（2014）太民初字第00827号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-07-31
案件名称
张心书、李妍星等与太仓景尚置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张心书,李妍星,张充,太仓景尚置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2014）太民初字第00827号原告张心书。原告李妍星。原告张充。委托代理人宋伟伟（代理上列三原告），江苏孙剑良律师事务所律师。委托代理人慕东东（代理上列三原告），江苏孙剑良律师事务所律师。被告太仓景尚置业有限公司。法定代表人闫浩，该公司董事长。委托代理人姜斯海。原告张心书、李妍星、张充诉被告太仓景尚置业有限公司（以下简称：景尚置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由代理审判员吕金星适用简易程序，分别于2014年10月17日、11月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告李妍星、张心书（参加第三次庭审）及三原告委托代理人宋伟伟、慕东东（参加第一、三次庭审），被告景尚置业的委托代理人姜斯海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张心书、李妍星、张充诉称：2013年12月28日，原、被告双方签订《定金协议》，约定原告向被告预定景瑞翡翠湾78号109室，定金5万元。当日，原告向被告支付5万元。后经双方协商一致，原告预定的房屋变更为88号103室，原告缴纳的定金5万元转作房款。为此，双方于2014年4月19日再次签订《定金协议》，同日原告向被告支付定金1万元。在此期间，原告曾多次向被告咨询按揭贷款事宜，并说明原告李研星曾存在逾期还款的银行不良信用记录而无法贷款的情况，被告答复只要主贷人张心书没问题即可贷款。2014年4月28日，被告通知原告前去签署正式合同。原告至被告公司支付了购房款561633元，然而，签署正式合同前银行工作人员到达现场，告知因李研星逾期还款的情况无法发放贷款。现原告请求法院判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款621633元；3、被告赔偿原告利息损失（以621633元为本金，按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。被告景尚置业辩称：原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效。被告并未告知原告存在不良信用记录时依然可以贷款，贷款相关内容也不属于被告的产品信息，不在被告告知义务范围内，且被告也对原告是否存在不良信用记录不知情。因此，被告不存在对原告欺诈，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2013年12月28日，原、被告双方签订《定金协议》，约定原告向被告预定景瑞翡翠湾78号109室，定金5万元。当日，原告向被告支付5万元，被告向原告开具预售定金发票。后经双方协商一致，原告预定的房屋变更为88号103室，原告缴纳的定金5万元转作房款。为此，双方于2014年4月19日再次签订了以张心书、李妍星、张充为乙方，以景尚置业为甲方的《定金协议》，同日原告向被告支付定金1万元。该协议中，原、被告约定：“……（2）乙方必须支付（大写）壹万元整，【（小写）：￥10000元】，作为甲、乙双方当事人订立《太仓市商品房预（销）售合同》的担保。甲方于2014年4月19日实收定金壹万元整，乙方应于4月26日前补足剩余定金肆万元整。该定金在甲、乙双方签署《太仓市商品房预（销）售合同》后自动转为首期房款。2、乙方选择（1）情况到甲方售楼中心完成《太仓市商品房预（销）售合同》的正式签订并同时付清首期房款、交易契税、合同印花税及按揭办理手续费等乙方应付款项。（1）双方约定预定期为7天，乙方应在签订本协议并付足定金之后于2014年4月26日前到甲方售楼中心完成《太仓市商品房预（销）售合同》正式签约并同时付清首期房款、交易契税、合同印花税及按揭办理手续费等乙方应付款项。……3、若乙方逾期不签订或者不按本协议约定的条件签署《太仓市商品房预（销）售合同》或者不履行本协议中的任何条项时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议下约定之定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订《太仓市商品房预（销）售合同》，则应双倍返还已收取的定金。如乙方未缴足定金则应自甲方书面通知乙方之日起三日内一次性补足，否则甲方有权单方面解除本协议，已经收取的定金不予退还，并且不作通知而将该物业另行出售。……四、乙方确认，甲方已向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《太仓市商品房预（销）售合同》样本及其附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件中的权利义务约定没有异议。同时，乙方确认，对于认购物业上已经设定的在建工程抵押已经知晓。……”2014年4月25日，原告向被告提交了延期签约申请，内容为：“本人于2014年4月19日购买景瑞翡翠湾项目太仓市古路58号88幢103室，并签署《定金合同》，原约定于2014年4月26日前签署《太仓市商品房预（销）售合同》，现因资金原因提出延期签约。本人承诺将于2014年4月28日前签署该房屋《太仓市商品房预（销）售合同》。”景尚公司对原告的延期签约申请表示准许。2014年4月28日，原告李妍星在被告提供的《太仓市商品房预（销）售合同（草稿）》封面上签下张心书、李妍星、张充三个名字。