（2014）茂信法民一初字第255号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-05-15

案件名称

吴某某与某某公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

信宜市人民法院

所属地区

信宜市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴侦美,信宜市大都汇物业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2014）茂信法民一初字第255号原告吴侦美，女，汉族，住信宜市。委托代理人董志坚，广东前瞻律师事务所律师。委托代理人黎华，广东前瞻律师事务所律师。被告信宜市大都汇物业管理有限公司。住所地：信宜市新里六路新里开发区二区*单元。组织机构代码证：06849899-2。法定代表人赖家军，该公司总经理。委托代理人谢志玲，女，汉族，该公司物业部经理，住广东省信宜市。原告吴侦美诉被告信宜市大都汇物业管理有限公司（以下简称大都汇）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告吴侦美的委托代理人黎华、被告大都汇的委托代理人谢志玲到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告吴侦美诉称，2013年6月，被告在《信宜.玉都风情网》向公众招商，并在该网站发布了大都汇商业广场首层商铺平面图。经多次实地考察后，原告认为被告的商业广场商铺布局合理，适宜承租经营，因此，原、被告以大都汇商业广场首层商铺平面图为依据于2013年10月20日签订了《大都汇商业广场商铺租赁合同》，租赁期为1年，自2013年10月20日至2014年10月20日止。被告将位于大都汇商业广场首层的F区2号铺位租赁给原告经营服饰。按合同约定租金为1500元／月，物业管理费540元／月。并支出3000元装修后开始经营。原告开业后至2013年11月，即在被告对商业广场改动之前，原告的生意很好。被告分别于2013年11月、2014年1月、2014年4月对商业广场擅自进行三次改动，因改动后的布局不合理，根本没有客人，造成原告生意无法经营，被告的行为构成违约。原告多次与被告协商解除合同，但被告拒不同意。特此起诉，请求法院判决：1.解除原告与被告签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》；2.被告返还原告押金10000元、装修费3000元合计13000元；3.被告承担本案诉讼费用。被告大都汇辩称，一、答辩人因生意经营而对大都汇商业广场进行规划改动，并没有构成违约，被答辩人单方面违约，答辩人无须退还商铺押金。被答辩人在起诉状中称“从2013年11月，被告在未经原告同意的情况下对商业广场进行改动，后又于2014年1月及2014年4月又再度进行改动，被告对商业广场规划擅自改动的行为已构成违约”，但纵观整份租赁合同，都没有一个字眼是有说明到如果答辩人对整个商业广场进行规划改动是造成违约的，被答辩人的说法根本就是强词夺理，是被答辩人单方面造成合同无法履行，答辩人依合同无须退还商铺押金。况且，答辩人之所以对商业广场进行规划改动，完全是出于对整个商业广场的利益考虑，这样的调整合情合理，为令广场做大做旺，吸引更多的人流，从而使每一间商铺都生意兴隆，是以超市为龙头，带旺搞活整个商业广场的一项兴商便客的重大举措。被答辩人诉称“改动布局不合理，根本没有客人，生意无法继续经营”纯属无理取闹。答辩人的经营行为是正常合法的，并没有任何的违约之处。二、被答辩人擅自搬离大都汇商业广场并拒交租金，对答辩人造成较大的损失，被答辩人应当依法交付租金并承担相应的违约金等违约责任及损害赔偿责任。《大都汇商业广场商铺租赁合同》第七条第十三款明确规定，乙方拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，甲方有权终止合同，乙方所交的保证金不予退还，乙方还需付清所拖欠视为款额及违约金。并无条件把租赁商铺连带原附属物交还甲方。自被答辩人搬离大都汇商业广场起就没有向答辩人缴交该租赁商铺租金及物业管理费了，答辩人多次催缴，被答辩人依然拒交，并在没有与答辩人解除合同，也没有通知答辩人的情况下擅自将其货物搬离大都汇商业广场，单方面造成违约。现在，答辩人保留向被答辩人追究拖欠多月租金的权利。三、被答辩人要求返还其商铺的装修费用，是无法可依的，其说法简直荒谬。根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。在本案中，虽然按照合同租赁期间未届满，但由于原告单方面违约造成合同解除，因此原告无权要求被告支付其为自身经营而装修改造的费用，法律也从没有任何规定出租人要为承租人自身原因装修的费用负责的法律法规，原告的说法纯属无理取闹。