（2015）三中民终字第02051号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-03-26

案件名称

孟祥勇与北京市定福庄园艺场租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孟祥勇,北京市定福庄园艺场

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第02051号上诉人（原审被告，反诉原告）孟祥勇，男，1974年4月8日出生。委托代理人马志刚，北京市都城律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）北京市定福庄园艺场，住所地北京市朝阳区定福庄。法定代表人段永全，场长。委托代理人徐荣祥，北京简明律师事务所律师。上诉人孟祥勇因与被上诉人北京市定福庄园艺场（以下简称定福庄园艺场）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年10月，定福庄园艺场向原审法院起诉称：孟祥勇自2000年开始承租我单位经营管理的位于北京市朝阳区×路×号×号院面积为1.53亩的场地及地上房屋（以下简称租赁场地房屋）。双方于2009年7月19日再次签订《租赁合同》，约定孟祥勇继续承租租赁场地房屋用于生产经营，租赁期间为2009年7月20日至2012年7月19日，年租金为40000元，孟祥勇承担水电费、清洁费，合同届满或解除后，孟祥勇将租赁场地房屋及添附物一并无偿交付我方。双方依约履行了《租赁合同》，但合同期间届满后，双方未续签合同，孟祥勇未继续支付租金，亦未腾退租赁场地房屋。故诉至法院，要求：1.孟祥勇立即腾退并返还租赁场地房屋；2.孟祥勇支付2012年7月20日至2013年11月19日的场地使用费53333元（按照合同约定的年租金4万元标准）；3.孟祥勇支付2013年11月20日至实际腾退租赁场地房屋使用费（按照每月4025元的标准计算）。孟祥勇答辩并反诉称：双方在2009年7月1日签订《租赁合同》属实，但该合同是无效的，定福庄园艺场虽然通过划拨方式享有土地使用权，但地上物的建造是没有经过规划审批的违章建筑，定福庄园艺场无权对外出租转让。租赁场地房屋中的建筑物中有688.05平方米是危房，我方对其进行了翻建，此外又在二层位置建设了148平方米附属物。我同意返还租赁场地房屋，但定福庄园艺场于2013年6月采取了停水停电措施，造成租赁场地房屋无法正常使用，且其已于2013年7月29日收回94.6平方米的房屋，不应再支付相应的使用费。故提起反诉，要求：1.确认于2009年7月10日签订的《租赁合同》无效；2.定福庄园艺场赔偿我们翻建房屋的补偿款714326元。定福庄园艺场针对反诉答辩称：《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且实际履行，是合法有效的。孟祥勇未经我方同意自行翻建、添附房屋，我方不同意利用，我方现需要拆除房屋另行规划，同意孟祥勇拆除所有房屋，将场地返还给我方或将场地房屋交付我方自行拆除，不同意利用添附物及装饰装修，不同意其反诉请求。原审法院经审理查明：北京市朝阳区×路东侧使用面积为337539.51平方米的土地使用者为北京市民政工业总公司，用途为农用地工业（其中工业用地为9957.90平方米），使用权类型为划拨。北京市民政工业总公司于2010年11月22日出具《情况说明》，大致内容为：北京市定福庄园艺场是我公司直属福利企业，其位于朝阳区×路×号507亩土地使用权归我公司所有，由我公司授权委托该场进行使用、管理。1998年，由于洪涝灾害严重，定福庄园艺场果树等全部被淹死，大部分土地处于荒芜状态，杂草丛生，存在严重火灾隐患。后来，定福庄园艺场处于严重亏损状态，为此，被迫对其部分土地进行临时性出租，以解决残疾职工就业、保障其生活来源，维护首都安定、和谐及减少社会矛盾冲突等问题。我公司委托该单位对定福庄507亩土地承担使用、管理职责。2012年1月6日，北京市民政总公司向定福庄园艺场出具通知文件，大致内容为：为保障残疾职工的劳动及生活权益，提高土地收益，公司决定责成定福庄园艺场收回出租场地，由总公司整体规划建设，以解决内部分福利企业在外租地经营问题，并彻底消除多年来存在的安全隐患，定福庄园艺场不得与承租户续租，应要求承租户按期迁出园艺场，承租户清理完毕之前，场地仍由定福庄园艺场履行经营管理职责。2009年7月10日，双方签订《租赁合同》，约定定福庄园艺场将租赁场地房屋出租给孟祥勇用于生产经营，租赁期间为2009年7月20日至2012年7月19日，年租金为4万元，于每年7月20日、1月20日交年租金的50%。该合同还约定定福庄园艺场提供电源、水源，孟祥勇负责安装，其他设施的配套维修更新均由孟祥勇负责，厂房需建设、维修、装修，需提交图纸经定福庄园艺场同意才可施工，否则视为违约，如遇国家征地，拆迁或土地所有者建设需要拆除厂房的，孟祥勇自增设施可由其自行拆除并按期迁出，定福庄园艺场退还押金及剩余租金，双方互不违约。