（2014）佛城法南民初字第1013号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-06-09
案件名称
佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社与佛山乐伊陶瓷有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法南民初字第1013号原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇南庄村。负责人罗福盛。委托代理人冯简开，住广东省佛山市禅城区，系原告的工作人员。被告佛山乐伊陶瓷有限公司，住所地：佛山市禅城区南庄镇季华西路68号东区B座06-07栋三楼A。法定代表人蔡足东。原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社（以下简称南三经济合作社）诉被告佛山乐伊陶瓷有限公司（以下简称乐伊陶瓷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，适用简易程序，由本院审判员汤丽娟独任审理。后因无法向乐伊陶瓷公司送达应诉通知书等诉讼材料，适用公告送达，本案依法转为普通程序，由本院审判长李军耀与审判员汤丽娟、人民陪审员李文标组成合议庭，并于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告南三经济合作社的负责人罗福盛及委托代理人冯简开到庭参加了诉讼，被告乐伊陶瓷公司经本院传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月25日，原告与被告签订了《南庄村仓库租用合同》一份，约定由被告承租原告位于南三新村东侧4号占地面积2082平方米的仓库，租期从2014年1月1日起至2016年12月30日止，租金每年374760元。根据合同约定，被告应于2014年6月10日前交齐2014年度下半年租金。经原告多次催促被告以支票的形式向被告交纳了124920元的租金，但原告持上述支票办理转账时被银行退票。后原告发现被告已停止营业且无法联系。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付拖欠的应交未交的从2014年7月至12月仓库租金本金共计187380元并向原告支付从2014年6月11日至交清租金之日止的欠缴租金利息（利息至2014年10月16日止251.19元）；2、被告违约并承担由此引起的一切经济及法律责任，由原告没收被告的履约保证金25000元，并保留继续追缴损失的权利；3、被告即日起向原告交还承租仓库场地、门锁钥匙、水电费及一切内部设施，由原告即时接管出租资产；4、即时封存被告于仓库内一切物品物资，交由原告处理，以保障原告经济利益，最大限度减少或挽回原告损失；5、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告违约并承担违约责任，解除双方于2013年10月25日签订的《南庄村仓库租用合同》并向原告返还仓库及附属设施；被告支付拖欠原告的2014年7月10月的租金124920元，之后产生的场地占用费继续按照合同约定计算至实际返还仓库之日止；本案的诉讼费用由被告承担。被告乐伊陶瓷公司未作答辩。诉讼中，原告提供的证据如下：1、原告组织机构代码证、负责人罗福盛的当选证及身份证复印件各一份，被告企业法人营业执照及法定代表人蔡足东的身份证复印件各一份。证明原、被告的诉讼主体资格（身份情况）及罗福盛为现任村小组长。2、南庄村仓库租用合同、被告委托代理人证明及代理人黄忠利身份证各一份。证明被告公司委托黄忠利与原告签订了一份仓库租用合同，自愿合法有效，写明了双方权利义务关系。3、被告农村信用社支票、佛山农村商业银行退票理由书、报警回执（回执号：10081336）各一份。证明被告出具了一张金额为124920.00元（2014年7月份-10月份的租金）的支票，经原告承兑后遭到银行以余额不足为理由退票。原告已经就该事件报了警。4、国土资源和城乡规划局的文件（批复）及附图一份。证明仓库用地是合法的，可以作为工业用地。被告乐伊陶瓷公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利。原告提供的上述四组证据能提供原件供核对，本院对原告提供的证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及原、被告双方的陈述，本院对以下事实予以确认：2013年10月25日，原告与被告签订《南庄村仓库租用合同》一份，约定原告将其位于佛山市禅城区南庄镇南三新村东侧4号仓库租给被告乐伊陶瓷公司，该仓库占地面积为2082平方米，租赁时间从2014年1月1日至2016年12月30日止；租金每年374760元（按每月15元／m2×占地面积×12个月计算），在签合同同时交齐当年租金，以后每年分两期缴交，即每年上半年租金在上一年的12月10日前交齐，6月10日前交齐下半年租金；本仓库先收履约保证金25000元，如被告中途退出，保证金归原告所有等。被告向原告支付农村信用合作社的支票一张，票面金额为124920元，支票用途注明为租金。2014年9月30日，因余额不足，银行向原告出具上述支票的退票理由书。2014年10月16日，原告以被告拖欠从2014年7月开始拖欠其租金未付为由，诉至本院。另查明，庭审中原告确认已经收取了被告保证金25000元，涉案仓库并无房地产权属证明，该仓库亦未经竣工验收及消防验收。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，而合同效力属法院主动审查的范围，本院首先就合同的效力问题进行如下分析。原告与被告于2013年10月25日签订的《南庄村仓库租用合同》虽是双方自愿签订，但因原告并未取得涉案仓库的房地产权属证，该仓库属未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且亦未经竣工验收及消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本院认定原告与被告于2013年10月25日签订的《南庄村仓库租用合同》无效。原告以双方合同有效为由行使解除权理据不足，本院不予支持。该份租赁合同依法无效，但对于原告提出的返还仓库及附属设施的问题，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告主张被告返还仓库及附属设施合法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告与被告于2013年10月25日签订的《南庄村仓库租用合同》虽然无效，但被告占用原告的仓库，仍须支付使用仓库期间的房屋占有使用费，而合同中所约定的租金标准是原告与被告经协商一致而确定，可作为被告支付房屋占有使用费的标准。被告从2014年7月起即未向原告缴纳租金，2014年9月30日，被告虽向原告交付了票面金额为124920元的支票一张，但上述支票因余额不足未能得到承兑，导致原告实际未能收取2014年7月至10月的房屋占有使用费，故对原告要求被告支付拖欠的2014年7月至10月租金124920元的诉讼请求，本院予以支持。至于之后的房屋占有使用费，因被告至今占用涉案仓库，故被告仍须按照合同约定的租金标准向原告支付使用仓库期间的房屋占有使用费至其向原告返还仓库之日止。由于原告已经收取了被告保证金25000元，但因合同无效，相应的违约条款亦为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故上述保证金原告应返还给被告。因被告尚拖欠原告场地占用费未付，为减少诉累，上述保证金在被告应支付给原告的2014年7月至10月的房屋占有使用费中扣减，故被告实际应支付给原告2014年7月至10月房屋占有使用费为99920元（124920元-25000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：1、原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社与被告佛山乐伊陶瓷有限公司于2013年10月25日签订的《南庄村仓库租用合同》无效；2、被告佛山乐伊陶瓷有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社返还《南庄村仓库租用合同》所涉仓库及附属设施；3、被告佛山乐伊陶瓷有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社支付房屋占有使用费，其中2014年7月1日至2014年10月31日的房屋占有使用费99920元，2014年11月1日之后的房屋占有使用费计算方法：按照《南庄村仓库租用合同》所涉占地面积2082平方米、每月15元／平方米计算，从2014年11月1日起计至实际返还涉案仓库之日止；4、驳回原告佛山市禅城区南庄镇南庄村南三经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4489.4元，由被告佛山乐伊陶瓷有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 李军耀审 判 员 汤丽娟人民陪审员 李文标二〇一五年二月五日书 记 员 吴小溪 微信公众号“”