（2014）银民终字第1293号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-02
案件名称
雍少宏与银川市金凤区丰登镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雍少宏,银川市金凤区丰登镇人民政府
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）银民终字第1293号上诉人（原审原告）雍少宏，男，1964年12月11日出生，汉族，宁夏大学教师，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人徐亚峰，宁夏辅德律师事务所律师。委托代理人宋兆霞，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）银川市金凤区丰登镇人民政府，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区丰登镇联丰村二队万寿路西侧。法定代表人韩阳，该镇镇长。委托代理人梁兴，男，1961年11月12日出生，汉族，银川市金凤区丰登镇司法所所长，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人杜超，男，1986年6月17日出生，汉族，银川市金凤区丰登镇法律服务所法律工作者，住宁夏回族自治区银川市。上诉人雍少宏因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2014）金民初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人雍少宏及其委托代理人宋兆霞，被上诉人银川市金凤区丰登镇人民政府的委托代理人梁兴、杜超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2007年8月20日，被告与案外人宁夏昊城房地产开发有限公司签订协议，约定被告以其所有的丰登镇商业街70#、71#营业房，面积1243.9平方米，置换案外人宁夏昊城房地产开发有限公司在丰登镇开发的苏杭名苑住宅小区相同建筑面积的叠层别墅，房屋号分别为10-1-101、10-1-102、10-4-102、13-1-101、13-1-102、13-2-101。按照协议约定，案外人宁夏昊城房地产开发有限公司应于2008年6月30日前将上述房屋交付被告。协议签订后，2007年8月30日，被告向案外人宁夏昊城房地产开发有限公司交付了70#、71#营业房。但案外人宁夏昊城房地产开发有限公司并未将上述置换房交付被告。2009年6月，原、被告协商，达成房屋买卖协议。原告遂于2009年6月23日、7月31日两次将40万元购房款交付银川市金凤区财政局专用账户。2009年11月24日，原、被告签订书面《房屋买卖协议》。协议约定，被告将位于丰登镇“苏杭名苑”住宅区的10号楼1单元101室，面积为251.5平方米的叠层别墅出售给原告。价格为每平方米3325元，共计836272.5元。原告应于协议签订后3日内首付被告购房款的60%，即501742.5元，剩余40%房款在被告协助原告办理房屋产权证后一次付清。被告应于2010年6月30日前向原告交房。被告保证房屋产权清楚，如发生有关产权纠纷和债权债务，由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。合同签订后，被告未能交付原告房屋。2011年1月27日，案外人宁夏昊城房地产开发有限公司将置换给被告的丰登镇苏杭名苑10-1-101、10-1-102、10-4-102、13-1-101、13-1-102、13-2-101叠层别墅未交付被告，亦未登记备案在被告名下。而将上述房屋中的四套（包括涉案房屋10-1-101室）登记备案在第三人名下，另二套被银川市中级人民法院查封。2013年5月22日，被告向法院提起诉讼，请求解除被告与案外人宁夏昊城房地产开发有限公司签订的协议。2013年10月28日，宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院以（2013）金民初字第1109号民事判决书判决解除了被告与案外人宁夏昊城房地产开发有限公司签订的协议。案外人宁夏昊城房地产开发有限公司对此提出上诉，2014年3月17日，银川市中级人民法院以（2013）银民终字第1139号民事判决书驳回了案外人宁夏昊城房地产开发有限公司上诉。2014年4月17日，原告委托他人查询房屋档案，得知该房屋已被备案至第三人郑树龙名下。时至今日已逾期交房四年之久，故原告诉至法院。请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》，被告返还原告已付购房款人民币400000元；2、被告支付自2009年6月23日至2014年3月28日银行同期贷款利率利息160000元（年息按10%计算）；3、被告支付因其违约导致原告损失房屋升值部分的可得利益500000元；4被告支付因其未交房给原告造成的租金收益损失48000元；5、诉讼费由被告承担。