（2014）东中法民一终字第1658号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-06-01

案件名称

东莞市艾冠电子有限公司与东莞金翎汽车遮阳帘有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东莞市艾冠电子有限公司,东莞金翎汽车遮阳帘有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2014）东中法民一终字第1658号上诉人（原审原告）：东莞市艾冠电子有限公司，住所地：东莞市塘厦镇田心工业区正龙路6号A栋厂房。法定代表人：敖再春，经理。委托代理人：陈新房，江西翠微律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞金翎汽车遮阳帘有限公司，住所地：东莞市塘厦镇田心村。法定代表人：阎铁麟，总经理。委托代理人：刘大军，广东尚融律师事务所律师。委托代理人：陈海燕，广东尚融律师事务所实习律师。上诉人东莞市艾冠电子有限公司（以下简称艾冠公司）因与上诉人东莞金翎汽车遮阳帘有限公司（以下简称金翎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年3月19日，艾冠公司向原审法院提出诉讼，请求判令：（一）金翎公司返还履约保证金37800元；（二）金翎公司返还2014年2月21日所交的2月20日至3月19日租金19072元；（三）金翎公司支付提前结束租赁期的违约责任30000元；（四）金翎公司支付未通知艾冠公司将租赁物转租给第三人的违约金30000元；（五）金翎公司赔偿艾冠公司装修厂房损失271063.4元；（六）金翎公司赔偿艾冠公司搬迁费用32500元；（七）金翎公司赔偿艾冠公司经济损失30000元并赔偿公证费794.4元及评估费3000元；（八）本案诉讼费用由金翎公司承担。原审法院经审理查明：2011年11月19日，金翎公司作为甲方、艾冠公司的法定代表人敖再春作为乙方，签订了一份《厂房租赁合同》。该《厂房租赁合同》约定由乙方承租甲方位于东莞市塘厦镇田心的一座铁皮面棚结构房屋（内无装修、无变压器、无电柜电线电房等）用作经营五金电子加工厂，租期自2011年11月20日起至2018年2月19日止，保证金37800元，2012年2月20日起至2015年2月19日止每月租金12600元；约定乙方可按照实际需要对出租厂房予以改造，对甲方提供的现况厂房乙方有权自行处理改建；约定在租赁期间甲方无论任何理由需提前结束租期的，应提前一个月通知乙方并向乙方支付违约金30000元整；约定租赁的厂房出现权属争议，视为甲方根本违约，应承担违约金30000元，并由甲方承担乙方的损失，乙方的损失包含且不限于搬厂费、搬厂误工费、停工期间乙方工人工资的损失、乙方停工期间的营业损失等；约定如遇国家征用、拆迁、危房改造等政府因素影响本合同的履行，应按国家相关规定对乙方进行补偿，甲方同意赔偿乙方30000元并甲方退回乙方保证金等。2011年11月22日，艾冠公司的法定代表人敖再春向金翎公司缴纳了保证金37800元。艾冠公司、金翎公司在交接涉案房屋时并未列明交接清单，艾冠公司在交接后对涉案房屋进行了装修，但艾冠公司未能提供相应的装修合同、装修费用票据等。金翎公司主张在出租时已配套了大铁门、小铁门、办公室；艾冠公司予以否认，主张均系其安装。2013年12月27日，金翎公司向艾冠公司发出了一份《搬迁通知》，以金翎公司“厂房破旧、需要三旧改造重建”为由，通知艾冠公司于2014年1月30日前搬迁。金翎公司主张涉案厂房列入政府的三旧改造范围，但对此金翎公司未能进行相应举证；艾冠公司也予以否认。为保全证据，艾冠公司于2014年1月10日向东莞市东部公证处申请对涉案厂房的现状进行证据保全，支出公证费500元，东莞市东部公证处出具了（2014）粤莞东部第000614号公证书予以公证。艾冠��司另主张其支出公证费294.4元，对此艾冠公司举证了一份开票项目为晒相的发票为证，但艾冠公司未能举证此晒相费用系因本次公证所产生。随后，艾冠公司又委托东莞市华联资产评估事务所对艾冠公司单次工厂搬迁的资产损失及费用进行评估，支出评估费3000元。