（2014）穗萝法民三初字第529号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-12-24
案件名称
罗永辉与广州雅恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市黄埔区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗永辉,广州雅恒房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第四条，第九十七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗萝法民三初字第529号原告：罗永辉，男，1989年4月29日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：陈剑平，广东明浩律师事务所律师。委托代理人：骆艺汾，广东明浩律师事务所律师。被告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：梁正坚，区域总裁。委托代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。原告罗永辉诉被告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗永辉的委托代理人陈剑平，被告雅恒公司的委托代理人赵晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年4月20日认购了被告开发的萝岗区悦然大街4号（自编J-46栋）519房，该物业建筑面积82.9906㎡，售价为2045769元。2014年5月30日，原告与被告签订《雅居乐富春居认购书》，该认购书约定：认购物业于2014年12月15日前交付使用。原告按照认购书的约定分三期支付了定金、首期款共计585261元，但被告销售人员在2014年7月20日明确表示无法按照认购书“2014年12月15日前交付使用”的约定条款签署《商品房买卖合同》。《雅居乐富春居认购书》合法有效，被告应当按照该认购书约定的物业交付时间签署《商品房买卖合同》，被告无法按照该认购书的约定条款签署合同已构成违约，原告向被告提出解除认购书、退还购房款及利息、赔偿定金无果后委托律师先后于2014年9月19日、9月22日向被告发出律师函进行沟通，但被告至今未予理睬。据此，原告起诉至法院请求：1.解除双方于2014年5月30日签署的《雅居乐富春居认购书》；2.判令被告立即返还预付房款585261元（包括已缴纳的2万元定金）及利息25395.68元（按银行一年期贷款利率6.31%，自2014年5月30日起，暂计至2014年10月10日，应计至实际清偿之日止）；3.判令被告赔偿定金2万元。被告雅恒公司辩称：（一）不同意原告的诉讼请求。我方认为双方未签订商品房买卖合同的原因在于原告，被告销售人员并未在2014年7月20日像原告所称的不按照认购书约定于2014年12月15日前交付，实际上涉案楼盘已经符合了合同约定的交付条件，也对其他购房业主进行了交楼，原告之所以要求解除合同其实是因为房价下跌的原因，因此我方要求继续履行认购书，不同意原告解除认购书的请求，如果原告执意要求单方解除，我方要求按照认购书约定追究原告的违约责任并要求原告赔偿因房价下跌产生的经济损失。（二）如果原告执意要求单方解除认购书，我方会没收2万元定金，仅同意返还购房款565261元，并将另案起诉追究原告的违约责任并要求原告赔偿因房价下跌产生的经济损失。（三）对于原告主张的利息，因是原告违约，原告主张利息没有合同依据，故我方不同意支付利息。经审理查明：2014年4月20日，原告认购了被告开发的广州市萝岗区悦然大街4号（自编J－46栋）519房。2014年5月30日，原告与被告签订《雅居乐富春居认购书》（以下简称《认购书》），约定“原告向被告认购广东省萝岗区悦然大街4号（自编J－46栋）519房，该物业建筑面积约82.9906㎡，认购价为2045769元，物业之装修标准为豪华装修，于2014年12月15日前交付使用；原告选择银行按揭付款的方法，其中定金20000元于签署本认购书时已付清；第一期楼款172526元须于2014年5月5日前付清，同时即办理人民币商业贷款1340000元的银行按揭手续；第二期楼款192526元须于2014年6月20日前付清；第三期楼款200209元须于2014年7月20日前付清。原告须于2014年7月20日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件。认购方对出售方销售现场公示的关于雅居乐富春居的文件内容已完全理解，无异议，愿意遵守，公示文件如下：《商品房买卖合同》及补充协议、《各项收费标准》、《装修标准》、《银行按揭须知》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。双方同意完全按公示的合同内容及条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购书交纳定金不予退还，出售方另行出售该物业时无须再通知认购方。”原告按照认购书的约定支付了定金20000元、楼款565261元，共计585261元。原告主张其按照认购书的约定于2014年7月20日前往被告售楼部准备与被告签署《商品房买卖合同》及有关文件，但被告销售人员表示无法按照认购书约定的“2014年12月15日前交付使用”签署《商品房买卖合同》，并提交录音记录、录音光盘作为证据，原告主张该音频资料为原告及其朋友施佳鸿于2014年9月3日前往被告的售楼部与被告销售人员的对话录音。被告对此不予确认，主张原告提交的音频资料无法确认是什么环境下与何人交谈的。原告的朋友施佳鸿于2015年1月13日作为证人出庭，证明其与原告于2014年9月3日一同前往被告的售楼部，其代表原告与被告销售人员沟通协商签订合同事宜，被告的销售人员表示无法按照认购书约定的交楼时间签订合同。施佳鸿还表示该音频资料是其本人录制的。