（2014）沪一中民二（民）终字第3487号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-25
案件名称
吴艳诉厉志奇房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴艳,厉志奇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3487号上诉人（原审被告）吴艳。委托代理人谢正力，上海市华益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）厉志奇。上诉人吴艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第24656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月30日公开开庭进行了审理。上诉人吴艳及其委托代理人谢正力，被上诉人厉志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，房屋（以下简称系争房屋）产权人登记为厉志奇，建筑面积37.67平方米。2014年3月23日，经事务所（以下简称事务所）居间介绍，吴艳作为买受方（乙方）、厉志奇作为出卖方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定房款价为115万元（人民币，下同），分别于2014年3月23日、3月30日、4月30日前支付20万元、40万元、42万元；公积金贷款30万元以银行放款为准；款清交房支付1万元。甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的7日内，办理该房本市常住户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。同日，吴艳支付厉志奇定金2万元。2014年3月30日，厉志奇（卖售人、甲方）、吴艳（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价款为115万元，双方于2014年5月31日前申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款，甲、乙双方同意按下列第（三）款处理，……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款（一）约定：“2、过户：待乙方办妥贷款手续后且甲、乙双方税费审核完毕后7个工作日内至上海市相关房地产交易中心办理过户手续。……4、户口：甲方承诺于交易过户之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日100元整支付乙方违约金至全部迁出之日止；……11、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。……”附件三付款协议约定，乙方支付的定金2万元在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的7日内，将房款40万元直接支付予甲方；乙方于交易过户之前将部分房款42万元直接支付予甲方；乙方于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款30万元交付予甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且双方对房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方直接支付甲方尾款1万元。合同签订后，吴艳于2014年4月1日向厉志奇支付房款40万元，并进行了审税和公积金贷款申请。2014年5月19日，吴艳将贷款通过审批的短信转发事务所工作人员，同时要求安排时间办理过户手续。但因厉志奇未能将系争房屋内户口于2014年5月31日前迁出，吴艳未同意与厉志奇前往房地产交易中心办理房产过户手续。2014年6月16日，厉志奇将系争房屋内原有户口迁出，事务所将此情况通知吴艳并要吴艳确定好过户时间。同年6月18日，厉志奇、吴艳到事务所，吴艳认为厉志奇已经违约，要求厉志奇降低房价至每平方米28，000元；厉志奇考虑到迁出户口逾期，愿意继续履行合同并支付2万元补偿款。最终双方未能达成一致意见。2014年6月27日，吴艳向厉志奇发出《房地产买卖合同解除函》，认为厉志奇未按合同约定的期限迁出户口，违反了合同约定，通知终止合同。同时，厉志奇发送通知一份给吴艳，内容为鉴于吴艳拒不履行合同约定的期限内付款及办理房屋产权交易手续，超过了合同约定的逾期日期，通知解除双方间的房屋买卖合同，并按合同约定承担违约金，违约金为房屋总价款的20%。2014年7月，厉志奇起诉至原审法院，要求判令解除厉志奇、吴艳签订的《上海市房地产买卖合同》，吴艳支付解除合同违约金23万元。原审审理中，事务所负责人许某到庭作证，称：买卖合同签订后，其让黄姓业务员带厉志奇、吴艳审税，时间约在4月份。审完税后，吴艳就去办公积金贷款，公积金中心直接通知吴艳贷款成功。5月20几号的时候，其让业务员去通知厉志奇、吴艳办理房产过户，当时贷款已经确认通过审批了。吴艳说当天没有时间，过户时间等吴艳通知，但吴艳一直没有联系中介。之后，吴艳父母来向其表示因厉志奇户口没有迁出，要追究厉志奇的违约责任。其解释说若没有迁出户口，可以要求100元／天的违约金。当时其就跟厉志奇通电话，厉志奇说次日即可迁出户口。其就问吴艳父母是否办理过户，吴艳父母说不办。后来又约双方协商，吴艳父母觉得房价跌到了每平方米28，000元至29，000元左右，要求按每平方米28，000元进行交易；厉志奇说因为户口晚迁了愿意拿出2万元，但不同意每平方米28，000元。原审审理中，吴艳称合同约定的解除合同违约金过高，倘若认定系争买卖合同因吴艳违约而解除，请求对违约金予以调整，调整标准由法院裁定。原审另查明，上海市浦东新区人民法院于2014年7月1日以（2014）浦民一（民）初字第24521号受理了吴艳诉厉志奇关于系争房屋买卖纠纷，吴艳诉请要求确认双方间的买卖合同于2014年6月20日解除，厉志奇返还购房款42万元及存款利息，支付违约金10万元。该案审理中，厉志奇、吴艳对解除买卖合同均无异议；厉志奇同意向吴艳返还已收取的房款42万元并按银行存款利率支付自2014年4月1日起的利息，并自愿按每天100元支付自2014年6月1日起至2014年6月15日止的逾期迁出户口违约金。庭审结束后，厉志奇又向法院表示“如果吴艳认定是我单方面的违约责任，那我是不同意额外承担户口迁移的责任的。