（2014）穗中法民五终字第4163号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-24
案件名称
毕全永与广州市从化珠江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4163号上诉人（原审原告）：毕全永，男，汉族，1964年11月29日出生，住所地哈尔滨市道里区。委托代理人：纪建斌，广东南天明律师事务所律师。委托代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市从化珠江房地产开发有限公司，住所地从化市。法定代表人：梅青君，职务董事长。委托代理人：谢秋、张嘉杰，均为该公司职员。上诉人毕全永、上诉人广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年10月31日毕全永与珠江公司签订了《商品房买卖合同》，约定毕全永（乙方）购买珠江公司（甲方）开发的从化市太平镇珠江国际城公园三街34号房产（即从化市太平镇珠江国际城自编：a2区a2-b027-01号房产），建筑面积（套内面积）为323.76平方米，赠送约175.21平方米的花园（花园面积与实测面积发生差异的，互不退补），房屋价款为2590080元。《商品房买卖合同》第十条“交房期限”约定：珠江公司应当在2009年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付毕全永使用；第十一条“交房条件”约定：珠江公司交付的房屋应取得质检站《建设工程施工质量验收监督意见书》；第十二条“房屋及有关资料的交接”约定：房屋达到交付使用条件后，珠江公司应当在合同约定的交付日3日前通知毕全永办理交接手续，毕全永应在收到该通知之日起3日内，会同珠江公司对该房屋进行验收交接……在双方进行验收交接时，珠江公司应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。所购商品房为住宅的，珠江公司还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》……如果珠江公司不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，毕全永有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房责任由珠江公司承担；第十三条“延期交房的违约责任”约定：珠江公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，珠江公司按日向毕全永支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，毕全永有权单方面解除合同。如果毕全永要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，珠江公司按日向毕全永支付已支付房价款0.5‰的违约金；第二十条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”：珠江公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，毕全永有权在收楼日对室内的装饰、设备提出异议，由珠江公司按双方约定的标准进行维修或支付差价；《附件五：本合同补充协议》第7条：珠江公司按《住宅质量保证书》或双方约定对商品房履行保修、维修责任的，履行保修、维修责任期间，不视作延期交楼，毕全永不得拒绝接受该商品房。合同签订后，毕全永按合同的约定向珠江公司支付了全部购房款。毕全永于2010年11月20日到涉案房屋进行检验并在《交楼验收表》上提出了整改意见（经毕全永及珠江公司工作人员签名确认）。2010年11月20日至2013年12月13日期间，毕全永向珠江公司提出16次书面维修申请。另查明，珠江公司于2007年开始施工建设珠江国际城a、b型双拼住宅楼工程（2标131幢）27幢工程，涉案房屋属于该工程范围，其于2009年4月15日取得《建设工程施工质量验收监督意见书》，于2009年4月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年4月23日，毕全永以珠江公司逾期交楼，构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、珠江公司向毕全永立即交付符合居住使用条件且无质量问题的位于广州市从化太平镇珠江国际城a2区公园三街34号房产（自编号××号）；二、珠江公司向毕全永支付自2009年8月31日起至实际交付涉案房产之日止的逾期交房违约金（违约金暂计至2014年4月17日为437723.5元，2014年4月18日至珠江公司实际交付之日的违约金按合同约定的日万分之一计算）。原审法院认为：毕全永与珠江公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容符合法律的规定，是有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题，根据毕全永、珠江公司双方订立《商品房买卖合同》第十条的约定，珠江公司应当在2009年8月30日前将房屋交付给毕全永使用，第十一条约定商品房交付条件为取得《建设工程施工质量验收监督意见书》。