（2014）枣民五终字第421号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-11-20
案件名称
王彦与彭秀民土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省枣庄市中级人民法院
所属地区
山东省枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）枣民五终字第421号上诉人（原审被告）：彭秀民。委托代理人：张康宁，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彦。委托代理人：王延旗，山东荆河律师事务所律师。委托代理人：张传艳，山东荆河律师事务所律师。上诉人彭秀民因与被上诉人王彦土地租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2013）滕民初字第365号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人彭秀民及委托代理人张康宁、被上诉人王彦及委托代理人王延旗、张传艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年4月5日，滕州市洪绪镇东赵沟村村民委员全（以下简称“东赵沟村委会”）与原告签订了土地租赁合同一份，双方约定，东赵沟村委会将其位于村北侧路东的27.7亩土地出租给原告用于机械制造、生产加工及销售，租赁期限为28年，每年租金38780元，于每年的4月1日前一次性付清下一年的租金。2009年3月10日，经东赵沟村委会同意，原告与被告签订了土地租赁合同一份，双方约定，原告将其承租东赵沟村委会27．7亩土地中的10.8亩土地租赁给被告使用，租赁期限为20年，每年租金23328元，于每年的3月1日前一次性付清下年的租金，如拖欠租金，按拖欠租金的3％加收滞纳金，如逾期一个月交不清租金，原告有权收回土地，终止合同，追缴拖欠的租金，并有权拆除被告的所有建筑物，造成的损失原告概不负责。如一方违约，应向另一方支付违约金2万元。合同签订后，原告依约向被告交付了所租用的土地，至2010年3月1日前被告未向原告支付2010年的租金，同年3月24日被告向原告账户汇入租金20278元，此后又向原告汇款4600元。被告在租赁期内共计向原告支付租金44636元，2011年及以后的租金未支付。2011年4月20日，原告向被告发出书面解除合同通知书，通知被告按合同约定因被告拖欠租金而收回租赁土地，限被告一个月内迁出并归还土地。2013年3月l9日，原告诉来本院，请求解除原、被告于2009年3月10日签订的土地租赁合同；判令被告返还租赁的土地并恢复原状、支付所欠租金69984元及违约金2万元；诉讼费用及代理费用由被告承担。庭审中，被告辩称原告曾于2011年3月6日至7日在滕州市洪绪镇东赵沟村拒收租金，经查明，2011年3月6日至7日原告王彦在天津办理签订合同业务，不在滕州市；被告还辩称2011年4月20日在河南出差，并未收到原告向被告发出的书面解除合同通知书，原告及其证人均予以否认，被告未提供相关证据证实其于2011年4月20日在河南出差。另查明，原、被告约定每年租金23328元，2009年至2010年两年的租金为46656元，被告已支付租金44636元，被告尚欠2009年至2010年两年的租金2020元、2011年至2013年三年的租金69984元未支付给原告，亦未向相关部门办理所欠租金的提存事宜。还查明，原、被告租赁的土地系滕州市洪绪镇东赵沟村的集体建设用地。原审法院认为：东赵沟村委会与原告签订的土地租赁合同以及原告经东赵沟村委会同意与被告签订的土地转租合同，内容合法，意思表示真实，不违反我国法律法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告辩称，双方所争议的土地系农民集体所有的土地，依法不得租赁，故认为双方签订的土地租赁合同无效，因《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，是对农民集体所有的农业用地使用权的禁止性规定，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，集体建设用地的用途本身就是用于非农建没，本案涉及的租赁土地系集体建设用地，其性质已不再属农业用地，该土地不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条禁止的情形，被告的该辩解于法无据，不予采信。