（2015）甬鄞民初字第52号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-01-28
案件名称
高博与宁波奥克斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高博,宁波奥克斯置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第五十二条，第五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第52号原告：高博，无固定职业。委托代理人：王志想，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人：陆建平，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：宁波奥克斯置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。法定代表人：郑坚江，该公司董事长。委托代理人：陆锋，该公司员工。委托代理人：施明翔，该公司员工。原告高博为与被告宁波奥克斯置业有限公司（以下简称奥克斯公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。本案于2015年1月21日公开开庭进行审理，原告高博的委托代理人王志想、陆建平，被告奥克斯公司的委托代理人陆峰、施明翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高博起诉称：2013年12月26日，被告将其通过出让方式取得，并经批准建设的商品房项目（建设项目名称为颐璟园一期西区），以盛世缔壹城作为楼盘名称开始对外预售。同时，被告在网络销售广告、楼书广告等资料上详细宣传了楼盘周边环境，包括规划中拟建的商业设施、行政中心、地铁等，强调了该楼盘优美、便利的环境，以吸引业主购买。但在售楼资料中，被告只字未提小区附近拟建造的环城南路东苑立交高架路的任何信息。2013年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买盛世缔壹城3幢2508室房屋，建筑面积105.19平方米，单价15591.30元，总价1640049元。该合同及同时签订的补充协议均系被告提供的格式合同，其中补充协议第七条、第十三条加重了原告的责任和义务，且未在签订合同时向原告说明，应为无效条款。2014年4月30日，原告突然得知东苑立交高架路将穿越所购的盛世缔壹城，并已启动建设。高架路穿越小区将带来噪音和汽车尾气污染，大大降低房屋的品质和居住环境。同日，被告对外宣布楼盘降价，降价均幅达5500元每平方米。原告等众多业主与被告交涉，抗议其隐瞒外围不利因素的行为，但被告未予理会。原告认为，被告作为涉案楼盘的开发商，对楼盘周边将建设东苑立交高架路这一重大工程是非常清楚的，但在楼盘预售及合同签署环节刻意隐瞒了上述对合同签订及售价有重大影响的因素，其行为不仅侵犯了原告的知情权，更是故意误导原告，存在隐瞒欺诈的故意，有违诚实信用原则。因东苑立交高架路的建设，导致原告所购房屋面临很大的噪音和尾气污染，存在瑕疵，原告有权解除合同而无需支付违约金。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第二十一条约定，本合同生效之后，出卖人、买受人任何一方无正当理由中止本合同的，需支付20%违约金。根据该约定，即使无正当理由，原告也有权解除合同，只不过需要承担违约责任，但合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。综上，原告请求判令：一、解除原、被告签署的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款660049元；3、被告以原告已付购房款为基数按同期银行贷款利率自起诉之日起支付利息至判决生效之日止。审理中，原告放弃第三项诉讼请求。被告奥克斯公司答辩称：一、《商品房买卖合同》补充协议第二十一条是指如果原告不能履行合同无正当理由解除合同所需承担的违约责任，该条款并非原告可以单方解除合同的理由。二、环城南路东苑立交高架路位于缔壹城小区旁的主干道，与小区之间间隔着绿化带、围墙和马路等，并未穿越小区，开发商在建造房屋时也已采取了减噪措施，现房屋尚未建成交付，关于高架路建设所产生的粉尘和噪音等影响未实际发生，原告不能以一个未知的损失来证明其购买的房屋具有瑕疵，更无法以此来主张解除合同。