（2014）平民初字第05142号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-10-12

案件名称

王凤全与施尚江租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市平谷区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王凤全,施尚江,商福利

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第九十七条，第一百一十三条第一款，第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条

全文

北京市平谷区人民法院民事判决书（2014）平民初字第05142号原告（反诉被告）王凤全，男，1979年9月22日出生。委托代理人王常胜，北京市广盛律师事务所律师。被告（反诉原告）施尚江，男，1963年10月10日出生。委托代理人施永宝，北京市友邦律师事务所律师。第三人商福利，男，1967年8月7日出生。原告（反诉被告）王凤全与被告（反诉原告）施尚江、第三人商福利租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王凤全及委托代理人王常胜，被告施尚江及委托代理人施永宝，第三人商福利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，我与被告于2007年10月10日签订场院承租协议，约定租期20年，租金每年22000元，并可在院内建房搭棚，合同期满自行拆除或协商解决。合同签订后，我依约交纳租金并于当年新建房屋、厂棚、围墙和护栏，在此从事水泥、钢筋及水泥制品等建材销售。我在承租时，曾向被告索要其与别人签订的承租场院合同，被告表示已签订，可以租赁20年，但至今未向我出示该租赁协议。2013年9月，我提出交纳下一年租金，被告告知出租人即本案第三人要收回场院，因租金上涨，其与第三人的合同已到期。同年10月12日，第三人带领装满石子的卡车欲进我承租场院进行倾倒，后我报警，第三人出示协议，表示其与被告的租期到2013年8月期满，告知我尽快撤离。被告明知其租期只有5年，却与我订立租期为20年协议，误导我大额投资新建房屋、场地、围墙等，且单方提前终止协议，严重影响经营，给我造成巨大经济损失，故起诉要求被告赔偿我合同期内租金差价39.2万元，增建房屋、厂棚、围墙折价10万元，合同期内经营性直接损失60万元，搬家费用1.8万元，共计111万元。被告辩、诉称：涉案场院系我从第三人处口头租赁所得，我与其未确定租赁期限，也无权转租，因此我将场地交付原告时未签署租赁合同，且原告非上纸寨村村民，其租赁该土地未经过相关行政部门批准，我未在原告提交的书面协议上签字，因此我与原告的租赁关系不成立，故不同意原告的诉讼请求。另反诉称，我将涉案场地交给原告使用时，院墙是红砖结构，仅有西南侧一个大门，后原告将原有院墙南侧、东侧、西侧拆除，改为现在的铁栏杆，将西南侧大门封堵，在南侧重新开门，又未经我同意在场地内建设房屋、厂棚，对场院原貌进行了改动。现第三人要求我交回场院，故反诉要求确认我与反诉被告的承租关系于2013年10月10日解除，并自该日起按每日500元标准支付场地使用费，至反诉被告完全腾退出场地日止，反诉被告将临时建设的房屋及厂棚拆除、腾退场地，将南侧、东侧、西侧院墙恢复原状。反诉被告对反诉原告的反诉辩称，我和反诉原告签订的协议中约定可以搭建房屋，且涉案场地与其居住地仅一墙之隔，其称我建设房屋、厂棚不知情、不同意与常理不符。反诉原告将场院租给我使用时就有两个大门，一个在西北侧，一个在西南侧，我将西北侧大门封堵，将西南侧大门往东移到现在的位置，将部分围墙改为护栏，拆下的砖用于加高北侧、东侧院墙及封堵西南侧大门，我自建房屋未使用院墙砖块。现其称交付场地时仅有一个大门与事实不符，因双方述称的交付场地状况不同，所以无法恢复原状。同意自2013年10月12日，按照合同约定标准支付场地占用费。第三人述称，涉案土地系1997年我从平谷区上纸寨村委会租得，随后平整了地面、修建了北正房并拉起了围墙。2002年，我将场院租给被告，当时是口头约定，租金随市场价变动，未确定期限。2008年，得知其将场地租给别人，便签订了书面合同，约定租期5年，今年10月到期，现准备将场地收回自用并要求被告将场地恢复原状。经审理查明：1997年，第三人从上纸寨村民委员会租得位于×村东×路北的未利用集体土地，并于同年6月将该地面整平、修建北正房两间并用红砖建起围墙，在围墙西南侧、东南侧均留有大门。