东莞市华联资产评估事务所出具了一份华联资评字（2014）0030号资产评估报告书，评估涉案房屋内的固定资产（大铁门、小门、大门水泥柱、简易厂房、卫生间冲水箱、厂房办公室、厂房办公室玻璃门、厂房拉闸门、隔断墙、铁网墙、铁皮棚、蓄水池、电线、电箱及其它、装电工程）的重置价值共271063.4元，评估搬厂的搬迁费共31000元，上述评估价自2014年1月17日起一年内有效。金翎公司认为艾冠公司举证的上述公证书及资产评估报告书系艾冠公司单方委托制作，故不予认可。艾冠公司自2014年2月22日起开始搬离涉案厂房，至2014年2月26日搬离完毕。艾冠公司主张实际产生的搬迁费用为32500元，并提供了一份搬厂协议及收据为证，金翎公司予以否认。2014年3月19日，艾冠公司提起本案诉讼。庭审中，艾冠公司、金翎公司一致同意，由金翎公司退还艾冠公司保证金37800元、2014年2月22日至2014年3月19日期间的租金11760元。庭审中，艾冠公司、金翎公司确认，现已无对涉案房屋的装修价值进行评估的客观基础。另，关于诉讼请求第四项即要求金翎公司支付未通知艾冠公司将租赁物转租给第三人的违约金30000元，艾冠公司当庭予以放弃。经原审法院向艾冠公司、金翎公司双方释明，如原审法院认定涉案的两份《厂房租赁合同书》无效，艾冠公司表示也不变更诉讼请求，金翎公司表示也不提起反诉。另查，艾冠公司主张在签订《厂房租赁合同》时金翎公司曾向其出示房地产权证及金翎公司与当地居委会签订的土地使用合同，主张金翎公司告知艾冠公司涉案房屋已取得房地产权证；金翎公司予以否认，主张涉案房屋未取得房地产权证及未取得建筑工程规划许可证。经原审法院向东莞市塘厦房地产交易所及东莞市塘厦镇规划房产管理所调查取证，查得金翎公司名下无房地产权证，也无办理过任何建筑工程规划许可证。原审法院认定以上事实的依据有：《厂房租赁合同》、保证金收据、《搬迁通知》、公证书、资产评估报告书、搬厂协议及收据、发票，原审法院调取的《房产登记信息查询结果》、《关于查询东莞金翎汽车遮阳帘有限公司名下房屋建筑工程规划许可证的情况说明》等及本案原审庭审笔录等。原审法院认为，艾冠公司、金翎公司一致同意由金翎公司退还艾冠公司保证金37800元、2014年2月22日至2014年3月19日期间的租金11760元，系艾冠公司、金翎公司自由处分诉讼权利，原审法院予以准许；另，艾冠公司自愿放弃其提出的诉讼请求第四项即要求金翎公司支付未通知艾冠公司将租赁物转租给第三人的违约金30000元这一诉讼请求，也系艾冠公司自由处分其诉讼权利，原审法院也予以准许。涉案《厂房租赁合同》的签订方虽然为金翎公司及艾冠公司的法定代表人敖再春，但从合同签订目的系用于经营五金电子加工厂及艾冠公司一直实际使用涉案房屋来看，实际上系艾冠公司履行涉案《厂房租赁合同》的权利义务，故艾冠公司系合同当事人。《厂房租赁合同》虽系艾冠公司、金翎公司双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。据原审法院向东莞市塘厦房地产交易所及东莞市塘厦镇规划房产管理所调查取证的结果，查得涉案房屋未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，艾冠公司、金翎公司签订的《厂房租赁合同》无效。至于艾冠公司、金翎公司对合同无效如何承担责任的问题，双方均主张对方存在过错。原审法院认为，金翎公司作为出租方，其对于案涉房屋是否具有房地产权证或建设工程规划许可证理应是知晓的，其在未取得上述证件的情况下将案涉房屋出租给艾冠公司，显然对于案涉房屋合同关系无效负有过错；而艾冠公司作为案涉租赁合同关系的缔约一方，其在缔约时亦应当尽到相应的审慎义务，以核实租赁物的权属情况并确定其将订立的合同关系是否存在无效的风险，显然艾冠公司亦未履行该义务，其对于案涉租赁合同关系的无效亦负有过错；且双方当事人中任意一方尽到其义务，均可有效避免订立案涉无效的合同关系，故对于案涉租赁合同的无效，原审法院认为艾冠公司与金翎公司应承担同等的责任，即艾冠公司、金翎公司双方各负50%的责任。承上，艾冠公司、金翎公司签订的《厂房租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，该《厂房租赁合同》自始没有法律约束力。艾冠公司据此无效租赁合同提出要求金翎公司支付提前结束租赁期的违约责任30000元这一诉讼请求，于法无据，原审法院予以驳回。