被告在租赁合同履行期间占有并使用租赁土地后未依照合同的约定支付租金系违约行为，应当支付所欠租金并承担违约责任。2011年4月20日，原告因被告拖欠原告租金向被告书面通知解除租赁合同，符合双方租赁合同的约定，双方的租赁合同从解除条件成就且原告通知被告之日起解除。被告辩称原告拒收租金且未收到原告向被告发出的书面解除合同通知书，经查明，被告所称原告拒收租金的时间原告不在滕州市，被告所拖欠原告的租金未支付给原告亦未向相关部门办理所欠租金的提存事宜，原告及其证人均否认被告于2011年4月20日在河南出差而未收到原告解除合同的通知书，被告未提供相关证据证实其于2011年4月20日在河南出差，故对被告的上述辩解，亦不予采信。原告诉求解除原、被告于2009年3月10日签订的土地租赁合同，判令被告返还租赁的土地并恢复原状、支付所欠租金69984元及违约金2万元，诉讼费用由被告承担，事实清楚，证据充分，理由正当，于法有据，应予支持。关于原告要求被告支付代理费的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零一条、第一百零二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王彦与被告彭秀民于2009年3月10日签订的《土地租赁合同》；二、被告彭秀民于判决生效后十日内退还原告王彦的租赁土地并恢复原状、支付所欠租金69984元及违约金2万元；三、驳回原告王彦其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1460元，由被告彭秀民承担。上诉人彭秀民不服原审判决上诉称：一、王彦单方解除合同的行为并不符合合同法第九十六条规定的要件，双方的租赁合同并没有解除，双方仍然处于继续履行的状态。二、一审法院遗漏必要的共同诉讼当事人滕州市金永恒建筑工程有限公司，导致本案事实未能查清。三、彭秀民将承租的土地投资建设厂房以及成立公司从事生产经营，王彦是知道且没有提出任何反对意见的，应对此后果承担至少百分之五十的过错责任。本案中彭秀民并没有擅自变更或终止合同，因此一审法院判决彭秀民支付2万元的违约金，显然没有法律依据。被上诉人王彦答辩称：上诉人不按约定支付租金，就应该承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：依法成立的有效合同，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行约定的合同义务，违约方应当按照合同约定的违约条款承担违约责任。根据上诉人彭秀民与被上诉人王彦签订的土地租赁合同中关于“每年的3月1日前，一次性付清下年的租金。如拖欠不交钱或交不清时，每拖一天按拖欠租金的3％加收滞纳金，如逾期一个月交不清时，甲方有权收回土地，终止合同。依法追缴拖欠的租金……如一方违约，应向另一方支付违约金人民币贰万元”等约定，上诉人彭秀民未按时向被上诉人王彦支付租金，构成违约，应依法按照合同约定承担违约责任。对于上诉人彭秀民关于其通过特定银行卡号汇款、2010年3月6日至7日当面交付等方式向被上诉人王彦交纳2011年度的租金但被拒收的主张，依据查明的事实，上诉人彭秀民尚欠付被上诉人王彦2009至2010年度的租金2020元，且欠付2011至2013年度的租金，上诉人也未提供证据证明其实施了交纳2012年度、2013年度租金的行为。上诉人彭秀民亦没有根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领”之规定进行提存。故一审法院判决解除双方的租赁合同，并由上诉人彭秀民返还租赁土地、恢复原状、向被上诉人王彦支付违约金，并无不当，应予确认。对于上诉人彭秀民关于一审法院遗漏必要的共同诉讼当事人，且没有查明彭秀民与滕州市金永恒建筑工程有限公司之间的关系，导致本案事实未能查清的主张，根据合同的相对性原则，合同当事人是民事权利和民事义务的承担者，在本案所涉的合同关系中，上诉人彭秀民与被上诉人王彦是合同的当事人，上诉人彭秀民未能提供有效证据证明滕州市金永恒建筑工程有限公司与本案所涉合同的权利义务存在利害关系，因而上诉人彭秀民该项上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人彭秀民上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人彭秀民承担。本判决为终审判决。审判长 曾立新审判员 周 硕审判员 朱海燕二〇一五年二月五日书记员 张 婕 来自：