请加入丽江市古城区个体私营经济协会；10.收据，拟证实原告委托黄家宝代为其办理准营证，并支付了32000.00元；11.供货合同，拟证实2013年8月14日，原告为经营咖啡馆而与昆明市官渡区鑫品源酒店用品经营部签订了供货合同，向昆明市官渡区鑫品源酒店用品经营部购买咖啡设备；12.销售单、送货单，拟证实原告向成都鑫金兰食品有限公司昆明鑫品源酒店用品经营部订购咖啡器、咖啡原料等花费34653.00元；13.收据，拟证实原告为经营咖啡馆需要，花费1500.00元定做招牌；14.收据，拟证实原告为经营咖啡馆制作PVC卡、印刷名片等花费310.00元；15.收款收据，拟证实原告为经营咖啡吧，花费120.00元制作菜单；16.收款收据，拟证实原告为经营咖啡吧制作荧光板255.00元；17.发票及补开发票说明，拟证实原告为经营咖啡吧，购买舞台设备8400.00元；18.税务打印发票，拟证实原告为经营咖啡吧，花费2379.00元购买冰箱；19.丽江慧发酒业商贸公司批发单，拟证实原告购买葡萄酒、红酒开瓶器13222.57元；20.付款证明单，拟证实原告购买西餐原料花费2158.5元；21.销货清单，拟证实原告购买咖啡用具花费1450.00元；22.送货单，拟证实原告购买茶叶、茶壶花费707.00元；23.照片，拟证实原告经营的咖啡馆临街铺面被堵及房屋部分瓦片被强行拆除，导致咖啡馆舞台设备及冰箱受损；24.居民身份证、收条，拟证实杨建兵的身份情况及其收到原告给予的失业补贴金2000.00元。被告对原告提交的证据发表质证意见称：对原告提交的第1、2、3、4组证据无异议，对原告提交的第5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24组证据不清楚，对其真实性无法确认。经质证，被告对原告提交的第5组证据真实性不予认可，经审查，该组证据系由案外人贾涛出具，在贾涛未到庭对其真实性予以确认的情况下，本院对原告提交的第5组证据真实性不予采信，对原告提交的第6至22组证据，系原告购买及定制物品的证据，原告未提交其他证据证实上述物品均用于本案诉争房屋且上述物品已全部受损，故本院对上述17组证据真实性不予确认；对于原告提交的第23组证据照片，被告对其真实性不予认可，原告未证实照片的形成时间，故本院对原告提交的第23组证据真实性不予确认；对原告提交的第24组证据，案外人杨建兵身份证明，及杨建兵出具的收条，由于杨建兵未到庭对该份收条真实性予以确认，故本院对原告提交的第24组证据真实性不予认可。被告未提交证据。根据庭审及本院认定的证据，本院确认以下法律事实：2008年3月6日，被告刘江与案外人范国华签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告刘江承租原告位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋，租赁期限为15年（自2008年4月1日至2023年3月31日），被告刘江对该房屋享有转租的权利。2013年7月16日，原告仲倩与被告刘江签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告将其从案外人范国华处承租而来的丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋中南面约45平方米的铺面转租给原告使用，租赁期限为四年（自2013年9月15日至2017年9月14日止），租金为每年130000.00元，房屋押金为5000.00元。合同签订后，被告将该铺面交付给原告使用，原告将2013年9月15日至2014年9月14日期间的租金交付给被告，原告接手铺面用于经营咖啡馆。后由于被告刘江与本案诉争房屋所有权人范国华因履行合同产生纠纷，致使自2014年1月份起，原告经营的咖啡馆处于停业状态。原告当庭确认，原告按照合同约定支付了第一年的租金，合同剩余年限的租金并未支付，原告当庭增加诉请，要求解除原、被告双方于2013年7月16日所签订的《房屋租赁合同》。原、被告确认，针对本案诉争合同，原、被告双方并未确定违约金。本院另查明，被告刘江与案外人范国华于2015年1月9日已协议解除了被告与案外人范国华于2008年3月6日所签订的房屋租赁合同。本院认为，原、被告双方于2013年7月16日所签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，根据被告刘江与案外人范国华于2008年3月6日就案外人范国华将其位于丽江市古城区五一街振兴巷24号房屋所签订的《房屋租赁合同》中明确约定了被告有权对上述房屋进行转租，故本院认定原、被告双方于2013年7月16日所签订的《铺面租赁合同》合法有效。原、被告双方应当根据合同约定全面履行各自所承担的义务，原告已按照约定将第一年房屋租金及押金足额支付给被告的情况下，被告在原、被告双方的租赁期限内应当保证原告按照合同目的正常使用房屋。由于被告与案外人范国华因履行双方所签订的合同发生纠纷，致使原告自2014年1月起停业，被告已构成违约，且被告已解除了与案外人所签订的房屋租赁合同，已导致本案诉争合同无法履行，故本院对原告诉请解除合同的主张予以支持。合同解除的，对于尚未履行部分的租金以及原告交纳的押金，被告应当退还，故本院对原告诉请被告返还因被告违约导致原告停业期间的租金及返还押金予以支持，针对原告主张被告应返还的租金86547.00元，根据原、被告双方所订立的合同每年租金为130000.00元，130000.00元÷12月=10833.3元／月，即原、被告双方所签订的合同约定的每月租金为10833.3元，自2014年1月至2014年9月，共计9个月，10833.3元／月×9个月=97499.7元，即被告应当返还原告租金97499.7元，故本院对原告诉请被告返还停业期间的租金86547.00元予以支持。对于原告诉请被告支付违约金及赔偿损失，原、被告双方确认，原、被告双方未就本案诉争合同约定违约金，且原告未能提交证据证明其损失及其主张的损失计算标准，故本院对原告诉请被告支付违约金及损失不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告仲倩与被告刘江于2013年7月16日所签订的房屋租赁合同；二、被告刘江于判决生效之日起十日内返还原告仲倩租金86547.00元；三、被告刘江与判决生效之日起十日内返还原告仲倩交纳的押金5000.00元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8146元，由原告仲倩承担6546元，被告刘江承担1600元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长 刘智超审 判 员 顾 银人民陪审员 和茂青二〇一五年二月五日书 记 员 唐耀荣【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】 微信公众号“”