关于艾冠公司主张的搬迁费用32500元、经济损失30000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因租赁合同无效，艾冠公司作为承租人，负有搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给出租人即金翎公司的义务，因搬离涉案房屋系艾冠公司的法定义务，故因搬离而发生的搬迁费用、经济损失也应由艾冠公司自行承担。艾冠公司主张金翎公司赔偿此两项损失，无法律依据，原审法院予以驳回。关于艾冠公司主张的装修损失。首先，从《厂房租赁合同》约定艾冠公司可按照实际需要对涉案房屋予以改造、改建来看，艾冠公司对涉案房屋进行装修是经得金翎公司同意的；其次，艾冠公司、金翎公司在交接涉案房屋时并未制作交接清单，无法查清资产评估报告书中的涉案房屋内固定资产在交接时是否已存在，但从《厂房租赁合同》对涉案房屋“一座铁皮面棚结构��屋（内无装修、无变压器、无电柜电线电房等）”的描述来看，艾冠公司关于资产评估报告书所涉固定资产系其装修改建的主张更为可信，原审法院予以采信；再次，从《搬迁通知》的内容来看，金翎公司拟将涉案房屋拆除重建，可见金翎公司对艾冠公司装修改建的固定资产是不同意利用的。综上，资产评估报告书中的涉案房屋内固定资产系艾冠公司经得金翎公司同意后装修改建的，已附合于涉案房屋，且金翎公司不同意利用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，艾冠公司、金翎公司双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。承上，关于装修损失金额的认定问题。艾冠公司、金翎公司确认现已无对涉案房屋的装修价值进行评估的客观基础，故相应的装修损失已不存在在原审法院的主持下进行��估的可能性，故可结合当事人举证以及日常生活经验予以酌情认定。艾冠公司为证明其装修费用的主张，已向原审法院提交了公证书、资产评估报告书予以证明，其主张的费用金额亦在合理范围之内，而金翎公司对此虽有异议，却未能提交相反证据予以反驳，故原审法院对艾冠公司举证的资产评估报告书予以采信，认定艾冠公司装修改建涉案房屋共支出费用271063.4元。但考虑到案涉房屋的装修改建于完成至艾冠公司搬离时已经过一段时间，装修亦已产生一定的折旧、耗损，故涉案装修损失金额不宜以前述认定的装修费用金额为准。《厂房租赁合同》约定的租赁期限为6年3个月，艾冠公司已使用涉案房屋2年3个月，原审法院认定折旧率为36%［（2年×12个月／年＋3个月）÷（6年×12个月／年＋3个月）］，认定艾冠公司搬离涉案房屋时尚存装修价值173480.58元（271063.4元×（100%-36%）］。如前所述，金翎公司应对艾冠公司的装修损失承担50%的责任，故其应分担的损失金额为86740.29元（173480.58元×50%）。艾冠公司诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。需要说明的是，艾冠公司委托公证处进行公证及委托评估事务所进行评估，系在金翎公司限定时间要求搬离涉案房屋的情形下，为保全证据而采取的必要措施，由此产生的公证费500元和评估费3000元系合理的诉讼费用，由艾冠公司、金翎公司按比例分担。如前所述，艾冠公司与金翎公司对于案涉租赁合同的无效承担同等的责任，且艾冠公司主张的搬迁费用被原审法院依法驳回，涉及搬迁费用的评估费应由艾冠公司自行承担，综上，金翎公司应承担一半的公证费1500元，只应承担涉及固定资产的评估费的一半1346.06元（271063.4元÷（271063.4元＋31000元）×3000元×50%］。艾冠公司诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。另，艾冠公司主张其还支出公证费294.4元，对此艾冠公司举证了一份开票项目为晒相的发票为证，但艾冠公司未能举证此晒相费用系因本次公证所产生，原审法院不予采信，该费用不能认定为本案的诉讼费用，金翎公司无需对此费用进行分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决：一、东莞金翎汽车遮阳帘有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还东莞市艾冠电子有限公司保证金37800元、2014年2月22日至2014年3月19日期间的租金11760元；二、东莞金翎汽车遮阳帘有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市艾冠电子有限公司装修损失86740.29元；三、东莞金翎汽车遮阳帘有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市艾冠电子有限公司公证费1500元、评估费1346.06元；四、驳回东莞市艾冠电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4057元，由东莞市艾冠电子有限公司负担2515元，由东莞金翎汽车遮阳帘有限公司负担1542元。