（2014）郴民再终字第13号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-07-23
案件名称
胡瀞文因与王亚玲及郴州市晶鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事再审判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
胡瀞文,王亚玲,郴州市晶鑫房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第七条，第八条第一款
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郴民再终字第13号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡瀞文，女，汉族。委托代理人：孙智强，男，汉族。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王亚玲，女，汉族。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：郴州市晶鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市国庆北路30号。法定代表人曹祖勤，该公司总经理。再审申请人胡瀞文因与被申请人王亚玲及郴州市晶鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2013）郴民一终字第186号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于二○一四年七��十一日作出（2014）湘高法民申字第216号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审人申请胡瀞文及其委托代理人孙智强到庭参加诉讼，被申请人王亚玲及郴州市晶鑫房地产开发有限公司经合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郴州市北湖区人民法院一审判决认定：一、胡瀞文的母亲李艾莲（又名李红梅）原是郴州市龙凤公司的职工。2007年11月16日依照公房拆迁优惠政策，李艾莲在晶鑫房地产公司购买了位于郴州市国庆北路62号晶鑫佳园二期第23栋6单元512号住房一套，面积为75.73平方米，成交价为43，771.94元，并签订了编号为137号商品房买卖合同。李艾莲与王亚玲曾有债务纠纷，李艾莲曾有意将该诉争房屋转让给王亚玲用于抵偿债务，李艾莲于2011年10月7日出具委托书一份给王亚玲，授权王亚玲全权办理该诉争房屋的过户更名手续。2011年11月2日，李艾莲在湖南省耒阳市公证处办理（2011）湘衡耒内证字第942号公证书，公证内容是委托书一份。委托书注明是全权委托周桂莲办理该诉争房屋的转让手续及过户等手续。该委托书同时送达给了周桂莲、王亚玲及晶鑫房地产公司。2011年11月23日李艾莲在湖南省耒阳市公证处办理（2011）湘衡耒内证字第1019号公证书，公证内容是声明书一份，声明书注明诉争房屋不再转让，撤销2011年11月2日签署给周桂莲的委托书，不再委托周桂莲办理转让出售诉争房屋。该委托书送达给了周桂莲。二、晶鑫房地产公司和王亚玲在2011年11月29日签订商品房买卖合同，将该诉争房屋出售给王亚玲，但王亚玲并未向晶鑫房地产公司交纳购房款，且双方将商品房买卖合同上的时间提前到2007年11月16日，整个过程中均未通过被授权人周桂莲签字确认，周桂莲亦不知情。该诉争房屋现已用王亚玲的名字办理了房屋产权登记手续，产权证号为711025387。三、2011年11月23日李艾莲在湖南省耒阳市公证处办理（2011）湘衡耒内证字第1020号公证书，公证内容是遗嘱，遗嘱注明该诉争房屋由湖瀞文继承。2011年12月20日李艾莲因病死亡。后胡瀞文发现诉争房屋已经被转卖。胡瀞文认为王亚玲与晶鑫房地产公司恶意串通，侵害了其合法权益，故诉至原审法院，请求：1、依法确认王亚玲与晶鑫房地产公司所签订的商品房买卖合同无效；2、判令王亚玲将位于郴州市国庆北路62号晶鑫佳园二期第23栋6单元512号房屋返还给胡瀞文；3、本案诉讼费由王亚玲负担。郴州市北湖区人民法院一审判决认为：本案属房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合���，受法律保护。本案中，胡瀞文的母亲李艾莲于2007年11月16日购买了该诉争房屋，并与晶鑫房地产公司签订了编号为137号的商品买卖合同，且交纳了43，771.94元的购房款。李艾莲虽曾有意转让该诉争房屋给王亚玲用于抵偿债务，2011年10月7日也出具了委托书给王亚玲全权办理过户更名手续，但是2011年11月2日李艾莲通过公证书的形式已经委托周桂莲全权办理该诉争房屋的转让过户等手续，公证书也送达给了周桂莲、王亚玲及晶鑫房地产公司。而王亚玲及晶鑫房地产公司在收到公证书之后，未通过被授权人周桂莲办理相关手续，就擅自将该诉争房屋转让给王亚玲，并签订商品房买卖合同，且王亚玲并未交纳购房款给晶鑫房地产公司，晶鑫房地产公司还协助王亚玲办理了房屋产权登记手续。王亚玲及晶鑫房地产公司的行为已经损害了胡瀞文的利益。