经审理查明，2013年6月，原告在《信宜.玉都风情网》网站看到大都汇发布的信宜市大都汇商业广场招商广告。原告经过到信宜市大都汇商业广场实地考察后，于2013年10月20日与大都汇签订《大都汇商业广场商铺租凭合同》。合同主要约定：大都汇将信宜市大都汇商业广场F区的2号铺位租赁给原告经营服饰，租金1500元／月，物业管理费540元，租赁期为1年，自2013年10月20日至2014年10月20日止。原告预交10000元押金，租金、物业管理费按月支付，由原告于每月3日前支付给大都汇，逾期未支付的，则应按所欠租金及物业管理费的10%支付滞纳金。合同期满，原告依约于5日内退出租赁商铺，大都汇对商铺进行验收，原告缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的情况下，注销营业执照。大都汇在原告搬出铺位即日起三日内将押金如数退还给原告（不计利息）。签订合同后，原告向大都汇交付10000元押金。2014年2、3月间，原告认为生意不景气与大都汇协商，要求将货物搬离大都汇商业广场并要求被告返还其所交押金（即保证金）10000元，但大都汇不同意，原告便于2014年2、3月间自行将货物搬离大都汇商业广场。在庭审中，原告称，其于2014年2月19日搬离大都汇，搬离前已交清所有租金及物业管理费。被告辩称，原告于2014年3月19日搬离大都汇，只缴纳了2013年10月20日至30日的租金。双方确认，被告于2014年4月份在征得大都汇商业广场B区承租户同意的情况下，将广场内B区与C区对调，把B区改成超市，超市与F区商铺共用出入口，F区的商铺在超市内部经营。2014年10月商业广场内部商铺全部撤离，被告将商业广场内部整体改成超市，并于2014年10月1日正式开业。2014年8月22日，原告以大都汇在2013年11月、2014年1月、2014年4月份擅自对大都汇商业广场的布局进行改动构成违约且大都汇在其搬离铺位后，已实质占用铺位为由向本院起诉，提出诉称中的诉讼请求。被告认为，原告未经过被告同意，擅自将货物搬离大都汇，且原告搬离后，其承租的铺位一直空置，原告搬离大都汇后，没有向被告缴交租金及物业管理费，原告的行为已构成违约，原告要求被告返还押金及赔偿装修费没有法律依据，应不予支持。本院认为，本案争议焦点：1.大都汇在《信宜.玉都风情网》网站发布了大都汇商业广场首层商铺平面图，该行为对承租人是否具有法律效力。2.大都汇在2013年11月、2014年1月份对商业广场的经营项目是否作改动，如改动是否构成违约。3.原告要求被告返还押金10000元、装修费3000元合计13000元是否合法有据。对于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”大都汇在《信宜.玉都风情网》网站发布的招商广告包括大都汇商业广场首层商铺平面图属于要约邀请，不具有法律效力。原告认为，大都汇在《信宜.玉都风情网》网站发布的大都汇商业广场首层商铺平面图具有法律效力，本院不予支持。焦点2，原告认为，大都汇在2013年11月、2014年1月份对商业广场的经营项目作改动，但没有提交证据，大都汇予以否认，本院不予采信。焦点3，原告于2014年2、3月间与大都汇协商，要求搬离商业广场铺位并返还其所交押金（即保证金）10000元，但大都汇不同意，原告便自行搬离商业广场铺位。原告搬离商业广场铺位后，不再向被告缴交租金及物业管理费，以明确的行为表示不履行合同的义务，按双方合同的约定，原告的行为已构成违约。按照约定的违约责任“原告拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，大都汇有权采取停止向王伟提供有关服务等强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，大都汇有权终止合同，原告所交的保证金不予退还，原告还应需付清所拖欠的数额及违约金。并无条件把租赁商铺连带原附属物交还给大都汇”。现原告要求退还押金（即保证金）10000元，本院不予支持。由于原告违约在先，原告要求被告赔偿装修费用3000元，理据不充分，本院不予支持。因原、被告签订的《大都汇商业广场商铺租凭合同》的履行期已于2014年10月20日终止，因此本案不存在解除合同问题。依照《中华人民共和合同法》第八条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告吴侦美的诉讼请求。本案受理费125元，由原告吴侦美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审　判　长　　陈雪如代理审判员　　高洁玉人民陪审员　　欧启贤二〇一五年二月五日书　记　员　　罗江熙附法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”