2009年4月15日，涉案房屋所属工程已取得《建设工程施工质量验收监督意见书》；2009年4月30日，该工程取得编号：穗从建验备2009-031《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案表内容显示，该工程于2009年4月9日已验收合格，并于2009年4月30日经从化市城乡建设局建设工程竣工验收备案办公室确认工程竣工项目验收备案文件目录已收讫，同意备案，备案内容证实具备交楼的条件。故涉案房屋于约定交付日已具备了交付使用条件。关于逾期交付房屋及违约金的认定问题。第一，逾期交房事实的确认。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋的交付日是2009年8月30日，珠江公司负有于交付日3日前通知毕全永办理交接手续的义务。为此，对于珠江公司是否已经按约定通知毕全永办理交接手续的问题，应当由珠江公司承担举证责任。珠江公司主张已于2009年8月27日通过邮政挂号信向毕全永送达《交楼通知书》（约定于2009年8月30日办理收楼手续），但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对珠江公司的上述主张，原审法院不予确认。原审法院认为，珠江公司未按约定时间通知毕全永于交付日办理涉案房屋的交接手续构成逾期交房的事实，已构成违约，应承担违约责任。第二，涉案房屋实际交付时间的确认。毕全永于2010年11月20日对涉案房屋进行检验并在《交楼验收表》上提出了整改意见（经毕全永及珠江公司工作人员签名确认），对上述事实毕全永、珠江公司均没有异议。根据《商品房买卖合同》的约定，毕全永对涉案房屋进行检验和在《交楼验收表》上提出整改意见的行为，均属于办理收楼手续的内容，即毕全永已于2010年11月20日自行前往办理涉案房屋的收楼手续。本案当中，毕全永以在验收过程中发现涉案房屋存在质量问题，且珠江公司未应其要求出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《商品住宅交楼书》等文件为由，拒绝接受交付。原审法院认为，毕全永拒绝收楼的行为缺乏合理依据，首先，涉案房屋已于2009年4月15日、2009年4月30日分别取得了《建设工程施工质量验收监督意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实该房屋已于约定交付日已具备了交付使用条件；其次，毕全永针对涉案房屋所提出存在质量问题的项目均属于《住宅质量保证书》和《附件四：装饰、设备标准》当中约定的范围，根据《商品房买卖合同》第二十条和《附件五：本合同补充协议》第7条的约定，上述质量问题的提出并不属于可拒绝接收涉案房屋的理由；再次，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》均由珠江公司按照统一格式制作文件，且涉案房屋已于约定交付日已具备了交付使用条件，毕全永称在办理收楼手续时珠江公司未应其要求出示上述材料有悖常理，且毕全永亦未举证证明其对此提出异议，故原审法院对此不予采信。因此，根据双方合同约定“房屋交付的标志是办理收楼手续”，即毕全永自行前往办理涉案房屋的收楼手续当天应视为同意接收涉案房屋，即涉案房屋实际交付时间为2010年11月20日。第三，逾期交房违约金数额的确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：珠江公司如未能按合同规定的期限交房，逾期超过180日后，毕全永有权单方面解除合同。如果毕全永要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，珠江公司按日向毕全永支付已支付房价款0.5‰的违约金。但《附件五：本合同补充协议》第5条约定：本合同第八条及第十三条的违约金标准由每日万分之伍调整为每日万分之壹。涉案房屋价款为2590080元（毕全永已经完全支付），约定交付时间为2009年8月30日，实际交付时间为2010年11月20日，珠江公司迟延交付房屋446天，即珠江公司应支付毕全永逾期交付房屋违约金115517.57元（2590080元×0.0001元／天×446天）。对于毕全永的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。珠江公司认为毕全永实际收楼时间至少应在2010年11月20日之前，而毕全永于2014年4月23日提起本案诉讼，故其要求珠江公司承担逾期交房违约责任，已经超出诉讼时效。原审法院认为，本案适用一般诉讼时效为两年，根据毕全永、珠江公司签订的《商品房买卖合同》，毕全永对延期交付违约金的请求权属于继续性债权，即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。若在不出现诉讼时效中止和中断的法定情形下，起诉之日起倒数两年之内发生的违约金债权的诉讼时效尚未届满，应予保护。涉案房屋约定交付时间为2009年8月30日，实际交付时间为2010年11月20日，本案立案时间为2014年4月23日，即2009年8月31日至2010年11月20日逾期交房违约金的诉讼时效本应于2012年11月20日全部届满，但毕全永于2010年11月20日起至2013年12月13日期间一直有与珠江公司就逾期交付房屋及涉案房屋质量问题等事宜进行交涉并主张权利，符合诉讼时效中断的法定情形，即毕全永请求逾期交房违约金的诉讼时效从2010年11月20日起至2013年12月13日期间一直处于中断状态，毕全永于2014年4月23日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。