《租赁合同》签订后，双方在约定的租赁期间依约履行了合同，合同期间届满后，孟祥勇未向定福庄园艺场腾退返还租赁场地房屋，亦未继续给付租金。2013年7月29日，孟祥勇将租赁场地房屋中94.6平方米的房屋返还定福庄园艺场，定福庄园艺场于2013年7月左右开始采取了停水停电措施。孟祥勇曾在租赁期间在租赁场地内翻建和新建了部分房屋，双方一致确认孟祥勇将租赁场地内除西北角处的房屋以外的其他房屋均进行了翻建，在东侧的房屋东北角处新建二层房屋，并新增部分附属设施，其中原建筑面积为94.64平方米，孟祥勇自建面积为148.56平方米，翻建面积为688.05平方米，院落总面积为1.53亩。本院根据孟祥勇的申请依法委托经摇号随机确定的北京中建华房地产土地评估有限公司对租赁场地内的新建、翻建房屋及相关附属物、装饰装修的重置价格进行评估，该公司于2014年7月1日出具《房地产估价报告》，评估结果为：1.房屋重置成新价为678011元、装修及附属物重置成新价为36315元，合计714326元。孟祥勇支付了评估费5000元。审理中，孟祥勇称租赁场地内的房屋为违章建筑，《租赁合同》应为无效，并提交了报纸、照片等予以佐证，定福庄园艺场对此不予认可，主张其依照北京市民政工业总公司的授权管理出租场地，且同类合同已经法院生效裁判确认为有效，并提交了民事判决书予以佐证。定福庄园艺场要求孟祥勇腾退并返还租赁场地房屋，并支付2012年7月20日至2013年11月19日的场地使用费53333元（按每年4万元标准）及2013年11月20日至实际腾退租赁场地房屋使用费（按照每月4025元的标准计算），并提交了照片、网页截屏等予以佐证。孟祥勇不同意给付上述款项，且表示定福庄园艺场提前收回部分房屋，采取停水停电措施，不认可其主张房屋使用费标准。孟祥勇称其翻建、新建部分房屋，新增附属物等设施，要求定福庄园艺场给付其补偿款714326元。定福庄园艺场抗辩称孟祥勇未经其同意自行建房，且双方已在《租赁合同》中约定孟祥勇应无偿返还其自建房屋及附属物，并表示不同意利用孟祥勇自建、翻建的房屋及附属物设施，可由孟祥勇选择自行拆除其新建房屋及相关设施或将上述房屋及附属设施交定福庄园艺场处理。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据双方签订《租赁合同》的内容，以及涉案场地、房屋所在地上在合同签订时已建有房屋之情节，双方约定的租赁标的应为场地及地上房屋，上述协议应为双方当事人的真实意思表示，且民政总公司出具了表示同意由定福庄园艺场经营管理涉案场地房屋的书面意见，故该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。孟祥勇要求确认《租赁合同》无效缺乏事实和法律依据，法院不予支持，双方当事人均应按照约定履行各自义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《租赁合同》约定的租赁期限已于2012年7月19日届满自动终止，孟祥勇未向定福庄园艺场腾退租赁场地房屋，亦未继续交纳租金，违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任。现定福庄园艺场要求孟祥勇腾退涉案场地房屋于法有据，法院予以支持，孟祥勇可自行拆除其自建房屋及附属设施。定福庄园艺场要求孟祥勇按照每年4万元的标准给付自2012年7月20日至2013年11月19日期间的房屋使用费于法有据，但考虑定福庄园艺场已于2013年7月29日收回94.6平方米的房屋，且定福庄园艺场于2013年7月左右对租赁场地房屋采取了停水停电措施，故法院对其主张的场地房屋使用费金额酌情予以扣减。关于定福庄园艺场要求孟祥勇按每月4025元的标准支付自2013年11月20日至孟祥勇实际腾退租赁场地房屋使用费的请求，法院亦根据上述原则酌情予以认定。关于孟祥勇要求定福庄园艺场给付其自建、翻建房屋附属物损失的诉讼请求，双方在《租赁合同》中明确约定租赁期间届满，孟祥勇应向定福庄园艺场无偿返还自建、翻建房屋及附属物，且定福庄园艺场明确表示不同意利用上述房屋及附属物，孟祥勇要求定福庄园艺场给付自建、翻建房屋及附属物补偿款依据不足，法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，于2014年12月12日判决：一、孟祥勇于判决生效之日起十日内向北京市定福庄园艺场腾退并返还北京市朝阳区×路×号×号院面积为一点五三亩的场地及地上房屋；二、孟祥勇于判决生效之日起十日内给付北京市定福庄园艺场自二○一二年七月二十日至二○一三年十一月十九日的场地房屋使用费五万元，并按每月四千元的标准给付自二○一三年十一月二十日至实际腾退返还上述场地房屋之日止的使用费；三、驳回北京市定福庄园艺场的其他诉讼请求；四、驳回孟祥勇的反诉请求。判决后，孟祥勇不服原审判决，上诉至本院称：1.