……因为吴艳不想买房了，违约方是吴艳，所以我不愿意承担吴艳付给我肆拾贰万元的利息。”2014年9月22日，法院作出一审判决，认为讼争的买卖合同合法有效，关于户口迁移和房款支付的时间，分别在居间协议和买卖合同中作了不同的约定，由于买卖合同形成时间晚于居间协议，故应以后成立合同的约定为双方履行相应义务的依据。根据合同约定，双方应于2014年5月31日前办理房产过户手续；厉志奇应于办理过户手续前迁出系争房屋内原有户口，逾期迁出的则按每天100元支付违约金，直至户口迁出日止；厉志奇未按约定全面履行自己的义务，则应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任。由于厉志奇未按约在2014年5月31日前迁出户口，吴艳拒绝办理过户手续，厉志奇对此亦未坚持必须在5月31日前办理过户，应当认定双方对办妥户口迁出手续后再办理系争房屋过户手续已达共识。后厉志奇于2014年6月16日将户口迁出，确已逾期，但按合同约定，吴艳有权按每天100元追究厉志奇的逾期迁出户口违约金，即使补充条款（一）之11约定厉志奇未按约全面履行自己义务的应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，也仅是参照该条的违约金比例承担责任，并未赋予吴艳单方解约权。同时，由于双方针对户口迁移的违约责任系作了特别约定，依法应适用该约定。另外，从户口迁移的违约责任约定来看，违约金支付到户口迁出时止，表明户口迁移不影响房屋交易主要义务的继续履行。因此，吴艳无权单方解除合同，但鉴于双方对解除合同均无异议，故讼争买卖合同可予解除，厉志奇收取的房款42万元及相应孳息理应返还吴艳。遂判决：解除吴艳与厉志奇于2014年3月30日就＊＊＊＊房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；厉志奇于本判决生效之日起十日内返还吴艳房款42万元及利息（以42万元为基数，以中国人民银行公布的同期同类存款利率，自2014年4月1日起计算至判决生效之日止）；驳回吴艳的其他诉讼请求。该判决已生效。原审认为，系争买卖合同由生效判决认定合法有效，厉志奇、吴艳均应恪守。买卖合同附件三中约定吴艳在支付定金2万元、房款40万元（签订合同后7日内）后，应于交易过户前将部分房款42万元直接支付厉志奇。吴艳既未在合同约定的交易过户日（2014年5月31日）前向厉志奇支付该笔房款，同时又以厉志奇逾期迁出户口为由拒绝去房产交易中心办理过户手续，并以此为由向厉志奇发出解除合同的通知。法院生效判决已认定厉志奇逾期迁出户口不影响系争房屋产权交易的履行，合同也没有赋予吴艳因厉志奇逾期迁出户口而享有单方解约权。因此吴艳拒绝配合办理产权过户及行使单方解约均不符合合同本意，其未按合同约定支付房款，应当按照合同第九条的约定承担相应的违任。由于另案已经判决处理了双方间的合同解除事宜，厉志奇在本案诉请解除合同的请求，法院无须再作出处理。系争合同由于吴艳的违约行为而致解除，厉志奇要求其承担合同约定解除合同的违约金，法院予以支持。吴艳认为合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。鉴于厉志奇也未就吴艳的违约行为造成的损失提供相应证据，吴艳对违约金进行调整的请求亦有相关法律依据，因此，依照公平和诚实信用原则，法院酌情确定吴艳承担解除合同的违约金10万元。原审法院审理后于2014年10月28日作出判决：被告吴艳于判决生效之日起十日内支付原告厉志奇解除合同违约金10万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，375元，由被告吴艳负担。判决后，吴艳不服，上诉至本院称，其与被上诉人厉志奇签订买卖合同之后，严格按照合同的约定支付房款及办理贷款手续，而被上诉人由于自身原因迟迟未办妥户口迁出手续，导致过户时间超过最后过户时间满十五日。根据合同第十条的约定，被上诉人未按合同约定的期限将房屋交付上诉人，逾期超过十五日，上诉人可单方解除合同。本案系被上诉人的原因导致过户时间超过最后期限十五日，故上诉人享有一项单方解除权。由于被上诉人没有迁出户口，上诉人可以拒绝办理过户手续。根据正常的交易规则，房款42万元的支付一般与过户在同一天完成，由于双方直至一审庭审前尚未办理房屋的过户手续，故42万元房款从未达到支付的期限，原审认定上诉人迟延支付房款超过15天有误。综上，请求二审撤销原判，依法改判为上诉人不承担违约金责任。被上诉人厉志奇辩称，其不同意上诉人吴艳的上诉请求。其逾期迁出户口系事出有因，由于房价下跌，上诉人认为买卖合同的价格高了，故不愿意购买系争房屋，其要求被上诉人降价出售。买卖合同第十条涉及的是房屋的交付，系房屋过户之后的转移占有，与本案无关。本案判决的依据是另案生效判决。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人吴艳与被上诉人厉志奇签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应于2014年5月31日前办理房屋过户手续，被上诉人应于办理过户手续前迁出系争房屋内的原有户口，而被上诉人实际于2014年6月16日迁出户口，确属逾期，上诉人据此主张享有合同的单方解除权。对此，（2014）浦民一（民）初字第24521号判决已认定户口迁移不影响房屋交易主要义务的继续履行，上诉人无权单方解除合同，本院予以确认。又根据合同约定，上诉人应于交易过户之前将房款42万元直接支付被上诉人，但上诉人以被上诉人逾期迁出户口为由拒绝办理房屋的过户手续并主张解除合同，更未按约将42万元房款支付被上诉人，故其违约行为明显。上诉人主张42万元房款从未达到支付期限，但该主张缺乏合同依据，亦与常理不符，本院不予采信。鉴于（2014）浦民一（民）初字第24521号判决认定合同解除，本案对此无须再作处理。由于合同解除的原因在于上诉人违约，上诉人理应承担相应的违约责任。被上诉人要求上诉人承担合同约定解除合同的违约金，合法有据。至于违约金的具体数额，应当以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以判定，原审考虑到被上诉人未就上诉人的违约行为造成的损失提供相应证据，依照公平和诚实信用原则酌情确定违约金10万元，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2，300元，由上诉人吴艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年二月五日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：