（2014）楼民一初字第600号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-10-15

案件名称

原告黄某某与被告王某某租赁合同纠纷民事一审判决书

法院

岳阳市岳阳楼区人民法院

所属地区

岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄某某,王某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款

全文

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民事判决书（2014）楼民一初字第600号原告黄某某，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，＊＊市人，住＊＊＊＊。委托代理人田晓红，湖南惠风律师事务所律师。被告王某某，女，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，��＊市人，住＊＊＊＊。委托代理人刘久平，湖南湘北律师事务所律师。原告黄某某与被告王某某租赁合同纠纷一案，原告于2014年8月18日起诉至本院。本院受理后，依法组成由审判员杨艳红担任审判长，审判员钟宁、人民陪审员李腊梅参加的合议庭于2014年11月17日公开开庭进行了审理。书记员曾蓉担任法庭记录。原告黄某某及其委托代理人田晓红，被告王某某及其委托代理人刘久平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年8月30日签订了一份门面转让协议，协议约定：被告将其承租的某某中心临街第一号楼10-12号门面的经营权转让给原告，转让费为435000元（包括后勤中心的押金15000元）。协议签订后，原告向被告交纳了转让费及押金共435000元。在筹备装修、经营的过程中，实际房屋所有权人岳阳市后勤中心告知原告，该门面2011年1月1日到期，未与政府机关后勤中心签订合同，未经其同意不得转让，不允许原告承租、不认可原告与该单位的租赁关系，与门面相关的所有事宜只认王某某。原告认为，被告在未经实际房屋所有权人同意的情况下对外张贴转租广告并与原告签订门面转让协议的行为，导致原告不能实际享有房屋的承租权利，侵害了原告的权利。为维护原告自身权益，原告请求判令原、被告签订的门面转让协议无效；请求判令被告返还收取的原告门面转让金420000元、押金15000元；由被告承担收取的转让金及押金的利息并承担本案诉讼费用。被告辩称，双方所签合同不符合无效合同的条件，是有效的合同，应受法律保护，原告的诉讼请求应予驳回。原告向本院提交了如下证据；1、房屋租赁合同。拟证明2010年1月1日岳阳市政府后勤中心与被告签订的租赁合同，房屋租赁期限为1年；2、门面转让协议、收条、押金条。拟证明原、被告签订了门面转让协议，被告已收到原告门面之日中42万元、押金15000元；3、拆迁通知书。拟证明本案诉争门面不允许转租；4、证明一份。拟证明本案诉争门面实际经营7、8、9三个月，其他时间都是关闭状态。被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告从2007年开始承租，门面一直在使用；对证据2无异议；对证据3的证明目的有异议，市政府在2011年11月份时就说要拆迁，一直没有实行，门面也一直在经营，这也证明了门面是可以拆迁的，是有拆迁补偿的，禁止转让对被告没有约束力，被告转让的是门面内物品的价值；对证据4的真实性没有异议。被告向本院提交了收条一份。拟证明被告门面其中一部分是通过转让杨��门面一部分来的，再加上自己门面的一部分，整体进行装修扩大后，才有了本案诉争门面。原告认为被告的证据与本案无关。本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的全部证据的真实性没有异议，本院对原告提交的证据的真实性予以确认，被告提交的证据与本案没有关联性，不能作为本案证据使用。根据本院确认的证据结合庭审中当事人的陈述，本院查明案件事实如下：被告王某某承租某某服务中心的门面做生意多年。2010年1月1日，某某服务中心（甲方）与被告（乙方）签订了一份防区租赁合同，合同约定：甲方将座落在金鄂路市政府机关后勤中心临街第1号楼10-12门面（面积150平方米）出租给乙方使用；双方议定门面月租金为2513元，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日止。