上诉人艾冠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）金翎公司的行为导致案涉租赁合同无效，故金翎公司应承担合同无效的全部责任，即金翎公司应赔偿艾冠公司的全部装修损失并承担违约金30000元。理由如下：1、案涉合同约定如厂房权属出现争议，视为金翎公司根本违约，金翎公司应承担违约金30000元，合同还约定��冠公司有权对承租厂房自行处理改建。2、金翎公司在签订合同时保证案涉厂房的权属清晰，艾冠公司在签订合同时亦要求金翎公司出具了相应的产权证书。（二）案涉评估报告中的评估价值已经是折旧的价值，原审法院将评估价再次折价计算是错误的，故艾冠公司的装修损失应以评估报告的价值即271063.4元为准。综上，请求本院：1、改判原审判决第二项为金翎公司支付艾冠公司装修损失271063.4元。2、改判原审判决第三项为金翎公司承担公证费794.4元及评估费3000元。上诉人金翎公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉合同无效的原因是案涉厂房没有取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证，艾冠公司在签订案涉合同时未尽到相应的审慎义务，未核实租赁物的权属情况，其亦没有要求金翎公司出具厂房相关的证件，其仍对案涉厂房进行装修并使用，故艾冠公司存在主要过错。（二）艾冠公司并没有提供装修费用的合法有效的支出凭证及相关的票据，其提供的《公证书》、《资产评估报告书》均是艾冠公司单方制作，故原审法院以现已无法对案涉房屋的装修价值进行评估为由，结合艾冠公司举证及日常生活经验采信并认定艾冠公司主张的装修损失在合理范围内是错误的。（三）艾冠公司主张公证费、评估费没有依据。案涉合同为无效合同，自始无效。公证费、评估费并不是必要的支出，应由艾冠公司自行承担。综上，请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判金翎公司无须承担装修损失86740.29元。2、撤销原审判决第三项，改判金翎公司无须承担公证费1500元、评估费1346.06元。针对艾冠公司的上诉意见，金翎公司的答辩意见与其上诉意见一致。针对金翎公司的上诉意见，艾冠公司的答辩意见与其上诉意见一致。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，艾冠公司为证明其装修损失，其于2014年1月14日申请了东莞市东部公证处对案涉厂房周围环境、内里环境、设备进行拍照并进行证据保全，并委托东莞市华联资产评估事务所对案涉厂房的固定资产及搬迁费用进行评估，被评估的对象在评估基准日2014年1月17日的评估值为302063.40元，包括固定资产损失为271063.40元，搬迁费为31000元。东莞市华联资产评估事务所评估时采用重置成本法对被评估的对象进行评估，评估值＝重置全价×成新率，设备成新率＝技术成新率×权重（60%）＋年限成新率＋资金成本×权重（40%）。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。金翎公司作为出租方，其在一审法庭辩论终结前仍未能提供证据证明案涉建筑物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原审法院对此亦进行了调查未能查实案涉租赁物已取得上述行政许可证件，故案涉租赁合同应属无效合同，原审法院对此认定正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕艾冠公司、金翎公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审的争议焦点有：（一）案涉厂房装修损失的问题。