定福庄园艺场对涉案房屋自2013年7月起采取停水停电措施，我无法对涉案房屋及场地进行实际使用。2.租赁合同中双方未对翻建房屋和房屋修缮的费用负担进行约定，所以不应按照合同第六条处理。3.我租赁涉案房屋后发现其中的688.05平方米漏风漏雨，不进行维修无法使用，因此我经定福庄园艺场的同意对房屋进行翻建、维修。定福庄园艺场作为出租人应履行维修义务，我自行维修后，该费用应由定福庄园艺场负担。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决第二项、第四项，依法改判支持我要求定福庄园艺场赔偿翻建房屋的补偿款714326元。定福庄园艺场答辩称：我同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。本院另补充查明：1.双方签订的租赁合同第一条中约定涉案房屋及场地的用途明确为生产经营；第四条中约定承租方应按合同约定的用途使用，不得转租，不得新建厂房……；第六条中约定合同期满或解除后，承租方应当完好交还厂房、场地及配套设施，如有损坏应照价赔偿，新增建筑物、装修设施、水电消防设施及其他固定于地上物的设施设备不得拆除，应无偿归出租方所有，否则照价赔偿……。2.孟祥勇称租赁后发现房屋需要维修曾向定福庄园艺场提出维修的要求，但未就此提供证据；孟祥勇另主张翻建、扩建房屋前曾向定福庄园艺场提供了施工图纸并征得其同意，但亦未就此提供证据。3.孟祥勇对房屋进行翻建、扩建后至今未取得任何规划审批手续；其亦未提供证据证明双方就翻建、扩建后的地上物归属及费用进行过协商。4.孟祥勇称翻建、扩建后的房屋用途为员工宿舍和自住房。5.除双方确认孟祥勇已经交还租赁场地内的94.64平方米的房屋以外，其他房屋及场地仍处于孟祥勇的控制之下。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《国有土地使用证》、情况说明、平面图、网页截屏、民事判决书、照片、评估报告、评估费发票等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，孟祥勇与定福庄园艺场签订的房屋及场地租赁合同，租赁期间为三年，其中双方对于合同履行期限届满后新增建筑物、装修设施等的所有权归属已有明确约定，另外还约定厂房建设、维修、装修需提交图纸经定福庄园艺场同意才可施工。根据合同约定，首先，双方约定了如果孟祥勇在租赁期间需要对原有租赁房屋进行改扩建，必须向定福庄园艺场提交图纸并征得同意的要式行为，而孟祥勇并未就此提供证据证明其在改扩建前履行了合同义务；其次，孟祥勇将合同约定的生产经营用途改为员工宿舍和自住房，从而对原有房屋进行了翻建和扩建，是对原房屋的建筑主体结构进行的重大改造，除非经定福庄园艺场明示同意其改扩建，从常理分析不能推定定福庄园艺场默示同意了孟祥勇的改扩建行为。据此，本院认定孟祥勇是未经定福庄园艺场同意而进行的翻建、扩建行为。孟祥勇对原有租赁房屋的翻建、扩建是在原有租赁物上形成的添附。通常情况下，承租人要对原租赁房屋进行大规模改造时，应事先与出租人协商租赁物返还时的处理事宜。由于孟祥勇对租赁期限为三年以及租赁合同期满时应返还租赁场地及房屋应是明知的，其仍愿意对房屋进行改扩建是其自主行为，且在改扩建前并未与定福庄园艺场就翻建、扩建的费用及补偿进行协商，因此，可以认定合同期限届满时，孟祥勇对其投入的改扩建费用已经作为其实现合同目的的必要成本在合同限期内分摊完毕，所以，其无权要求定福庄园艺场对翻建、扩建的费用进行赔偿。相反，孟祥勇擅自将原有租赁房屋改扩建的行为，导致其在合同期满时不能将原有租赁物返还给定福庄园艺场，属于违反合同约定的行为。另根据双方在租赁合同中明确约定，合同期间届满时，孟祥勇应向定福庄园艺场无偿返还新增建筑物、装修设施等。在定福庄园艺场明确表示不同意对上述翻建、新建房屋进行利用的情况下，孟祥勇可以自行拆除，或者由定福庄园艺场收回后拆除。关于孟祥勇主张原有租赁房屋不能达到使用目的，曾向定福庄园艺场提出过维修的主张，因其未提供证据予以证明，故本院对其称改扩建是必要的维修费用的主张不予采信。因孟祥勇于合同期限届满后未腾退租赁场地及房屋，属于违约行为，原审法院根据实际使用情况，酌情确定其向定福庄园艺场支付实际腾退之前场地及房屋的使用费，并无不当，本院予以维持。综上，孟祥勇的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费5000元，由孟祥勇负担（已交纳）。一审案件受理费1134元，由孟祥勇负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费6900元，由孟祥勇负担（已交纳）；二审案件受理费9775元，由孟祥勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　静审　判　员　　胡新华代理审判员　　张　弘二〇一五年二月五日书　记　员　　仵　霞微信公众号“”