（2014）中一法民一初字第2530号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-06-12
案件名称
中山市嘉信物业管理有限公司与卢蔚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市嘉信物业管理有限公司,卢蔚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第2530号原告：中山市嘉信物业管理有限公司，住所地中山市。法定代表人：潘伟明，该公司总经理。委托代理人：廖锭海，该公司项目经理。被告：卢蔚，女，1970年8月16日出生，汉族，住中山市。原告中山市嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）诉被告卢蔚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉信物业公司委托代理人廖锭海到庭参加诉讼。被告卢蔚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉信物业公司诉称：原告于2005年2月28日与中山市石岐区东港湾置业开发有限公司（以下简称东港湾置业公司）签订了物业服务合同，对中山市石岐区东港湾小区（以下简称东港湾小区）物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，多层商铺物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；另根据《广东省物业管理条例》的规定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日3‰的违约金。被告为中山市石岐区民科东路88号＊号＊＊卡的业主，应向原告交纳多层商铺物业管理费2829.9元及违约金3693.02元，但被告自2012年1月1日至今一直未交纳物业管理费，经原告多次催收均拒不交纳。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业服务费3043.68元及违约金3840.75元（物业服务费自2011年8月1日起按每月63.41元计至2014年6月30日，违约金自2011年8月16日按每日千分之三计至2014年6月30日；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将其第1项诉讼请求中的物业服务费计算标准变更为自2011年8月1日起按每月63.41元计至2013年5月31日，从2013年6月1日按每月126.8元计至2015年1月31日，违约金自2011年8月16日按实欠款额以每日1.5‰计至清偿之日止。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.营业执照；2.组织机构代码证；3.资质证书；4.法定代表人身份证明书；5.《中山市东港湾花园物业管理合同》；6.物业管理费催告函；7.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。被告卢蔚在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明：原告嘉信物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2005年2月28日，东港湾小区开发商东港湾置业公司与原告签订一份《中山市东港湾花园物业管理合同》，约定由原告对东港湾小区进行物业管理，服务期限自2005年3月1日至2008年2月28日；物业服务收费商铺按每月每平方米1.5元计算；业主或者非业主使用人未按时足额交纳物业服务费用的，按1.5‰／日的标准向原告支付违约金。除上述内容之外，合同还约定了其他内容。合同签订后，嘉信物业公司按照上述合同的约定对东港湾小区实施物业管理，合同期满后，因东港湾小区尚未成立业主委员会，原告仍继续为该小区提供物业管理服务至今。因被告卢蔚从2011年8月起拖欠物业服务费，原告经催收无果后遂于2014年9月12日诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告卢蔚系中山市石岐区东河北民科东路88号＊号楼＊＊卡商铺的业主，该商铺房在东港湾小区范围内，建筑面积为84.53方米。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案物业服务合同是原告与东港湾小区开发商东港湾置业公司在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告应受上述物业服务合同的约束。在2008年2月28日原物业服务合同终止以后，原告继续为东港湾小区提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告在此期间仍应履行向原告交纳物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。原告主张被告将涉案商铺隔断为两部分，其中一部分从2011年8月1日、另一部分从2013年6月1日开始拖欠物业服务费，因被告未到庭应诉，本院予以采信，故被告应按照合同约定每月向原告交纳其所有的中山市石岐区东河北民科东路88号＊号楼＊＊卡商铺从2011年8月1日起按63.41元／月计至2013年5月31日、从2013年6月1日按126.8元／月计算至2015年1月31日的物业服务费为3931.02元（63.41元／月×22月＋126.8元／月×20月），对于原告在此范围内的主张，本院予以支持。关于违约金，因原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失，原告现主张按照每日1.5‰计算违约金，标准明显偏高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将其调整为以实欠物业服务费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告卢蔚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，缺席判决如下：一、被告卢蔚于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉信物业管理有限公司支付拖欠中山市石岐区东河北民科东路88号＊号楼＊＊卡商铺的物业服务费3931.02元及逾期付款违约金（从2011年8月开始以每月实欠费用63.41元为本金从次月1日起计至2013年5月31日，从2013年6月开始以每月实欠费用12.8元为本金从次月1日起计至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率逐月分段计算）；二、驳回原告中山市嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告卢蔚负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市嘉信物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 匡 勇审判员 梁泳诗审判员 刘 宇二〇一五年二月五日书记员 梁 琳石丽娜 关注微信公众号“”