（2014）岳中民一终字第459号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-09-14
案件名称
蒋建辉、蒋芸等与龙广才租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋建辉,蒋芸,刘俐,龙广才
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)岳中民一终字第459号上诉人（原审原告）蒋建辉。上诉人（原审原告）蒋芸。系蒋建辉姐姐。上诉人（原审原告）刘俐。系蒋建辉丈夫。蒋芸、刘俐共同委托代理人蒋建辉，住址同上。被上诉人（原审被告）龙广才。上诉人蒋建辉、蒋芸、刘俐因与被上诉人龙广才租赁合同纠纷一案，不服湖��省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初第219号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。蒋建辉及龙广才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2010年10月20日，三原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将岳阳楼区金鹗东路102至107号临街六个门头一至五层整栋房屋出租给被告；该房屋现有水表、电表原告不拆除，租赁期内房屋维修由被告负责；房屋租赁期共180个月，自2010年11月10日起至2025年11月10日止；房屋租金每月20000元，租金自租赁期限每满五年调整一次，调整幅度为按年租金上调5%；原告在将房屋整体交付给被告使用时开始计算租金，双方约定被告预交700000元整（租金600000元、押金100000元），预交租金从以后应交租金中抵扣、抵完后被告第二项预付租金在2013年5月5日，按每年度的前五���内按年一次性支付当年的租金240000元，以后按每年的5月5日一次性收取每年的租金，本合同签订当日，被告向原告支付560000元后，在20天内将出租房屋交付给被告，如原告不能按期交房，原告从合同签订之日起按被告已支付预付款月息8%付给被告作为补偿，押金在租赁期满时原告不计息返还给被告；被告租用原告房屋后，对房屋进行装修改造施工的项目在同等条件下优先承包给原告，房屋东面空地改为停车场及南面院内改造，原告负责协商周围关系，被告负责施工费用；原告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应从合同签订之日起支付被告预付款项按月息8%作为违约金，并对超出违约金以外的损失进行赔偿，被告迟延交付租金的，迟延一日按拖欠租金数额的月8%按月支付给原告，迟延一个月未交付租金的，原告方有权无条件收回该房屋，合同还对其他相关事���作出了约定。合同签订后，被告自2010年10月23日至2011年1月23日分次交纳了预付的租金及押金共计700000元，2010年12月18日原、被告签订了《宾馆室内装饰工程施工合同》及《酒店消防承包合同》，被告将宾馆装修及消防工程承包给原告施工，房屋装修完工后，被告于2011年4月28日试营业，2011年5月28日正式开业、营业至今。另查明，被告在装修期间，原告一楼门面尚有部分原租赁户未搬离，本院（2011）楼民初字第59号民事判决书载明，2011年1月7日，最后一租赁户任戊申才被强行搬走。再查明，2010年11月20日原告蒋建辉在被告处借款150000元，2010年12月20日借款15000元，2011年7月10日借款27000元，2013年5月18日借款12000元，2013年7月15日拿现金120000元，2012年年5月被告代还孙润阳欠款90000元，2011年至2013年，原告蒋建辉在被告初签单消费34353元（其中餐费24873元、客房9480元）。被告至���未再另行支付原告租金。原判认为，一、关于租金计算的起点日期问题。双方合同约定：房屋租金支付方式是原告在将房屋整体交给被告使用时开始计算租金。原告认为应该从2010年11月10日开始计算，被告认为应该从2011年3月20日开始计算，但根据原审法院（2011）楼民初字第59号民事判决书载明，原告移交的房屋中最后一个门面是2011年1月7日由原告派人强行将原租赁户任戊申的东西搬走，因此租赁房屋整体移交给被告的时间应定于2011年1月7日，计算租金的起始时间应定于2011年1月7日。2、本案应如何处理。被告虽然在预付60万元租金及10万元押金后，没有另行支付原告租金，按合同相关约定，被告理应支付原告租金，因此原告要求被告支付相关租金的诉讼请求应予以支持。但从被告提供的证据来看，原告在被告处存在借款、签单，以及代原告偿还过相关债务，并非��意拖欠原告租金，故对原告要求与被告终止合同，收回租赁房屋，承担延迟交纳房屋租金违约金的诉讼请求不予支持。由于本案涉及的是房屋租赁纠纷，如果双方尚有其它经济往来，可以一笔一笔结算清楚，协商解决，如协商不成，双方均可另行通过司法途径主张自己的权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、由被告龙广才支付原告蒋建辉、蒋云、刘俐一年的房屋租金240000元（具体的计租金时间自2011年1月7日起开始计算，按抵扣60万元租金完毕后的第一天开始后的一年，即2013年7月7日-2014年7月7日的租金）。