原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自合同成立时生效。至于该合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。被告与案外人宁夏昊城房地产开发有限公司签订房屋置换协议后，案外人宁夏昊城房地产开发有限公司未将置换房屋丰登镇“苏杭名苑”住宅区的10号楼1单元101室房屋交付并登记备案于被告，被告与案外人宁夏昊城房地产开发有限公司签订的房屋置换《协议》已经法院判决解除，导致原、被告签订的《房屋买卖协议》不能履行，合同目的不能实现，对此应当解除原、被告签订的《房屋买卖协议》。原告在签订《房屋买卖协议》时应对房屋的权属进行审查，现原告未尽到合同的审查及注意义务，导致原、被告签订的《房屋买卖协议》不能履行存在过错，被告在明知其对房屋不具有权属的情况下与原告签订《房屋买卖协议》，导致原、被告签订的《房屋买卖协议》不能履行，亦有过错。故原告要求被告返还其支付被告购房款40万元的主张，予以支持。由于案外人宁夏昊城房地产开发有限公司的违约，导致被告不能履行与原告签订的《房屋买卖协议》，对此，被告应当承担违约的民事责任。原告以其与被告口头约定按年息10%支付自2009年6月23日至2014年3月28日期间的利息160000元的诉讼请求，无法律依据，应按中国人民银行同期贷款年基准利率6.40%予以支持，从2009年6月23日计算至2014年10月23日，即4000000元×6.40%÷12个月×64个月=136533元。原告主张的被告因违约导致其房屋升值部分的可得利益500000元以及被告未交房给原告造成的租金收益损失48000元，因原告未向本院提供能够证明该损失的相应证据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；二、被告银川市金凤区丰登镇人民政府于判决生效后十日内返还原告雍少宏购房款400000元，支付利息损失136533元。三、驳回原告雍少宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费14772元，由被告银川市金凤区丰登镇人民政府负担。宣判后，雍少宏不服，上诉称，第一，原审法院审理程序违法，侵犯了上诉人的程序性合法权利。根据民事诉讼法的规定，一审案件审限为6个月，一审法院自2014年4月9日立案至2014年10月25日一审判决作出之日，已超审限。原审法院将本案由简易程序转为普通程序审理时，未向上诉人送达民事裁定书，也未向上诉人发送延长审限举证期限通知书。第二，原审判决认定事实错误。原审认定“上诉人在签订《房屋买卖协议》时应对房屋的权属进行审查，现其未尽到合同的审查及注意义务，导致双方签订的《房屋买卖协议》不能履行存在过错”没有事实和法律依据。上诉人作为买受人，没有义务对房屋权属进行审查，上诉人是基于信任被上诉人的公信力才与其签订的合同，而被上诉人在明知自己未取得涉案房屋产权证的情况下仍与上诉人签订合同并收取房款，由此造成的损失被上诉人应当承担全部责任。第三，原审判决适用法律错误。在双方签订的《房屋买卖协议》第六条明确约定被上诉人保证产权清楚，否则由此发生的纠纷由被上诉人负责处理并赔偿上诉人的损失，上诉人所主张的违约损失和可得利益损失符合合同法第一百一十三条和合同法司法解释第二十九条的规定，上诉人按照5325元每平米主张可得利益损失符合实际情况，上诉人对房屋增值以及出租房屋可以收益房租这些众所周知的事实并没有举证证明的责任，原审以上诉人没有举证而判决不支持上诉人的诉请属适用法律错误。综上，原审判决程序不当，认定事实不清，适用法律错误。请求：撤销一审判决，将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人银川市金凤区丰登镇人民政府答辩称，第一，一审法院审判程序合法，没有侵犯上诉人的合法权益。（一）一审法院审理本案没有超时限，因调取证据的需要，被上诉人曾向一审法院申请延期审理并获得批准，因此，本案有需要延期审理的法定事由和情形。一审法院就本案由简易程序转为普通程序作出了民事裁定书，没有超时限审理，审判程序合法。第二，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据合同法第一百一十四条和双方签订的《房屋买卖协议》第七条，上诉人上诉请求被上诉人应当按照年息10%计算六年的利息损失，该项请求没有证据支持，一审法院按照中国人民银行五年同期贷款利率6.40%计算利息，判决答辩人支付被答辩人利息136533元是正确的。上诉人上诉请求答辩人支付房屋升值部分的可得利益损失，没有事实和法律依据。