三、原告作为买受人，在签订涉及金额较大的房屋买卖合同前，应对楼盘周边信息进行了解。政府部门已通过网络和报纸等向社会公示了东苑立交桥快速化改造一期工程规划，原告可通过多种途径了解相关情况，对相关公示信息应当知晓。四、被告并未刻意隐瞒东苑立交高架路建设情况，在涉案楼盘开盘时，被告在现场看板上提示了东苑立交高架路的信息，在《商品房买卖合同》补充协议第七条，被告也提示买受人在签订主合同时应对所购房屋的周边环境进行调查。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告高博为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》1份，拟证明原告购买了颐璟园一期（西区）3幢2508室房屋，该合同系被告提供的格式合同，补充协议第七条、第十三条的约定与事实严重不符，加重了购房人义务，且被告并未就该条款对原告进行说明，应属无效条款的事实；以及补充协议第二十一条约定双方均有权无正当理由解除合同，只需承担购房价款20%违约金的事实；2、发票2份，拟证明原告已支付购房款660049元的事实；3、楼书1份、沙盘照片2张、楼书复印件1份，拟证明在涉案楼盘销售时，被告对周边还未建造的地铁等不确定信息都有标识，但对于紧邻小区的东苑立交桥快速化改造工程这一负面信息没有任何提示，说明被告故意隐瞒对合同签订及房屋价格有重大影响不利因素的事实；以及原告购买的房屋距环城南路仅25米，从照片看中间并未有被告所称的绿化带和围墙，道路产生的噪音和粉尘污染非常严重的事实；4、东苑立交桥快速化改造一期工程选址公示及中标公示网络打印件各1份，拟证明政府部门于2012年8月和2013年8月分别在网络上对东苑立交高架路的选址及中标情况进行过公示，被告在答辩时也陈述小区建设中已做好防噪措施，故被告作为开发商对东苑立交高架路建设情况应知情，但在发布售楼广告及销售时故意隐瞒信息的事实；5、环城南路道路照片4张，拟证明在原告与被告签订合同时环城南路上的东苑立交高架路还未建设，马路地面平整，购房人无法预见房屋将受东苑立交高架路影响的事实，以及建造的高架路与小区距离非常接近的事实；6、阳光公示照片打印件1份，拟证明在涉案楼盘预售时被告并未就东苑立交高架路建设信息进行公示，直至被告无法隐瞒该信息后，才于2014年4月底之后在售楼现场对该信息进行公示的事实；7、《鄞州区潘火街道YZ01-01-22地块住宅小区项目环境影响报告书》打印件1份，拟证明报告中明确了开发商对环境影响的告知义务，但被告在商品房预售时未提及环城南路的噪音污染，故意不履行告知义务的事实。被告奥克斯公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议1份，拟证明原告与被告的买卖关系合法有效，且在购房合同补充协议中已提示并告知原告关注小区红线外不利因素，原告签字认可且未有异议的事实；2、《宁波晚报》“东苑立交上要新建四层互通立交”的新闻报道、公证书各1份，拟证明原告通过公示途径明知东苑立交高架路规划建设的事实；3、奥克斯颐景园相关证件公示一套，拟证明被告在售楼处公示了东苑立交高架路规划情况，不存在隐瞒、欺诈的事实；4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份，拟证明被告所建商品房项目经过合法审批，符合规划设计，不存在欺诈、隐瞒的事实。对原、被告提交的证据，双方的质证意见及本院的认定意见如下：对原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同双方系完全民事行为能力人，原告在签订合同时并未提出任何异议，涉案合同有效；被告已在补充协议中尽到了提示原告注意小区周边环境的义务；补充协议第二十一条系原告曲解，并非约定双方可无理由解除合同。本院对该证据的真实性予以认定，对于补充协议第七条和第十三条的效力以及第二十一条是否约定合同双方具有无理由单方解除合同权利，本院将在说理部分综合阐述。对证据2，被告无异议，本院予以认定。对证据3，被告对楼书真实性无异议，对照片真实性不予确认，并认为该组证据无法证明原告待证事实。本院对楼书及楼书复印件真实性予以认定，但楼书作为宣传资料虽未体现楼盘周边环城南路上东苑立交高架路改造工程情况，但亦不能以此证明被告故意隐瞒以及道路噪音、灰尘对涉案房屋影响严重的事实，故对原告的证明目的本院不予采信。照片因拍摄时间无法确定，本院不予认定。对证据4，被告无异议，认为关于东苑立交高架路信息已向社会公开，任何人均能查阅。