（2015）渝二中法民终字第00153号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-05-10
案件名称
林启建与重庆市万州金鼎物业开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林启建,重庆市万州金鼎物业开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00153号上诉人（原审原告）林启建，男，1968年10月5日出生，汉族。委托代理人王永华，重庆鹏舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市万州金鼎物业开发有限公司。法定代表人程地方，该公司董事长。委托代理人程地泉，重庆征程律师事务所律师。上诉人林启建因商品房预售合同纠纷一案，不服万州区人民法院（2014）万法民初字第08454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司（以下简称金鼎公司）是具备房地产开发资质的企业。2010年5月金鼎公司通过出让取得位于万州区牌楼街道红花八社的商住用地9339平方米。同年5月19日金鼎公司向万州区建委申请办理金鼎.江畔绿亭项目的《建设工程规划许可证》，但因多种原因，金鼎公司至今未取得金鼎.江畔绿亭项目的《建设工程规划许可证》。2010年8月前，金鼎公司在未取得金鼎.江畔绿亭项目的《建设工程规划许可证》等相关手续下，设立金鼎.江畔绿亭开发项目售房点，对外销售房屋。2010年7月27日，金鼎公司与林启建签订《金鼎.江畔绿亭》合同，约定了以下主要内容：林启建在完全清楚金鼎公司该项目真实进展的情况下，在平等、协商一致的原则基础上，达成共识。一、房屋位于王牌路红花八社第1栋11楼9号，该住宅房为内部认定房，初设建筑面积为110.8平方米。二、按建筑面积计算，房屋单价为3410元／平方米，总价款为377828元，林启建于2010年2月27日付款117828元，余款260000元办理银行按揭。林启建逾期未支付房款或者逾期付款未征得金鼎公司书面同意的，金鼎公司有权解除本认定，并有权将该房另行处置。三、金鼎公司于2012年6月30日前将经竣工验收的上述房屋交付林启建使用。如遇人力不可抗拒、规划设计变更造成工程量增加、市政工程施工滞后因素，交房期限顺延。金鼎公司应将以上原因以电话或书面形式通知林启建。四、林启建应在接到金鼎公司书面通知或电话通知三日起七日内到指定地点与金鼎公司换签正式的商品房买卖合同；接到通知后三日起七日内金鼎公司指定银行办理完善按揭手续，按国家规定承担税费。五、金鼎公司郑重承诺，林启建在金鼎.江畔绿亭正式开盘前，如对该房有任何异议，可选择无条件退款。金鼎公司将在林启建提出书面退房要求之日起60日内退还已付房款。双方还约定了其他事项。同日，金鼎公司收到林启建支付房款117828元。另查明，2012年6月25日，重庆市万州区城乡建设委员会以被告金鼎公司未取得《商品房预售许可证》的情况下，开始对在万州区牌楼小区红花八社开发的金鼎.江畔绿亭项目进行商品房预售为由，对被告金鼎公司作出万州房管罚（2012）第2号行政处罚决定书：1、停止销售活动；2、退还预售款；3、处以收取预售款10%的罚款，即465，179.30元。该院于2012年11月30日作出（2012）万法非行审字第00276号非诉行政执行裁定书，准予强制执行重庆市万州区城乡建设委员会对金鼎公司作出的罚款。林启建一审时诉称：原、被告于2010年7月27日签订《金鼎.江畔绿亭》房屋买卖合同，原告购买被告位于王牌路红花八社第1栋11楼9号房屋一套，建筑面积为110.8平方米，单价为3410元／平方米，总价款377828元。合同签订当日，原告交付购房款117828元。但被告至今仍未能动工，更无法交付房屋，合同目的不能实现。请求判令：1、原、被告于2010年7月27日签订《金鼎.江畔绿亭》房屋买卖合同无效；2、被告赔偿原告房屋差价损失382260【元（6860元-3410元）／平方米×110.8平方】米；3、被告退还已付房款117828元，并按银行同期贷款利率支付利息，从2010年7月27日起至付清时止，被告按已付购房款赔偿一倍的损失117828元；4、诉讼费由被告承担。金鼎公司一审时辩称：双方签订的商品房买卖合同属于认购性质，不是本合同。虽然该合同具备了商品房买卖合同的主要内容，但因建设项目无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，违反了法律法规强制性规定，合同应当无效。因被告在签订合同时已将合同涉及的商品房及建设事宜的真实情况告知了原告，原告对此相关事宜是明知和清楚的，所以双方当事人均有过错。被告同意退还购房款，按照过错原则承担资金占用损失，请求法院依法判决。一审法院认为，金鼎公司与林启建于2010年7月27日签订的《金鼎.江畔绿亭》合同虽然属于房屋买卖认购合同，但合同对买卖房屋座落的位置、房号、面积、单价、付款方式及期限、交房期限、违约责任等进行了约定，符合法律法规规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付了首付房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。