2014年4月28日，原告向被告支付预收购房款561633元，并将2013年12月28日支付被告的定金5万元转为购房款。上述原告在封面签字的《太仓市商品房预（销）售合同（草稿）》包含1至12页，内容包括：合同双方当事人，商品房的基本概况，商品房价款，商品房交付条件及交付手续。该合同第七条，付款方式及期限。4.其他方式：买受人于合同签订之日支付首期房款计人民币621633元，剩余房款计人民币145万元于首付付清之日后十五天内办理商业贷款，并保证于首付付清之日后三十天内到达出卖人账户。该合同还约定其他事项。2014年4月28日，原告张心书、李研星、张充出具承诺书一份，内容为：“本人郑重承诺在太仓市无户籍，在太仓市为首套住宅。（包括本人及配偶、未成年人子女）”。庭审中，原告向本院提供了2014年4月28日原告李妍星与被告方销售人员梅诗健的通话录音一份，录音中的部分内容为：“李研星：我们承诺在太仓是首套房，贷款话如果与我们承诺不符的话，贷款申请不下来是我们的责任。但如果是其他原因没有申请贷款下来，我是说万一有其他原因贷款申请不下来的话，比方说我上次说的我的信用问题，我老公是没问题的，会不会影响到贷款，我不知道。如果因为这个原因贷款申请不下来，那这个款会不会退？梅诗健：一般你们那个是不会有问题的首先，一般只看主贷人的。李研星：我的任何问题都没有问题吧！梅诗健：对！李研星：小孩的问题也没有问题是吧？梅诗健：对！李研星：没问题最好！如果万一有问题是否可以退？梅诗健：退一般是不能退的。李研星：万一贷不下来怎么办呢？梅诗健：你们那个款基本上是不可能贷不下来的！李研星：万一贷不下来的呢？梅诗健：万一贷不下来呢就换家银行试一下！一般这个款是不会退的！你那个信用问题是不搭界的，只看主贷人。李研星：你们可能没碰到过这种情况。梅诗健：有！我们以前贷款有各种问题，基本上都能贷得下来，比你们复杂的人多得多了，你们这个根本不算什么问题！李研星：外面有其他贷款，比方说公司有贷款呢？梅诗健：这个不搭界的，只看住房贷款”。庭审中，被告认可梅诗健为该公司销售人员。审理中，原、被告均认可由于原告李研星的信用问题导致涉案商品房无法办理按揭贷款。上述事实，有庭审笔录，原告提供的《定金协议》、银行卡交易明细、销售不动产发票、太仓市地税局开票证明、录音记录，被告提供的延期签约申请、商品房买卖合同（草稿）、商品房买卖合同、销售不动产发票、承诺书等证据予以佐证。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效。理由如下，其一、2014年4月28日原告在被告提供的《太仓市商品房预（销）售合同（草稿）》封面上签字。在签订该份合同之前，原、被告之间曾多次就双方之间签订房屋买卖合同的相关事宜进行磋商。以上情况均表明，购买涉案商品房是原告的真实意思表示。同时，原告按约支付了被告30%的首付款621633元，履行了支付首付款的合同义务；其二、被告对原告签字的商品房买卖合同表示认可；其三、庭审中原告将诉讼请求变更为解除双方之间签订的商品房买卖合同、返还购房款并赔偿原告相应的利息损失，且明确表示认可该商品房买卖合同成立。关于原告请求解除原、被告双方之间签订的商品房买卖合同的主张。原告认为，原告已明确向被告告知了原告李研星存在不良信用记录等相关信息，被告明确承诺原告的情况可以办理相应的按揭贷款，现因无法办理按揭贷款导致合同无法继续履行。被告认为，原告并未明确告知存在不良信用记录的相关情况，且这些信息属于私密信息被告也无从知晓。同时，按揭相关事宜也不属于被告的产品信息，不在告知义务范围内。另外，原告向被告提供的承诺书中也并未标明其存在不良信用记录的情况。本院认为，从2014年4月28日原告李研星与被告方销售人员梅诗健的通话记录来看，原告在合同签订前已明确告知被告原告李研星存在不良信用记录的情况，且梅诗健也明确告知原告只要主贷人张心书不存在问题是可以办理相应的按揭贷款的。现原、被告均认可由于李研星的信用问题导致原告无法就涉案商品房办理按揭贷款。虽然被告告知原告在存在不良信用记录时依然可以办理按揭贷款，但办理按揭贷款相关事宜属于原告方的义务，从审慎的角度来看，原告应就相关情况向银行予以核实。本案中，原告并未就相关事实向银行核实，导致不能履行合同，原告对合同履行不能存在一定的过错。同时，原告如实的告知了被告其信用相关的情况，按揭贷款虽非被告产品的相关信息，但能否办理按揭贷款对签订商品房买卖合同有重大影响，原告基于对房产公司销售人员的信任，相信了被告的不当许诺，促使其签订了商品房买卖合同，故被告对此也存在过错。现因原告无法通过办理按揭贷款的方式支付其余购房款，也无法通过其他方式支付余款，原、被告所签合同目的已不能实现，本院对原告主张解除双方签订的商品房买卖合同的请求予以支持。关于原告主张被告返还购房款的主张。本院认为，因双方过错导致合同目的不能实现，解除合同后被告应返还原告已支付的购房款。关于原告要求被告赔偿相应利息损失的主张。本院认为，由于双方过错导致合同目的不能实现解除合同，双方均应对各自的损失承担相应责任，故本院对原告赔偿利息损失的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张心书、李妍星、张充与被告太仓景尚置业有限公司于2014年4月28日签订的商品房买卖合同。二、被告太仓景尚置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告张心书、李妍星、张充购房款621633元。三、驳回原告张心书、李妍星、张充其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10222元，由原告负担100元，由被告负担10122元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效之日起10日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 曹柏鹏代理审判员 吕金星人民陪审员 汪德符二〇一五年二月五日书 记 员 徐晓青 来源：百度“”