本院对该证据的真实性予以认定，对东苑立交桥快速化改造一期工程项目已向社会公示这一事实亦予以确认。对证据5，被告认为照片拍摄日期无法确定，且东苑立交高架路建设后对涉案小区是否有影响及影响大小根本无法确定。对该组证据，被告在（2014）甬鄞民初字第2145号案件中表示对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。但本院认为，该组证据仅能证明环城南路在东苑立交高架路动工前后的状态变化，无法证明购房者是否能够预见东苑立交高架路建设的事实，且现东苑立交高架路与涉案小区均在建设中，东苑立交高架路对于小区的影响，仅凭该组照片也无法证明，故对原告的证明目的本院不予采纳。对证据6，被告对真实性无异议，但认为原告提供的是缔壹城东区开盘时候的公示，该证据与本案无关，且原告对公示的理解有误。本院对该证据的真实性予以认定，对于被告是否隐瞒东苑立交高架路建设相关情况，将在说理部分综合阐述。对证据7，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为环境影响报告书是由指定机关编制后经被告确认，而非被告出具，行政机关无权对民事关系当事人设定权利义务，且该报告也无法证明被告未履行告知义务的事实；环境影响报告仅是就周边道路对小区可能产生影响的评价，但目前道路尚在建设中，实际是否会产生噪音污染尚无法确定。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的在说理部分综合阐述。对被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为补充协议第七条和第十三条系格式条款，加重了原告义务且被告并未标注提示，条款无效同时也证明了被告隐瞒东苑立交高架路建设的事实。本院对该证据的真实性予以认定，关于补充协议效力及被告是否存在故意隐瞒行为在说理部分综合阐述。对证据2，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为政府部门的公示不能当然免除开发商对业主的告知义务。本院对该证据的真实性予以认定，对于被告是否应当履行告知义务在说理部分综合阐述。对证据3，原告对真实性不予确认，认为在涉案楼盘销售时并不存在所谓的公示板，系被告伪造；对于红线内外不利因素的公示图，仅是在图上加盖了红章，不能证明被告已告知的事实。本院对该证据的真实性予以认定，对于被告在红线内外不利因素公示图中标记了环城南路高架的事实予以认定，但因无法核实该图公示的时间，故该证据无法证明在原告购房当时的公示情况。对证据4，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据与被告是否在售楼现场就东苑立交高架路进行过公示并无关联，且被告提供的公示图与建设用地规划许可证上的图纸一样，仅多了一个章，可见公示图系被告伪造。本院对该证据的真实性予以认定，对涉案楼盘建设项目已经取得用地规划许可、施工规划许可的事实予以认定。综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：颐景园一期（西区）项目地块位于宁波市鄞州区潘火街道，东面为金达路，南面、西面为河流，北面为环城南路，由被告开发建设。被告于2013年12月26日取得颐景园一期（西区）商品房预售许可证，以“盛世缔壹城”名称进行推广宣传。2013年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《颐景园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：原告购买颐景园一期（西区）3幢2508号房，建筑面积共105.19平方米，单价为每平方米15591.30元，总价1640049元。补充协议第七条约定：“买受人在签订主合同时已经在工地进行实地考查，对小区的四至、周边的市政规划和配套、环境状况都已熟知和了解；对房屋所处的位置、方向、间距、结构、高度、大小等基本情况均已熟知和了解；关于宣传资料：双方同意一切权利与义务以主合同及附图为准，并以政府有关部门验收（或备案）通过的最终状况作为交付依据。买受人对小区公建设施的分布状况及所购房屋入户进门通道、自行车停放位置及楼梯位置设置情况已作了解并认可，‘颐景园’小区规划红线外的环境非出卖人所能控制，买受人有义务自行调查；买受人不得以交付时小区红线外环境发生变化而向出卖人提出异议。