（2014）哈民一民终字第1016号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-04-01
案件名称
蔡硕与租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡硕,ＬＩＵＡＮＮＩＥＢＯＨＵＩ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十一条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民一民终字第1016号上诉人（原审被告）蔡硕，男，1974年11月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托代理人王晶，黑龙江大公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）LIUANNIEBOHUI（中文名刘安妮博慧），澳大利亚国籍，女，1967年9月25日出生，现国内经常居住地哈尔滨市道里区安隆街新湖明珠小区*栋*单元***室。委托代理人张鹏，黑龙江擎雨律师事务所律师。上诉人蔡硕因与被上诉人LIUANNIEBOHUI（中文名刘安妮博慧）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南涉外民初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人蔡硕的委托代理人王晶，被上诉人刘安妮博慧的委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：刘安妮博慧于2005年9月28日购买位于哈尔滨市南岗区南通大街85号A栋1-5层14号房产。2011年11月22刘安妮博慧与蔡硕签订了《房屋租赁合同》，刘安妮博慧将该房出租给蔡硕，租赁期限5年，自2011年12月1日至2016年11月31日止，年租金350000元，房屋租赁期内租金不变，蔡硕应于每年11月1日前向刘安妮博慧支付下一年度租金，合同第八条约定：“刘安妮博慧、蔡硕双方同意，在租赁期内有下列情形之一的，蔡硕可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按年租金的100%支付违约金。……（3）蔡硕不支付租金逾期超过90日的”。蔡硕交纳了2011年12月1日至2013年11月31日期间租金，2013年12月1日之后未再交付过租金。现刘安妮博慧请求蔡硕支付2013年12月1日至2014年1月31日期间租金。另查明，刘安妮博慧购买的诉争房屋哈尔滨市南岗区南通大街85号A栋1-5层14号房产变更为哈尔滨市南岗区南通大街83号A栋1-5层14号。刘安妮博慧起诉至一审法院主张：1、解除刘安妮博慧与蔡硕签订的《房屋租赁合同》，蔡硕立即迁出诉争房屋；2、蔡硕按该合同约定向刘安妮博慧支付违约金350，000元及使其房屋租金58，333元共计408，333元；3、本案诉讼费用由蔡硕承担。蔡硕一审经依法送达开庭传票未出庭参加诉讼，亦未提交证据。原审判决认定：刘安妮博慧与蔡硕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。在刘安妮博慧依约履行交付房屋义务后，蔡硕应按约及时支付房屋租金，未及时支付房屋租金已构成违约，故对刘安妮博慧请求支付2013年12月1日至2014年1月31日期间租金58，333元，予以支持。蔡硕迟延支付租金行为超过90日，根据双方合同约定，刘安妮博慧有权解除合同并要求蔡硕自承租房屋内搬出，故刘安妮博慧的该项诉讼请求，予以支持。刘安妮博慧请求蔡硕按合同约定支付违约金350，000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金计算方式及数额已高于造成损失的百分之三十，依据公平原则及诚实信用原则酌情按照造成损失的百分之三十予以调整，经计算为122，500元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除LIUANNIEBOHUI（中文名刘安妮博慧）与蔡硕于2011年11月22日签订的《房屋租赁合同》；二、蔡硕于本判决生效后十五日内从哈尔滨市南岗区南通大等83号A栋1-5层14号房屋内搬出；三、蔡硕于本判决生效后十日内支付LIUANNIEBOHUI（中文名刘安妮博慧）租金58，333元（自2013年12月1日至2014年1月31日）；四、蔡硕于本判决生铲后十日内支付LIUANNIEBOHUI（中文名刘安妮博慧）违约金122，500元；五、驳回LIUANNIEBOHUI（中文名刘安妮博慧）其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，蔡硕如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，425元、公告费260元，由蔡硕负担。蔡硕不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定与事实不符，本案《房屋租赁合同》不应当解除，双方应当继续履行该合同。请求：撤销一审法院判决，改判双方当事人继续履行《房屋租赁合同》，同时请求刘安妮博慧负担一、二审案件诉讼费用。刘安妮博慧在法定期间未提交书面答辩状，二审中当庭答辩称，不同意蔡硕的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。二审认定的案件事实与一审一致。本院认为：刘安妮博慧系哈尔滨市南岗区南通大街83号A栋1-5层14号房产的所有权人，双方当事人对此均没有异议，本院予以确认。2011年11月22日，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定“双方同意，在租赁期内有下列情形之一的，蔡硕可书面通知另一方解除合同……（3）蔡硕不支付租金逾期超过90日的。”该条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。蔡硕于2013年12月1日后再未交纳房屋租金，已经超过双方当事人约定的90日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，刘安妮博慧依据双方当事人的约定，作为解除权人依法正当行使请求权符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现蔡硕主张曾向出租人刘安妮博慧交纳房屋租金对方予以拒绝，但并未提交证据予以证实，也未通过法律程序予以提存，其提出继续履行双方当事人的合同没有正当理由及证据支持，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，425元，由上诉人蔡硕负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 静代理审判员 蔡耘耕代理审判员 赵峻峰二〇一五年二月五日书 记 员 齐 跃于凯华 搜索“”