二、原告的其他诉讼请求予以驳回。案件受理费4900元，由原告蒋建辉、蒋芸、刘俐承担900元，被告龙广才承担4000元。宣判后，蒋建辉、蒋芸、刘俐不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人签订租赁合同的租期为2010年11月10日起至2025年11月10日，年租金24万元，双方议定被上诉人预交70万元给上诉人，并约定2013年5月5日被上诉人应向上诉人交纳下年度租金24万元整，租金到期后，上诉人多次找被上诉人催讨，被上诉人利用各种借口拖延至今。2、被上诉人提出与本案无关的虚假事由没有事实依据，所提供的证人证言不可信。另外上诉人与被上诉人另外互有经济往来，被上诉人还欠有蒋建辉18万元工程款，双方债务相互可以抵消。且租赁合同中出租方有三人，被上诉人提所说的借款及收据及签单与本案没有关系。综上，请求二审法院判令：被上诉人承担迟延交纳房租的违约金19200元/月及逾期利息；上诉人无条件收回房屋，终止合同；房屋租赁起始日按合同不变（自2010年11月10日起)。被上诉人龙广才口头辩称，原判认定租赁物交付时间正确，答辩人不是拖欠被答辩人的房租，而是被答辩人欠了答辩人的钱，另外被答辩人因欠他人款额，一审法院冻结了答辩人的部分租金。二审期间，上诉人为支持自己的上诉请求，向本院提供了如下证据：1、上诉人承包被上诉人工程的结算资料，拟证明工程总造价78万多元，被上诉人已付60多万，尚欠其工程款18万元。2、龙广才于2011年8月17日向蒋建辉出具的10万元借条和2011年8月18日龙广才向蒋建辉出具的5万元收条，拟证明龙广才在上诉人处共计拿了15万元。龙广才质证认为:工程款都已付清，对证据一不认可；证据二是真实的，蒋建辉付钱是要龙广才帮其还外债，龙广才帮蒋建辉还外债有50余万。本院质证认为:证据一不能证明龙广才尚欠蒋建辉工程款，不予采纳；龙广才对证据二的真实性无异议，本院予以认定。二审庭审后被上诉人龙广才向本院提供原审法院于2013年6月26日做出的（2013）楼民初字第108-1号执行协助通知书，用以证明因蒋建辉与案外人有官司，其应当支付蒋建辉173600元的租金被原审法院扣押。蒋建辉质证认为，通知书是真实的，但只是协助执行，钱还在龙广才自己账上，且另案确认蒋建辉应支付的金额为14万余元。本院质证认为，蒋建辉对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。经审理查明，2013年6月26日，因蒋建辉与案外人民间借贷纠纷一案，原审法院作出（2013）楼民初字第108-1号执行协助通知书，扣押蒋建辉在龙广才处的房屋租金173600元（该款仍在龙广才处，没有扣押至原审法院）。根据生效判决，在该民间借贷纠纷中，蒋建辉应当支付借款14万元及相应利息，但蒋建辉没有履行判决书确认的义务。另外，2011年8月17日龙广才向蒋建辉出具了10万元的“借条”，2011年8月18龙广才出具“证明”收取蒋建辉现金50000元。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同约定的租赁期为2010年11月10日至2025年11月10日，但根据原审法院在另案中查明的事实，可以认定原最后一位租赁户于2011年1月7日搬走，原审法院据此认定租赁房屋整体移交的时间也即计算租金的起始时间为2011年1月7日并无不当。被上诉人共计向上诉人交付了60万元租金，按照合同约定的租金标准，被上诉人的租金已交付至2013年7月6日。自2013年7月7日起被上诉人没有交付租金。至2014年7月7日已欠付租金24万元。关于被上诉人是否应当因此承担违约责任的问题。根据查明事实，原审法院因另案于2013年6月26日作出（2013）楼民初字第108-1号执行协助通知书，扣押蒋建辉在龙广才处的房屋租金173600元，虽然该笔资金没有扣押至人民法院，但龙广才在另案没有得到执行的情况下不能将此笔租金支付上诉人。另上诉人与被上诉人之间除租赁关系外，蒋建辉在龙广才处有借款、签单、以及龙广才代蒋建辉偿还过债务，蒋建辉主张龙广才欠其工程款，但其没有提供欠款凭证，而即使蒋建辉主张被上诉人向其借款的事实成立，根据双方提供证据，双方债务也不能相互抵消，蒋建辉还欠被上诉人债务也已超7万元。故在此情形下可以认定龙广才不承担违约责任。因上诉人没有明示蒋建辉、刘俐夫妻与蒋芸对应得租金是按份共有而非共同共有的关系，故龙广才对蒋建辉的抗辩可以及于三出租人，蒋建辉提出租赁合同的出租方为三人，蒋建辉个人债务与被上诉人应付的租金没有关系的观点，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持���判。二审案件受理费4900元，由蒋建辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵莉茜审 判 员 许 进代理审判员 王欣辉二〇一五年二月五日书 记 员 邓 乐 搜索“”