（2015）沪一中民二（民）终字第261号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-09
案件名称
范国良等诉蔡威等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈玉琼,范国良,蔡威,胡赛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第261号上诉人（原审被告）陈玉琼，汉族，＊出生，户籍地＊＊＊。上诉人（原审被告）范国良，汉族，＊出生，户籍地＊＊＊＊。上列二上诉人之共同委托代理人王志荣，上海高辉律师事务所律师���被上诉人（原审原告）蔡威，汉族，＊出生，住＊＊＊。被上诉人（原审原告）胡赛，汉族，＊出生，户籍地＊＊＊。上列二被上诉人之共同委托代理人王宗琦，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人陈玉琼、范国良因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2014年6月15日由蔡威、胡赛作为买受方（乙方），陈玉琼、范国良作为出卖方（甲方），上海恒居房地产经纪有限公司（以下简称恒居公司）作为丙方，各方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定：一、甲方将其座落于上海市闵行区＊＊＊房屋出售给乙方，总房价款为人民币3，050，000元，实际成交价双方可在《房屋买卖合同》中另行约定；二、意向转定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖》的履行；三、乙方于签订本协议后三日内补足定金至200，000元；甲方售价为净到手价，不承担交易过程中的税费及中介费。同日，由蔡威、胡赛作为买受方（乙方），陈玉琼、范国良作为出卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，一、总房价款为3，050，000元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后15天内前往恒居公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。二、付款方式：1、首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）1，200，000元；甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；2、乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后七天内向贷款银行申请贷款1，840，000元，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。3、甲乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户内5日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10，000元。4、甲乙双方应于2014年7月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。三、违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方���按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方面解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。当日蔡威、胡赛支付定金30，000元给陈玉琼。2014年8月12日，蔡威、胡赛诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、陈玉琼、范国良返还购房定金30，000元；3、陈玉琼、范国良支付违约金300，000元。陈玉琼、范国良则不同意蔡威、胡赛的诉讼请求。原审庭审中，蔡威、胡赛申请＊＊＊作为证人出庭作证，证人称在带蔡威、胡赛看了涉案房屋之后，双方即签订了协议，并约定补足定金至200，000元，另约定15天内签订正式合同，即在6月底之前。但��约定的日期内，蔡威、胡赛的定金的确未能补足，陈玉琼、范国良即询问是什么原因，其便与蔡威、胡赛进行协调，蔡威、胡赛表示不需着急，时间还未到期，但是陈玉琼、范国良心里认为定金都无法补足，所以对蔡威、胡赛的支付能力产生了怀疑，就接着对外挂牌销售，包括在恒居公司继续挂牌销售。按照协议约定的日期即6月30日，恒居公司具体经办人约好之后，蔡威、胡赛来了，但是房东没有来，并且挂了恒居公司经办人的电话，之后再打电话给陈玉琼、范国良，陈玉琼、范国良称不来了，房屋已经出售。次日再打电话给陈玉琼、范国良，但是陈玉琼、范国良仍然不接电话，所以就发了一份通知给陈玉琼、范国良，但也未有回音。陈玉琼、范国良则称，2014年6月30日中介方并未打电话给其，陈玉琼、范国良去了中介公司门店，业务员明确告知陈玉琼、范国良，��威、胡赛的事情已经结束，可以再次挂牌，陈玉琼、范国良表示是否可以至隔壁的中原物业挂牌，中介公司业务人员称可以，之后陈玉琼、范国良便去了隔壁的中原物业挂牌，最后也是通过中原物业交易成功的。陈玉琼、范国良称其与案外人＊＊于2014年7月5日签订房地产买卖合同，7月10日过户交易给＊＊，房地产交易的价格为3，060，000元，由陈玉琼、范国良自行负担税收。原审认为，蔡威、胡赛与陈玉琼、范国良之间所签订的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同中对于蔡威、胡赛方的逾期付款的违约行为以及陈玉琼、范国良逾期交付房屋的违约行为作了约定，并且赋予了守约方的合同解除权，并明确合同解除必须以书面的方式通知违约方。本案双方目前主张争议的是，导致双方在2014年6月30日未能签订示范文本的房地产买卖合同的过错方确定，以及陈玉琼、范国良在2014年7月即将涉案房屋予以出售给案外人是否构成违约。