为此，毕全永的诉讼请求没有超过诉讼时效，原审法院予以确认。对于涉案房屋因质量问题而产生的维修、赔偿等问题。由于毕全永未就该项问题提出明确具体的诉讼请求，因此，本案当中不对该项费用进行审查，毕全永可就该问题另行提起诉讼。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年7月22日作出如下判决：一、广州市从化珠江房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内支付毕全永逾期交付房屋违约金115517.57元；二、驳回毕全永的其他诉讼请求。本案一审受理费31022元，减半交纳15511元，由毕全永负担11478元，由广州市从化珠江房地产开发有限公司负担4033元。判后，上诉人毕全永、上诉人珠江公司均不服原审判决，向本院提起上诉。毕全永上诉及答辩称：1、原审认定事实错误。珠江公司未按合同约定向我方交付涉案房屋并完成交楼手续，原审法院认为我方自行前往办理涉案房屋的收楼手续当天应视为同意接受涉案房屋属于偷换概念、以偏概全的事实认定错误。2、珠江公司应向我方交付符合居住使用条件且无质量问题的涉案房屋。3、我方一直积极向珠江公司就逾期交房和房屋质量问题主张权利，珠江公司逾期交房的违约行为至今存在，我方主张逾期交房违约金权利没有超过诉讼时效。毕全永上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方的诉讼请求。珠江公司上诉及答辩称：1、毕全永自2010年11月20日对涉案房屋进行检验，提出整改意见，此后仅就房屋质量问题暨房屋履行保修、维修责任进行交涉，未曾主张追究逾期交房的违约责任，原审认为符合诉讼时效中断的法定情形，属于认定事实不清。我方对毕全永的逾期交房违约金的诉讼时效应于2012年11月20日全部届满。2、对原审认定涉案房屋交楼时间为2010年11月20日没有异议，不同意毕全永对此的上诉意见。珠江公司上诉请求：撤销原审判决，改判我方无需向毕全永支付逾期交房违约金。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审中，毕全永称其就涉案房屋与珠江公司交涉过程中，一直有口头主张逾期交房违约金。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋是否已经于2010年11月20日交付；二、诉讼时效问题。根据双方的诉、辩意见，本院认定如下：根据合同的约定，珠江公司应当在2009年8月30日前将房屋交付给毕全永使用，商品房交付条件为取得《建设工程施工质量验收监督意见书》。涉案房屋所属工程已于2009年4月15日取得《建设工程施工质量验收监督意见书》，于2009年4月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故在约定的交付时间前涉案房屋已具备交付条件。2010年11月20日，毕全永对涉案房屋进行检验，并在《交楼验收表》上提出了整改意见，毕全永以房屋存在质量问题拒绝收楼，但依据双方合同《补充协议》第7条的约定，珠江公司对商品房履行保修、维修责任的，履行保修、维修责任期间，不视作延期交楼，故原审认为毕全永不得以房屋质量问题拒绝接收该商品房，毕全永已于2010年11月20日当天办理了涉案房屋的收楼手续，并无不当，本院予以维持。至于因房屋质量问题引起的维修、赔偿问题，不属于本案的审理范围，原审不予审查，也无不当。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案珠江公司逾期交付房屋，应承担自2009年8月31日起至2010年11月20日止的逾期交楼的违约责任。但毕全永自2010年11月20日知道其权利受到损害时起，虽然对涉案房屋提出了16次维修申请，但本案无证据显示毕全永在与珠江公司的交涉过程中，曾经就逾期交楼违约金提出主张，毕全永称其口头提出，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。因此，原审认定本案存在诉讼时效中断事由，产生时效中断的效力不当，毕全永所主张的2009年8月31日至2010年11月20日止的逾期交楼违约金，因超过诉讼时效，已丧失胜诉权，依法不受法律保护，原审对此处理不当，应予以纠正。综上所述，毕全永的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。珠江公司的上诉请求和理由成立，应予以支持。原审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条和第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第345号民事判决；二、驳回毕全永的全部诉讼请求。本案一审受理费15511元，二审受理费31022元，均由上诉人毕全永负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年二月五日书 记 员 杨仁义 来源：