（二）公证费、评估费的问题。关于案涉厂房装修损失的问题。首先，艾冠公司在征得金翎公司的同意下，对案涉厂房进行了装修并且已经形成附合的装饰装修物，现由于案涉厂房已被拆除，金翎公司已无法实际利用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双��各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，金翎公司与艾冠公司应当按照各自的过错分担装修损失。金翎公司作为出租人，负有交付合法租赁物的义务，而艾冠公司作为承租人，负有审查租赁物是否取得合法证件的义务，故双方对租赁合同无效均存在过错，原审法院据此酌定双方对装修损失各自承担50%的责任合理恰当，本院予以认可。其次，金翎公司对艾冠公司存在装修的事实并无异议，但对装修的价值存在异议。艾冠公司为证明其装修损失，其提交了公证书及资产评估报告书予以证明。考虑到案涉厂房已被实际拆除，无法再进行实地评估，而艾冠公司在案涉厂房拆除之前已委托了公证处对案涉厂房当时的现状进行公证，且东莞市华联资产评估事务所经过实地查勘、市场调查与询证后对案涉厂房的固定资产的价值作出的评估。在金翎公司没有提出相反证据予以推翻案涉资产评估报告书的情况下，原审法院采信案涉资产评估报告书并无不当。再次，案涉资产评估报告书评估案涉厂房的固定资产价值为271063.4元，上述评估价值为评估基准日即2014年1月17日的价值而非资产重置价格，故艾冠公司的装修损失应为案涉资产评估报告的评估价值即271063.4元，原审法院将评估报告的评估价值再次折旧计算处理不当，本院予以纠正。综上分析，金翎公司与艾冠公司对装修损失各自承担一半的责任，故金翎公司应当赔偿艾冠公司装修损失为271063.4元×50%＝135531.7元。关于公证费、评估费的问题。艾冠公司为证明其装修损失，其委托公证处及评估机构进行评估，上述费用为保全证据而采取的必要措施，艾冠公司亦提供了相应的票据予以佐证，其中公证费为500元，评估费为3000元，本院予以采信。如前所述，案涉租赁合同无效，金翎公��与艾冠公司各自承担一半的责任，故金翎公司应当承担公证费250元、评估费1500元。原审法院认定的公证费及评估费数额有误，本院予以纠正。至于艾冠公司主张其为公证支出的晒相费用，由于艾冠公司未能举证上述晒相费用系因案涉公证所产生，故原审法院不予支持艾冠公司主张的晒相费用并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决适用法律基本正确，但认定事实部分有误，本院予以纠正。艾冠公司上诉的理由部分成立，本院予以部分支持。金翎公司上诉主张依据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第172号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第172号民事判决第四项。三、变更��东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第172号民事判决第二项为：东莞金翎汽车遮阳帘有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市艾冠电子有限公司装修损失135531.7元。四、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第172号民事判决第三项为：东莞金翎汽车遮阳帘有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市艾冠电子有限公司公证费250元、评估费1500元。五、驳回东莞金翎汽车遮阳帘有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4057元，由艾冠公司负担2394元，金翎公司负担1663元。二审案件受理费5979元（艾冠公司已预交3976元、金翎公司预交2003元），由艾冠公司负担2004元，��翎公司负担3975元。本判决为终审判决。审　判　长　高　斌代理审判员　杨　浩代理审判员　廖志明二〇一五年二月五日书　记　员　伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第15页共15页来源：