故王亚玲及晶鑫房地产��司于2011年11月29日所签订的商品房买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同。胡瀞文要求确认王亚玲及晶鑫房地产公司所签订的商品房买卖合同无效的诉请，于法有据，予以支持。胡瀞文要求王亚玲将诉争房屋返还的诉请，经征求胡瀞文的意见，胡瀞文选择确认之诉，另该房屋已经办理房屋产权登记，且与本案不属同一法律关系，故本案中不予审理，胡瀞文可另行起诉。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告王亚玲与第三人郴州市晶鑫房地产开发有限公司2011年11月29日所签订的商品房买卖合同无效；二、驳回原告胡瀞文的其他诉讼请求。本案诉讼费实收80元，由被告王亚玲承担。一审判决后王亚玲、郴州市晶鑫房地产开发有���公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一、原审程序违法，胡瀞文不是本案适格的原告，其起诉应当驳回。胡瀞文起诉要求确认王亚玲与晶鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效，但其本人及其母亲李艾莲并不是该合同的合同当事人，也不是诉争房屋的所有权人。胡瀞文如果认为诉争房屋一房两卖，损害了其权益，胡瀞文应当根据债权关系，向晶鑫房地产公司主张权利，而无权对王亚玲与晶鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》主张无效。二、原判认定《商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。1、王亚玲与晶鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》没有损害被上诉人的合法权益，李艾莲生前已将诉争房屋的合同权利转让给了王亚玲。2、2011年11月23日，李艾莲通过公证作出不再转让诉争房屋的声明，但该声明没有经得王亚玲以及晶鑫房地产公司的���意及认可，属于李艾莲实施的单方无效行为，其对于《商品房买卖合同》的合法有效性并不产生任何的影响。3、原判以《商品房买卖合同》的签订未通过李艾莲的被授权人周桂莲办理为由，认定合同无效，实属错误。1、李艾莲将诉争房屋合同权利转让给王亚玲后，于2011年10月7日，向王亚玲出具了委托书，全权委托王亚玲办理诉争房屋的过户更名手续。虽然2011年11月2日，李艾莲又对周桂莲进行了授权，但李艾莲并没有解除和终止王亚玲委托权，上诉人仍享有委托权。因此，上诉人签订《商品房买卖合同》完全合法有效。2、《商品房买卖合同》的订立程序上本身并不需通过李艾莲或周桂莲的办理。所以是否通过李艾莲或周桂莲办理签订合同，并不影响《商品房买卖合同》的合法有效性。综上，请求二审：撤销原判，裁定驳回被上诉人胡瀞文的起诉或判决驳回被上诉人胡瀞文的起诉请求。上诉人晶鑫房地产公司亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、晶鑫房地产公司与王亚玲签订的《商品房买卖合同》合法有效。晶鑫房地产公司与胡瀞文的母亲李艾莲签订诉争房屋的购房合同后，李艾莲将诉争房屋的合同权利转让给了王亚玲，并征得了晶鑫房地产公司的同意。之后李艾莲将原购房的发票及购房合同全部交还给晶鑫房地产公司，要求将诉争房屋合同权利变更到王亚玲名下。在此情况下，晶鑫房地产公司才与王亚玲签订了《商品房买卖合同》，将李艾莲原享有的合同权利变更到了王亚玲的名下。请求二审：撤销原判，判决驳回被上诉人胡瀞文的起诉请求。被上诉人胡瀞文答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明：李艾莲生前将与晶鑫房地产公司签订的编���为137号《商品房买卖合同》及购房款票据原件交付给了王亚玲，对该事实双方当事人在一、二审庭审中予以认可。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，本案争议焦点是：一、被上诉人胡瀞文是否系本案的适格原告；二、上诉人王亚玲与上诉人晶鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”上述司法解释明确规定合同之外的利害关系人可以请求确认合同无效。胡瀞文认为王亚玲与晶鑫房地产公司恶意串通，王亚玲与晶鑫房地产公司之间签订��《商品房买卖合同》侵害了胡瀞文的合法权益，该《商品房买卖合同》是否有效与胡瀞文有直接的利害关系。故，胡瀞文具有原告主体资格。王亚玲认为胡瀞文不是《商品房买卖合同》的当事人，不能主张合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”本案中，李艾莲生前将与晶鑫房地产公司签订的编号为137号《商品房买卖合同》及购房款票据原件交付给了王亚玲，先后委托王亚玲、周桂莲办理该房屋产权过户、交接手续，并将该情况通知了晶鑫房地产公司。李艾莲事实上已将涉案房屋的合同权利转让给了王亚玲。李艾莲委托周桂莲办理该房屋产权过户，其目的��是为了王亚玲实现对晶鑫公司的合同权利。因此，无论周桂莲是否参与签订合同，并不影响晶鑫公司根据李艾莲的转让通知将涉案房屋交付给王亚玲。