除按宁波市规定应计入公摊的公建配套面积外，其余小区配套设施（包括但不限于会所、地下车库、部分管理用房等）经双方确定其权益归出卖人所有，在小区交付后将由出卖人以出售、出租或有偿服务等方式处理。”补充协议第十三条约定：“小区内所设的基础设施与公建配套等一切室外工程，包括但不限于电力设施（如变电箱、配电房、配电分支箱等）、弱电系统（如有线电话箱、宽带设备等）、供水设施（如水泵房等）、供气设施（如煤气调压站等），车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井、临时停车位等设施的位置，最终以有关部门批准的方案为准。买受人对出卖人依据政府相关职能部门批准的方案、图纸建设而且符合方案、图纸要求的小区室外现状表示认可且不持有异议；小区平面布局或模型所示位置若未标明未示意或因规划变更、相关政府要求等非出卖人原因而有所变动的设施及位置，除合同特别约定之外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解和接受，且不持有异议，出卖人不构成违约。在不影响小区总体功能及绿化率等规划指标前提下，出卖人可以对小区平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解并接受，且不持有异议，出卖人不构成违约。”补充协议第二十一条约定：“本合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由致使本合同终止的，须按总房款的20%向另一方支付违约金作为赔偿损失。”合同签订后，原告支付首付款660049元。2012年8月31日，宁波市规划局在宁波规划网上公示了宁波市东苑立交桥快速化改造一期工程规划选址，公示内容中包括了东苑立交桥快速化改造一期工程的建设地址、性质、规模、总体布局等，在总体布局中提及在现状东苑立交上，新建四层互通立交的建设情况。2012年9月1日，《宁波晚报》在A02要闻版刊登了《东苑立交上要新建四层互通立交，中心城区快速路网两项改造工程公示》的报道。涉案楼盘地块于2012年9月4日取得建设用地规划许可，2013年2月28日取得建设工程规划许可。2013年2月，宁波市环境保护科学研究设计院出具《鄞州区潘火街道YZ01-01-22地块住宅小区项目环境影响报告书》（简本），该报告经被告确认提供给鄞州区环境保护局用为鄞州区潘火街道YZ01-01-22地块住宅小区项目影响评价审批受理信息公开。该报告对涉案项目所在地声环境质量现状进行了评价，经监测项目周边污染源主要为北面的环城南路及东面的金达路，对项目的主要影响为道路交通噪声。受影响的主要为1﹟、2﹟、3﹟、4﹟、8﹟、12﹟楼，选取临路一侧有代表性的2﹟、5﹟、4﹟、12﹟的住宅楼，4﹟昼夜均有超标点，其他各预测点昼间达标、夜间超标。为减少周边道路噪声影响，报告要求建设单位采取本环评提出的各项隔声降噪以缓解道路交通噪声对本项目的影响，同时对购买临近道路一侧的住户，让其有充分的知情权，并在购房合同中明确，以避免不必要的纠纷。该报告同时载明，被告于2012年9月14日至27日期间以张贴方式对环评信息进行了公示，2013年2月20日至3月5日又在鄞州区曹隘村、妙胜村、齐心村村委会公示了环境影响报告书简本，该报告在宁波市鄞州区环境保护局网站上亦有公示。被告在售楼现场对环城南路立交桥规划建设等相关情况进行了公示，但公示时间无法确定。本院认为，关于原、被告签订的《颐景园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第七条、第十三条是否有效的问题，应结合法律规定及双方签订合同的具体情况认定。格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款并非一律无效，只有在具有法定的无效情形或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况下，条款方为无效。《颐景园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第七条从内容看，主要涉及买受人对自己所购房屋、小区环境、小区设施、小区红线外环境的了解与知悉。小区内部的环境、设施与房屋基本情况均涉及买受人的利益，是买受人在签订合同前有权知晓且应作了解的，将买受人对于小区内基础设施和公建设施的了解义务作为合同约定不存在免除一方责任或加重对方责任的情形，该约定并无法定无效情形。关于小区红线外环境，并不在被告开发建设的范围之内，确属非被告所能控制的变化。