2014年9月19日，原告委托广东明浩律师事务所陈剑平律师通过EMS快递方式向被告发出《律师函》，内容为：原告按照认购书约定分三期支付了定金、首期款共计585261元，但贵公司销售人员在2014年7月20日明确表示无法按照认购书“2014年12月15日前交付使用”的约定条款签署《商品房买卖合同》。本律师认为，《雅居乐富春山居认购书》合法有效，贵公司应当按照该认购书约定的物业交付时间与罗永辉先生签署《商品房买卖合同》，贵公司表示无法按照该认购书的约定条款与罗永辉先生签署合同已构成违约，罗永辉先生要求解除认购书、退还购房款、追究贵公司违约责任有事实和法律依据。望贵公司收到本函后7日内及时与本律师或罗永辉先生联系，及时退还罗永辉先生已付首期款585261元并赔偿定金20000元。该邮件以“此地址无此公司”被退回。2014年9月23日，原告再次通过EMS快递方式向被告投递《律师函》，被告于9月24日收到邮件。关于是否愿意继续履行认购书，原告在诉讼中主张即使其解除事由不成立也坚持不再继续履行认购书。以上事实，有《雅居乐富春居认购书》、收款收据、录音记录、录音光盘、律师函及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告为在将来买卖涉案房屋，在签订正式的《商品房买卖合同》前，就涉案房屋的相关认购事宜签订的《雅居乐富春居认购书》，已成立将来签订涉案房屋《商品房买卖合同》的预约合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于原、被告未能签订《商品房买卖合同》的责任如何认定的问题。原告提交音频资料拟证明被告的销售人员曾表示无法按照认购书约定的交楼时间条款签署《商品房买卖合同》，被告对音频资料不予确认，表示录音无法确认是什么环境下与何人交谈的。虽然施挂鸿作为证人出庭作证，但是该音频资料的内容主要就是施挂鸿代表原告进行沟通产生的对话，而原告又未举其他证据证明该录音内容的真实性，因此本院对该份证据不予采纳。原告主张双方未签订《商品房买卖合同》责任在于被告的理据不足，本院不予支持。认购书约定“如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购书交纳定金不予退还”，故原告未在认购书约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》，其交纳的定金20000元无权要求被告返还。关于《认购书》的解除问题。原告主张解除《认购书》的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，但如前所述，原告未提交充分证据证明被告的销售人员表示无法按照认购书的约定条款签署合同，被告要求将交楼时间推迟，故其主张解除《认购书》不符合法律的规定，亦不符合双方的约定，本院不予支持。虽然原告在起诉前曾委托律师向被告发出《律师函》要求解除认购书，但原告作为违约方，其向被告发《律师函》的行为不产生解除认购书的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。原被告双方签订的认购书是《商品房买卖合同》的预约合同，其存在的最终目的是引导原被告在将来签订正式的《商品房买卖合同》，从而在原被告之间形成商品房买卖关系。原告在诉讼中明确即使其主张的解除事由不成立也坚持不再继续履行认购书，即不再继续签订正式的《商品房买卖合同》，因此该认购书已失去自愿履行的基础。根据上述合同法的规定，在原告已明确表示不愿继续签订《商品房买卖合同》并要求解除认购书的情况下，本院确认原被告双方签订的认购书因原告明确表示不履行签订《商品房买卖合同》的主要债务而解除。关于原告主张被告返还购房款的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。由于涉案认购书已经由本院确认解除，双方失去根据认购书签订《商品房买卖合同》以及建立商品房买卖关系的基础，被告失去继续占有原告支付的购房款的依据，根据认购书的性质，被告应向原告返还已付房款。原告要求被告返还购房款565261元依法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付购房款的利息问题。如前所述，被告在认购书解除前是基于认购书有效而占有原告支付的购房款，且双方未按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》的责任不在被告，被告在认购书存续期间占有原告支付的购房款是依法有据的，故无须向原告支付认购书存续期间的购房款利息。但认购书解除后，被告继续占有原告的购房款缺乏理据，被告应向原告支付购房款的利息损失，利息以购房款565261元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从《认购书》解除之日即本判决生效之日起计算至实际返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，原告罗永辉与被告广州雅恒房地产开发有限公司2014年5月30日签订的《雅居乐富春居认购书》予以解除；二、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗永辉返还购房款565261元；三、被告广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗永辉支付购房款的利息（以565261元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从本判决生效之日起计算至实际返还之日止）；四、驳回原告罗永辉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10107元，由原告罗永辉负担1047元，由被告广州雅恒房地产开发有限公司负担9060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李娜代理审判员 王梦人民陪审员 周明二〇一五年二月五日书 记 员 曹猛 更多数据：搜索“”来源：