依据该份买卖合同的约定，双方应在2014年6月30日签订示范文本的房地产买卖合同，同时约定在签订示范文本的当日支付首期房价款1，200，000元（包括定金）。陈玉琼、范国良认为依据居间协议的约定，蔡威、胡赛应在2014年6月18日之前将已经支付的定金从30，000元补足至200，000元，而嗣后蔡威、胡赛确实未能将定金予以补足。而陈玉琼、范国良认为蔡威、胡赛未能按约将定金予以补足，故对蔡威、胡赛的支付能力产生了怀疑。然蔡威、胡赛认为按照买卖合同的约定，其应��在签订示范合同文本当日支付首期房价款（包括定金）1，200，000元，但是约定签订示范合同文本的日期为2014年6月30日，故其未能补足定金至200，000元。虽然居间协议中确实约定蔡威、胡赛应在6月18日之前补足定金至200，000元，但是并未对该违约行为作出明确的违约责任约定，更未赋予陈玉琼、范国良有权解除买卖合同。更何况买卖合同中已经明确约定蔡威、胡赛应在2014年6月30日签订示范文本合同当日支付首期房价款，即使陈玉琼、范国良对于蔡威、胡赛的支付能力存在怀疑，其完全可以在签订示范文本合同之后根据蔡威、胡赛实际支付房款的行为来作出是解除合同还是继续履行合同的判断。但是客观上蔡威、胡赛按约定日期至恒居公司处准备签订示范文本合同之日，由于陈玉琼、范国良的缺席，导致双方未能签订正式的买卖合同，自然蔡威、胡赛也无须按约支付首期房价款。但是陈玉琼、范国良在2014年7月初即将涉案房屋出售给案外人，其以对外出售的行为方式导致蔡威、胡赛与陈玉琼、范国良之间的买卖合同实际已经无法履行，陈玉琼、范国良以行为方式解除了与蔡威、胡赛之间的买卖合同。但是陈玉琼、范国良在与案外人另行签订买卖合同之前，并未按照合同约定的方式以书面方式通知蔡威、胡赛解除合同，故陈玉琼、范国良在与蔡威、胡赛之间的买卖合同尚未解除的情况下即与案外人另行签订买卖合同，且已实际交易过户的行为构成违约。基于陈玉琼、范国良已经将涉案房屋另行出售且已交易过户完毕，蔡威、胡赛与陈玉琼、范国良之间所签订的买卖合同实际已经无法履行，双方所签订的房屋买卖合同应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，蔡威、胡赛可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。蔡威、胡赛目前主张违约金所依据的合同条款针对的是：蔡威、胡赛存在逾期付款的行为以及陈玉琼、范国良存在逾期交房的违约行为，但合同并未对陈玉琼、范国良不签订示范合同文本的违约行为以及陈玉琼、范国良擅自出售涉案房屋的违约行为作出特别的违约责任约定。但陈玉琼、范国良确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，结合陈玉琼、范国良的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给蔡威、胡赛所造成的实际损失，兼顾到陈玉琼、范国良在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，蔡威、胡赛目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以30，000元计。基于系争买卖合同的解除，陈玉琼、范国良理应归还蔡威、胡赛已经支付的定金30，000元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于二○一四年十二月八日作出判决：一、解除蔡威、胡赛与陈玉琼、范国良于2014年6月15日签订的《房屋买卖合同》；二、陈玉琼、范国良于判决生效之日起十日内返还蔡威、胡赛定金30，000元；三、陈玉琼、范国良于判决生效之日起十日内支付蔡威、胡赛违约金以30，000元计。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3，125���，由蔡威、胡赛负担1，562.50元，由陈玉琼、范国良负担1，562.50元。原审法院判决后，陈玉琼、范国良不服，向本院提起上诉称：依据房地产买卖居间协议，被上诉人应在该协议签订后三日内补足定金20万元，但被上诉人未履行该协议，故被上诉人违约在先。在双方约定的签约日之前，中介公司告知上诉人，被上诉人无力支付房款，上诉人遂将房屋另行出售，上诉人并未违约，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还定金及承担违约责任的原审诉请。被上诉人蔡威、胡赛辩称：上诉人在双方未解除合同的情况下将房屋出售，构成违约，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。本案中，上��人与被上诉人于2014年6月15日签订的房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，双方均应按约履行。房屋买卖合同约定，双方应于2014年6月30日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，然一则上诉人并未于双方约定日期内与被上诉人签订正式合同，二则上诉人在未通知被上诉人解除房屋买卖合同的情况下，将房屋另行出售，上诉人已构成违约，理应承当相应的违约责任。上诉人虽主张被上诉人未按约补足定金20万元，违约在先。然双方未约定上诉人可就此享有单方解除合同的权利，故上诉人以此为由，主张其不存在违约行为，依据不足，本院不予支持。原审法院在查明事实的基础上，已就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不��支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，300元，由上诉人陈玉琼、范国良负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年二月五日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……