李艾莲之后虽然反悔，声明不再转让、出售，但未经得王亚玲的同意，其单方声明不产生撤销合同权利转让的法律效力。而且，李艾莲并未将与晶鑫房地产公司签订的编号为137号《商品房买卖合同》及购房款票据原件收回，也未通知晶鑫房地产公司不再办理房屋产权过户手续。故，晶鑫房地产公司与王亚玲之间签订《商品房买卖合同》不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项所规定的恶意串通情形。胡瀞文认为晶鑫房地产公司与王亚玲恶意串通，晶鑫房地产公司与王亚玲之间签订的《商品房买卖合同》无效的理由不成立，应予以驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民二初字第451号民事判决第二项，即“驳回原告胡瀞文的其他诉讼请求”；二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民二初字第451号民事判决第一项，即撤销“被告王亚玲与第三人郴州市晶鑫房地产开发有限公司2011年11月29日所签订的商品房买卖合同无效”；三、驳回被上诉人胡瀞文要求确认上诉人王亚玲与上诉人郴州市晶鑫房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。一审案件受理费80元，由被上诉人胡瀞文负担；二审案件受理费160元，由被上诉人胡瀞文负担。再审人申请胡瀞文申请再审称：一、王亚玲没有权力与第三人郴州市晶鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》来处置再审申请人胡瀞文���母亲李艾莲（又名李红梅）的房产；二、李艾莲与王亚玲之前债务已清结，王亚玲无权无偿取得争诉房屋的所有权；三、二审法院适用法律错误。请求撤销二审判决，维护再审申请人的合法权益。被申请人王亚玲、郴州市晶鑫房地产开发有限公司未予以答辩。本院再审审理查明：原一、二审判决认定李艾莲与王亚玲曾有债务纠纷，李艾莲曾有意将诉争房屋转让给王亚玲是源于债务，再审中，再审申请人胡瀞文向本院提交了李艾莲与王亚玲签订的《股份转让协议》及中国工商银行汇款凭证，证实李艾莲与王亚玲二十万元债务已于2011年10月17日全部清结。对原一审法院认定的本案的其他事实再审予以确认。本院再审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、李艾莲有意将讼争房屋转让给王亚玲是否源于债务；二、2011年11月2日，李艾莲在湖南省耒阳��公证处办理的（2011）湘衡耒内字第942号公证书是委托关系的公证还是确定房屋转让的公证；三、被申请人王亚玲与被申请人晶鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于第一个争议焦点，再审中，再审申请人胡瀞文向本院新提交了李艾莲与王亚玲签订的《股份转让协议》及中国工商银行汇款凭证，证实李艾莲因为该协议所欠王亚玲的二十万元债务，已于2011年10月14日至17日全部还清，故李艾莲因债务将讼争房屋抵偿给王亚玲的事实不成立。关于第二个争议焦点，2011年11月2日，李艾莲在湖南省耒阳市公证处办理的（2011）湘衡耒内字第942号公证，是对一份委托书的公证，其公证的目的是委托周桂莲代李艾莲办理将晶鑫佳园二期第23栋6单元512房转让给王亚玲的有关手续，并代为签署《房屋转让合同》；全权代理其与郴州市晶鑫房地产开发有限公司办理上���房屋产权过户、交接的相关手续；全权代理其到房产部门及相关部门办理房屋产权登记及过户手续。该公证只是明确房屋转让的合同及房屋转让的相关手续由李艾莲授权给谁代理，并不是直接对该房屋转让的公证，所以，不能将公证的委托行为与房屋的实际转让行为混为一谈。关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……，2011年11月29日，在李艾莲与代理人周桂莲均不知情的情况下，王亚玲作为买受人直接与郴州市晶鑫房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，郴州市晶鑫房地产开发有限公司擅自将李艾莲依原合同确定的权力、义务全部转让给了王亚玲，并一起到郴州市房地产管理局为王亚玲办理了房屋产权证，显然王亚玲与郴州市晶鑫房地产开发有限公司的行为在李艾莲未授权情况下，属无权代理，且不存在被代理人事后追认情形，其行为直接侵害了李艾莲的利益，根据上述法律规定，被申请人王亚玲与被申请人晶鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。综上所述，再审申请人胡瀞文的再审申请理由成立，原二审判决适用法律错误，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2013）郴民一终字第186号民事判决。二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民二初字第451号民事判决；一、二审案件受理费共240元，由被申请人王亚玲承担。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 王梅英审判员 廖 军二〇一五年二月五日书记员 侯玉霜 来源：