一般而言，小区红线外环境的规划设计及变更等信息，政府部门基于信息公开均会通过多种途径予以公示，原、被告对于小区红线外环境在知情权上处于平等地位。且商品房买卖系大宗商品交易，原告作为买受人，在支付大笔资金前亦应审慎考察小区周边环境，尽到合理注意义务。故本院认为，补充协议第七条约定不存在法定无效情形。补充协议第十三条主要约定涉及小区基础设施与公建设施等室外工程最终以有关部门批准的方案为准，小区平面布局或模型所示位置因规划变更、政府要求等非出卖人原因有所变更的，买受人不持异议。该约定并未加重买受人义务也未排除买受人主要权利，且并不违反法律法规的强制性规定，不存在无效情形。关于被告是否故意隐瞒环城南路东苑立交桥改造工程问题，本院认为，首先，本案所涉环城南路东苑立交桥改造工程项目在小区规划红线外，东苑立交桥的改造工程选址在政府网站和媒体进行了公示，在一定程度上为公众所知悉，该信息并非仅仅为被告所掌握，被告并无隐瞒的可能及必要；其次，尽管环城南路东苑立交桥改造工程在涉案合同签订前尚未施工到楼盘附近，但从原、被告均向本院提交了从宁波规划网站上下载的宁波市东苑立交桥快速化改造一期工程规划选址公示来看，如果原告在购房前尽到一定的考察及注意义务，应能获取环城南路东苑立交桥改造工程的相关信息；最后，对于环境影响报告书中提到开发商应在购房合同中明确道路噪声影响问题，本院认为，合同系双方当事人的合意，是双方经协商确定的结果，非因法律强制性规定，不得强制为当事人设定合同义务，环境影响报告书系环评机构对环境影响问题的评估，不具有为当事人设定合同义务的权力。综上，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已约定对于小区规划红线外的环境买受人有自行考查的义务，而环城南路东苑立交桥改造工程也通过不同渠道向社会予以公示，现有证据未能证实被告就上述工程存在故意隐瞒行为，原告主张被告隐瞒、欺诈依据不足。退一步讲，即使原告能够证明被告存在故意隐瞒行为构成欺诈，根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，属于可变更或可撤销的合同，而非可解除合同的法定条件，原告以此来主张解除合同亦无法律依据。对于环城南路东苑立交桥改造工程是否造成原告所购房屋瑕疵问题，本院认为，环境影响报告书是针对涉案颐璟园项目建设实施后对该区周边环境可能产生的影响以及周边污染源对小区环境影响的分析，并制定预防、治理措施以降低环境污染影响的报告。涉案颐璟园小区尽管面临来自金达路和环城南路的交通噪声影响，但报告同时提出了提高建筑墙体隔声效果、在临近道路一侧居民住宅边界合理种植绿化带、道路交通部门采取限速禁鸣、改造路面等交通噪声防治措施，后续通过开发商及政府部门一系列措施，能够有效降低周边道路交通噪声对小区居民住宅的影响。故环境影响报告书仅是对周边环境影响的预见性评定，并不能证明环城南路对涉案颐璟园小区建成后的实际影响。当前环城南路东苑立交桥改造工程尚在建设中，涉案小区亦未建成交付，原告在现阶段尚无法证明东苑立交高架建成后对其所购买房屋的实际影响，其以房屋存在瑕疵为由主张解除合同依据不足。对于原告是否具有无理由单方解除合同权利的问题，本院认为，《颐景园﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二十一条约定：“本合同生效后，出卖人、买受人双方任何一方无正当理由致使本合同终止的，须按总房款的20%向另一方支付违约金作为赔偿损失。”从合同一般文意理解，该约定系违约金条款，适用于一方无理由要求解除合同并得到另一方同意情况下，对无过错一方的违约赔偿，而非约定合同解除条件的条款。再者，如赋予合同双方无理由解除合同权利，将使商品房交易处于极不稳定状态，并不符合一般交易惯例。故本院认为，原告以补充协议第二十一条主张合同双方具有无理由解除合同权，系对该条款的理解偏差，也不符合常理，本院不予采纳。综上，本院认为，原、被告签订的合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告在既不符合约定解除条件又无法定解除理由的情况下，要求解除涉案《商品房买卖合同》并返还购房款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高博的诉讼请求。案件受理费10400元，减半收取5200元，由原告高博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员 徐旭霞二〇一五年二月五日代书记员 胡王馨 来源：百度搜索“”