租金、水电费按月计算，由乙方在每月25日��交付给甲方；押金10000元；如市政规划建设需拆迁，乙方须无条件拆迁，其拆迁补偿款一律按照国家有关政策执行；租赁期间内如需对房屋门面进行装修、拆改、增扩设备或水电变更时，应征得甲方同意，费用由乙方自理，合同终止后，其装修及添建的设施乙方不得损坏，无偿移交甲方；乙方在合同期内或合同终止后，严禁擅自转租、转让房屋门面，如确需转让须经甲方同意后方可转让，否则甲方有权收回门面或终止门面租赁合同。被告与某某服务中心的租赁合同到期后，双方没有签订新的租赁合同，被告继续使用该门面，被告的租金只交到了2011年11月。2011年10月14日，某某服务中心向市政府机关临街门面的租赁业主下发了一份拆迁通知，通知内容如下：定于2011年10月15日至2012年1月15日完成综合楼门面拆迁工作；由市房产局、房产评估公司依法依规对租赁业主的室��装饰装修进行市场评估补偿；从拆迁通知下达之日起禁止门面转让、转租、禁止门面突击装饰装修，凡通知之后突击装饰装修的一律不予补偿。2013年8月，原告找到被告，要求转让被告的门面，被告将其与某某服务中心签订的租赁合同拿给了原告看，原告同意转让门面。8月30日，原告与被告签订了一份门面转让协议，协议约定；甲方（即被告王某某）将市政府机关后勤中心临街第一号楼10-12号门面的经营权转让给乙方（即原告黄某某）；转让费435000元（包括后勤中心的押金），乙方必须在签订协议前一次性交清转让费；本协议签订前甲方所有外债和应缴纳费用自行承担，协议签订后乙方的一切经营行为和产生的债权债务由乙方自行负责；如遇政府规划，同意征用拆迁门面，所得的补偿费用全部补偿给乙方，与甲方无关。协议签订后，原告将435000元的门面转让款交付��了被告。原告接受被告的门面后（门面内的物品没有清点，没有物品清单），经营了一个多月，现在门面处于歇业状态。另查明，被告将门面转让给原告时没有经过某某服务中心的同意，事后至今仍然没有获得某某服务中心的同意。本院认为，本案争议的焦点1是原、被告之间签订的门面转让协议是否有效。被告转让给原告的门面是被告从某某服务中心承租来的，被告对该门面没有所有权，只有使用权，原、被告之间签订的门面转让协议实质是门面转租协议，被告与某某服务中心的合同到期后没有续签，被告与某某服务中心之间的租赁关系属于不定期租赁，某某服务中心可以随时收回门面，也就是被告对该门面的使用时间属于不确定状态，另被告与某某服务中心签订的门面租赁合同约定了在合同期内或合同终止后，严禁擅自转租、转让房屋门面，如确需转让须经甲方同意后方可转让，否则甲方有权收回门面或终止门面租赁合同。而被告将门面转租给原告没有经过某某服务中心的同意，事后又未能获得某某服务中心的追认，被告将门面转让给原告是一种无权处分的行为，因此原、被告之间签订的门面转让协议是无效协议。本案争议的焦点2是双方对该无效协议的产生是否有过错。原、被告在签订门面转让协议时，原告看过被告与某某服务中心的租赁合同，原告明知被告的门面不得私自转让，也知道被告的门面到期后没有续签，而被告也明知自己承租的门面未经产权人同意不能转让，因此，原、被告双方对本案无效协议的产生具有同等过错。原告在本案中将435000元交给被告使用，有一定的利息损失，而被告的门面如果自己经营有一定的营业收入，原、被告的上述损失由原、被告各自承担。原、被告的门面转让协议虽然无效，但原告实际占有使用了被告承租的门面，原告应按照被告与某某服务中心约定的租金标准向被告支付占用使用期间的占用费，该费用计算至原告向本院起诉之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，判决如下：一、由原告黄某某在本判决生效后五日内将座落在金鄂路市政府机关后勤中心临街第1号楼10-12门面及门面内的原属原告黄某某的物品交还给被告王某某；三、由原告黄某某向被告王某某支付28900元门面占用费；三、由被告王某某在本判决生效后十日内将门面转让费435000元扣除第二项门面占用费28900元后的406100元返还给原告黄某某。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7825元，由原告黄某某负担3913元，由被告王某某负担3912元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审　判　长　　杨艳红审　判　员　　钟　宁人民陪审员　　李腊梅二〇一五年二月五日书　记　员　　曾　蓉微信公众号“”