被告隔墙居住在该场地西侧。2002年，第三人与被告口头协商，将其以每年10000元价格租给被告，租期不确定，租金随市场价变动。2003年第三人将租金调整为每年12000元。2007年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁协议，约定甲方将位于×村×路北三角地，地磅东院租给乙方使用，合同期限为20年，期间因国家或集体占地，合同自行终止，甲方退还乙方剩余租金，如乙方终止合同，甲方不退还乙方剩余租金，合同期内租金始终不变；租期内乙方可以在院内建房搭棚，但租期满后，自行拆除或协商解决；租金交付方式为每年一交上交款，每年22000元；如乙方场院用不了，可以部分转租，如乙方全部转租，甲方立即收回。协议书由原告及被告妻子周×代被告签字。另在协议书下方补充约定交款日期为每年的10月10日。合同签订后，原告自2007年到2012年每年10月10日向被告交纳租金22000元，至2013年10月10日。2007年底，原告在涉案场地建造正房三间、东厢房一间用于生活起居，所建房屋未挖建地基，以方砖为磉。后原告又在所建房屋前后搭建厂棚用于存放水泥，上述建筑，原告使用了部分原有院墙的红砖。原告建造上述房屋及厂棚未办理合法建设手续。原告在涉案场地出售水泥、钢筋及水泥制品，水泥为主营业务和主要利润来源。2008年8月30日，第三人与被告签订了场院承租协议书，租期为2009年1月1日至2013年12月31日，每年租金两万元。2013年9月，被告告知原告因第三人要收回场地，租赁协议不能继续履行，同年10月，第三人准备收回场地并欲在院内倾倒砂石料，后第三人同意原告使用场地至2013年底。原、被告就经济损失问题协商未果，原告遂诉至本院。2013年11月22日，本院查看了现场、清点了现场存货。关于原告主张的诉讼请求，原告申请评估，经随机确定由北京京评价格评估有限公司为本案评估机构。2014年1月15日，该公司出具价格评估报告，评估结论为，建筑物、构筑物重置成新价为122175元，存货搬运费用为11028元、土地年租金市场价格为38750元。因现有资料无法准确估算年经营利润，该公司未予评估。2013年12月26日评估公司勘察现场后，原告开始搬家，至12月30日，已将全部存货和生活用品搬至北京市平谷区×村东，原告在此与案外人共同经营水泥等建材的销售业务。本院在2014年3月3日作出（2013）平民初字第05938号民事判决书，判决后被告不服，上诉于北京市第三中级人民法院，该院于2014年6月20日作出民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，撤销一审民事判决，发回重审。在本案审理过程中，被告对原审《价格评估报告书》提出异议，认为：1、工程计算表第1页中厨房、卧室、院地、院墙中涉及的砖地起墁、砖基础砌筑、砖外墙砌筑使用的红砖均归属于被告，不应作为评估对象；2、原告建设的房屋并未委托具有施工资质的专业工程公司进行施工，不发生间接工程费、企业管理费、规费、社会保险费、住房公积金、税金等费用。该报告将不发生的费用计入鉴定结论直接导致评估价格过高，与实际价格严重背离。3、该报告中仅有李×、陆×、武×的印章，没有该三人签名，且仅有李×、陆×二人证书复印件，没有武×的证书复印件，且李×、陆×的证书复印件上也不能看出其具备的鉴定项目。2014年11月24日，北京京评价格评估有限公司针对原告异议书复函答复：1、依据双方当事人签字确认的“勘验调查记录”，只有院墙的主材不在评估范围内，我公司核对后已做修改，并将更改后的院墙工程计算表附后；2、我公司是根据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市2012房屋修缮工程预算定额中规定的“取价依据”进行评估的，该定额是北京市住房和城乡建设委员会根据国家及北京市有关法律、法规、规范性文件规定的，结合本市实际情况编制的费用标准，为社会平均成本，采用该标准进行计算，符合北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作规范；3、根据《北京市涉案（涉诉）财产价格鉴定操作标准规范》附录二的要求，由2名以上有签字权的价格鉴定人员签名或盖章，可见签名或盖章具有同等效力，证书为注册价格鉴证师的资格证书，旨在证明鉴定人具有相应资格。根据要求附两个职业资格复印件即可。综上，我公司委派鉴定人符合相关法律、法规和规定。其工程计算表的院墙工程总造价为14998.78元。