《合同法》第一百一十三条规定被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同时，并没有预见到案外人宁夏昊城房地产开发公司违约将置换房屋出卖并登记备案在第三人名下，造成被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同无法实现，同时上诉人向被上诉人支付的购房款400000元占总购房款的47%，没有将购房款足额缴付被上诉人，上诉人没有取得房屋的所有权和使用权，不可能将房屋出租并收取租金，也不可能获得房屋升值部分的可得利益，被上诉人更不应当预见到房屋将由上诉人出租，造成上诉人租金收益损失并赔偿48000元和升值部分可得利益损失并赔偿500000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，一审法院驳回上诉人主张房屋租金收益损失48000元以及房屋升值部分可得利益损失500000元的判决是正确的。第三，雍少宏是完全民事行为能力人，对自己的民事行为应当承担相应的民事责任。签订合同时，雍少宏应当预见到房屋产权存在瑕疵，双方订立的房屋买卖协议存在风险，也明知丰登镇人民政府是国家行政机关，不是房地产开发企业，但雍少宏却有意与答辩人签订房屋买卖协议，有其主观故意性，应当承担相应的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法、判决公平公正驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审庭审时，上诉人提交证据：银川正大房地产评估事务所做出的《银正房估（2014）字第805号房地产估价报告》，欲证明经银川正大房地产评估事务所估价人员依据国家房地产估价规范和有关房地产估价规定，最终确认：2014年4月6日，涉案雍少宏房屋的公开市场价值为1361621元，单价为5414元每平米，一审时上诉人根据市场已知的平均价格为每平米5325元计算房屋升值部分可得利益的损失有事实依据。被上诉人银川市金凤区丰登镇人民政府针对上诉人提交的证据质证认为：其对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该评估报告采用的相关资料不合法，房地产评估应当提交土地使用证、房屋产权所有证、建筑商的相关资质、建筑材料的明细及建筑预算、审计部门的审计报告等。涉案房屋所有权属于宁夏昊成房地产开发有限公司，上诉人无权对涉案房屋进行委托评估。经审查，上诉人提交的银川正大房地产评估事务所做出的银正房估（2014）字第805号房地产估价报告是在一审庭审后由上诉人单方委托进行的鉴定，违反了委托鉴定的法定程序，不具有合法性，不予采信。二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，首先，上诉人明知被上诉人并非房地产开发企业，也明知涉案房产属于置换房产，对于涉案房产的产权权属应当明知而未尽到审查义务。至合同约定的交房日期2010年6月30日起，上诉人就应当查询房屋登记备案情况，上诉人未尽到主动避免损失进一步扩大的减损责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，上诉人无权就2010年6月30日以后的损失要求赔偿。其次，上诉人主张的可得利益损失及租金损失无事实依据。涉案房屋因案外人宁夏昊城房地产公司违约导致被上诉人无法将涉案房屋交付给上诉人，主观上没有违约的故意。在双方签订房屋买卖协议至（2013）金民初字第1109号判决生效前，被上诉人并不知晓不能将涉案房产产权登记手续办理在自己名下，被上诉人不存在故意欺骗行为，上诉人主张的损失也不属于被上诉人在订立合同时所能预见或应当预见到的可能造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，上诉人无权要求被上诉人赔偿可得利益损失。第三，上诉人主张曾经与被上诉人约定年利息10%计算4年的利息损失，但没有证据证实，原审按照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算上诉人的利息损失符合法律规定。原审裁定将本案由简易程序转为普通程序，向双方当事人下发了（2014）金民初字第906-1号民事裁定书，上诉人的裁定书由其委托代理人徐亚峰签收，原审卷中有送达回证为凭。一审时，被上诉人因调取证据的需要，向一审法院申请延期审理并获得批准，因此，本案有需要延期审理的法定事由和情形。综上，上诉人上诉主张无事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14772元，由上诉人雍少宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 王建玲代理审判员 刘兆平代理审判员 徐玉芳二〇一五年二月五日书 记 员 陈丽霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 来自：