虽然被告金鼎公司取得了拟开发的金鼎.江畔绿亭项目的土地使用权，也向政府相关职能部门申请办理《建设工程规划许可证》，但至本案法庭辩论终结时仍未取得《建设工程规划许可证》，根本无法动工修建。而金鼎公司在未取得《建设工程规划许可证》以及《商品房预售许可证》等合法手续的前提下，将拟修建的金鼎.江畔绿亭项目的房屋对外进行销售，其行为违反了法律法规强制性规定，并受到了行政处罚。因此，金鼎公司与林启建于2010年7月27日签订的《金鼎.江畔绿亭》合同应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告对返还原告已付房款没有异议，该院予以确认。关于本案合同无效后的损失问题。原告应当在签订房屋买卖合同时尽到合理的谨慎审查义务，对被告是否取得建设工程规划许可和商品房预售许可应注意审查并可以要求被告提供，但本案原告在签订房屋买卖合同时未注意审查。且从合同内容看明确是预定，所以原告对被告未取得该项目的相关建设手续和销售手续是明知的，并在长达3年的时间里没有采取积极地措施防止损失的扩大，对损失的产生有一定过错，应承担一定责任。但被告在合同签订后至今未取得建设工程规划许可和商品房预售许可证明，是导致双方签订的房屋买卖合同无效的根本原因，其应对损失的产生承担主要过错。根据本案的实际情况，由被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告赔偿损失。原告主张由被告赔偿市场差价损失和赔偿已付购房款一倍损失的请求，因不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、林启建与重庆市万州金鼎物业开发有限公司于2010年7月27日签订的《金鼎.江畔绿亭》房屋买卖合同无效；二、由重庆市万州金鼎物业开发有限公司在本判决生效后3日内返还林启建购房款117828元，并赔偿资金占用损失（以117828元为基数，从2010年7月27日起至本判决指定履行期限内，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回林启建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4990元，由被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司负担。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告。林启建不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）万法民初字第08454号民事判决书第三项；2、判决被告双倍返还购房款235656元（117828×2）；3、判决被告赔偿原告因延误购房期间的房价上涨的损失382260元［（6860－3410）×110.8］；4、一、二审诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：一、一审法院认定上诉人在签订合同时没有尽到审查的义务，存在过错的事实是不清的；二、被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而与上诉人签订商品房预售合同的，导致合同无效的，作为买受人的上诉人可以请求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院没有支持上诉人诉讼请求系适用法律错误。金鼎公司答辩称：一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，经审查林启建与金鼎公司签订的《金鼎·江畔绿亭》合同，该合同明确载明了“林启建在完全清楚金鼎公司该项目真实进展的情况下，在平等、自愿、协商一致的原则基础上，达成共识”。既然林启建在签订合同时已完全清楚金鼎公司就涉案房屋的真实进展，故一审法院认为林启建应当尽到合理的谨慎审查义务是恰当的。虽然导致双方签订的《金鼎·江畔绿亭》合同无效的根本原因是金鼎公司没有取得商品房预售许可证明，但是，由于林启建所提交的证据尚不能证明金鼎公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实成立，故本案不应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，上诉人林启建要求被上诉人赔偿购房差价款损失和支付已付房款一赔赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，处理结果正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8801元，由上诉人林启建负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 柯 言审 判 员 肖 毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一五年二月五日书 记 员 欧阳星宇 更多数据：