（2015）朝民初字第04145号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-05-21
案件名称
强强（北京）物业管理有限公司与宋作天租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
强强（北京）物业管理有限公司,宋作天
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第04145号原告强强（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路。法定代表人许良法，董事长委托代理人莽馨，女，汉族，强强（北京）物业管理有限公司行政办主任，住北京市朝阳区东三环南路102号。被告宋作天，男。原告强强（北京）物业管理有限公司（以下简称原告）与被告宋作天（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员陈明荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莽馨、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月19日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于北京市朝阳区首图东路的房屋（以下简称涉案房屋），房屋租赁期自2013年4月19���至2015年4月18日。原告依约交纳至2014年4月18日的租金，但被告于2014年3月初通知原告提前解除合同，迫使原告于2014年4月23日将房屋退还被告。依照合同约定，被告应向原告支付相当于一个月租金的违约金，故诉至法院，要求被告支付违约金13333元。被告辩称：原告租赁涉案房屋用作员工宿舍，但由于不注意卫生，于2014年3月13日造成马桶漏水，堵塞了地漏，导致了涉案房屋及楼下房屋的地板泡水，所以被告才主张解除合同。被告提前了一个多月告诉原告要提前解除合同，同时也承担了楼下房屋的修理费，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2013年4月19日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告出租涉案房屋，租赁用途为居住，租赁期限自2013年4月19日至2015年4月18日，租金为每年160000元，押金为10000元，租金支付时间为2013年4月19日、2014年4月18日；租赁期内，甲方双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，因乙方保管不当或不合理使用，导致房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应租金。合同签订后，原告于2013年4月16日向被告支付了租金160000元及押金10000元，被告向原告交付涉案房屋。被告于2014年3月以电话形式向原告提出了解除合同，同月，涉案房屋发生了漏水。对于被告提出解除合同与漏水事件的发生先后，原、被告陈述不一，原告称被告向其提出提前解除合同后涉案房屋漏水，被告称漏水后其向原告���出了提前解除合同。2014年4月23日，原、被告对涉案房屋进行了交接，被告收回了涉案房屋。2014年4月30日，被告向原告返还了押金10000元。被告称其于2014年6月5日赔偿了涉案房屋楼下住户损失15000元，并提交了房屋漏水赔偿协议书，该协议书载明因2014年4月13日涉案房屋漏水，造成案外人孙宝明损失，双方协商一致由被告赔偿孙宝明15000元，同日，被告向孙宝明汇款150000元，孙宝明向被告出具了收条。庭审中，被告认为漏水原因在于原告的不正当使用，原告认为系水管老化造成漏水。原告提交了通话记录一份，载明139XXXXXXXX号码于2014年3月13日、3月26日向其电话拨打两次，通话时间均为一分钟左右，原告称该号码为被告号码，其中2014年3月13日系被告通知原告解除合同。被告对于通话记录真实性予以认可，但称2014年3月13日为通知的漏水事宜。被告庭审中认可其违约解除���合同，但称由于原告漏水给楼下造成损失，应当予以赔偿。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、支出凭单、收条、通话记录、押金收据、房屋漏水赔偿协议书、支付业务回单及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同项下之权利义务。根据现有证据，被告于2014年3月向原告提出了提前解除合同，原告在2014年4月23日将涉案房屋交还被告，被告系单方提前解除合同。至于被告的单方解除合同是否具有依据一节，由于双方对于漏水事件与被告单方提出解除合同的时间先后陈述不一，且现有证据无法体现时间的先后顺序，本院将分情况讨论。如被告单方提出解除合同在先，则被告提出解除合同并无依据，属于违约情形，��向原告支付违约金。如发生漏水事件在先，根据双方约定，首先要对于漏水的成因进行查明，是由于原告的不正当使用还是由于正常损耗造成，才能决定漏水事件的责任归属，只有漏水事件应归责于原告且原告拒绝赔偿的情况下被告才具有合同约定的解除权，而根据原告提供的通话记录，两次通话均为一分钟左右，本院很难认为双方就漏水事件的归责、赔偿问题进行了充分沟通，在此情形下被告单方提出解除合同，亦无依据，应视为违约。故无论漏水时间与被告单方提出解除合同的时间先后顺序如何，被告提出的解除合同均无依据，理应向原告支付违约金。被告提出的其已赔偿楼下住户漏水损失，不应再支付违约金的意见，与本案并非同一事由，不构成不向原告支付违约金的抗辩意见。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判���如下：被告宋作天于本判决生效后十日内支付原告强强（北京）物业管理有限公司违约金一万三千三百三十三元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，由被告宋作天负担【原告强强（北京）物业管理有限公司已预交，被告宋作天于本判决生效后七日内给付强强（北京）物业管理有限公司】。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 陈明荣二〇一五年二月五日书 记 员 张 瑜 微信公众号“”