双方对此无异议。原告对于建筑物、构筑物重置成新价的评估价格超出其诉讼请求100000元，未作出表示。上述事实，有双方当事人陈述、王凤全与施尚江的场院承租协议书、租金收条、施尚江与商福利签订的场院承租协议书、水泥提货单、水泥运输证明、水泥销售价格证明、村委会证明、证人证言及证明、评估报告及评估费发票、勘察笔录及现场照片、录音及录音记录等在案佐证。本院认为：原告提交的场院承租协议书是原告与被告真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议虽由被告之妻代为签字，但结合原告以前交纳租金均有被告妻子签收且被告认可已收到租金的事实，足以认定其妻周×在协议书上的签字系被告认可的有效的代理行为，该行为对被告发生效力。被告以无转租权、原告非本集体组织成员为由主张协议无效，但第三人与被告并未明确约定不得转租且第三人得知被告转租后并未提出异议、涉案地块亦非农业用地，因此被告主张合同无效的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。故本院认定原告与被告签署的场院承租协议书为有效合同。另原告已于2013年12月30日搬离涉案场地，原告与被告已协商解除了租赁协议。被告在不确定对涉案场地拥有20年使用权的情况下，却与原告签署了租期为20年的协议，其缔约过失行为是导致涉案协议提前解除的主要原因，对原告因此遭受的损失承担赔偿责任，而原告在签署协议时未尽到合理的注意义务以避免被告的权利瑕疵，亦存在一定过错，故可适当减轻被告的赔偿责任。关于原告要求赔偿的建筑物、构筑物重置成新价的损失，原告与被告签订的租赁协议约定，租期内原告可以在院内建房搭棚，但租期满后，自行拆除，或协商解决，因此被告提出的对此不知情、不同意在此扩建改建的抗辩与事实不符，本院不予采纳。但原告扩建改建并未办理合法建设手续，因此产生的改建、扩建费用的损失由双方按照过错分担。对于评估价格，现被告对评估报告提出了异议，后北京京评价格评估有限公司针对原告异议书做出了书面回复，扣除异议部分的价格后，按照责任比例确定被告给付数额；原告主张的搬家费用高于本院根据评估结果计算的金额，应以评估结果为准；现租金差价损失的具体数额不能确定，即租金的高低随市场变化，且该损失不得超过被告在订立合同时应当预见的范围，故本院酌情确定原告寻找替代房屋周转期间为六个月，差价以评估结果中的租金市场价格为标准，减除租赁协议约定的租金作为差价计算；原告主张合同期内经营性利润损失，因缺乏法律依据，本院不予支持，但在解除合同后，原告确有实际损失，本院根据原告寻找替代房屋周转期间，以评估结果中租金市场价格作为标准计算被告赔偿数额。对于反诉原告要求反诉被告给付场地占用费的请求，因合同实际履行至2013年12月30日，反诉被告应按照合同约定租金标准给付占用费；现双方已经协商解除合同并实际履行，被告反诉要求确认双方的承租关系于2013年10月10日终止已无实际意义；反诉原告要求反诉被告将临时建设的房屋及厂棚拆除、腾退场地，将南侧、东侧、西侧院墙恢复原状的请求，因反诉被告扩建的房屋及厂棚等建筑，已附和于涉案场院，且非反诉被告违约，另经过评估，本院已确认由反诉原告赔偿反诉被告建筑物、构筑物重置成新价的损失，现如果拆除，会造成不必要的损失，故对反诉原告该请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条（二）项的规定，判决如下：一、被告施尚江在本判决生效后十日内，赔偿原告王凤全租金差价、搬家费用、建筑物和构筑物重置成新价、其他实际损失十二万四千五百一十九元。二、反诉被告王凤全在本判决生效后十日内，给付反诉原告施尚江自二○一三年十月十一日至同年十二月三十日的租金四千八百八十二元。三、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费七千五百元，由原告王凤全负担一千五百元（已交纳），由被告施尚江负担六千元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费七千三百九十五元，由原告王凤全负担一千四百七十九元（已交纳），被告施尚江负担五千九百一十六元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费五十元，由反诉被告王凤全负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　李朝文人民陪审员　　何会银人民陪审员　　王金财二〇一五年二月五日书　记　员　　齐　蕊搜索“”