（2015）二中民终字第01140号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-03-26

案件名称

北京紫信诚文化发展有限公司与郝天麟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京紫信诚文化发展有限公司,郝天麟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第01140号上诉人（原审原告、反诉被告）北京紫信诚文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国路甲92号15层1506号。法定代表人王鸣镝，经理。委托代理人赵佳，北京市尚荣信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）郝天麟，男，1946年10月30日出生。委托代理人肖冀敏（郝天麟之妻），1948年1月20日出生。上诉人北京紫信诚文化发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，北京紫信诚文化发展有限公司（下称紫信诚公司）起诉至原审法院称：2011年9月20日，我公司和郝天麟签订《房屋租赁合同》一份，合同约定郝天麟将北京市东城区×××34号院（下称涉案房屋）租于紫信诚公司用于公司会所。后我公司依约缴纳了租金，并对涉案房屋进行了装修，但郝天麟拒不配合我公司在涉案房屋办理工商登记注册手续，致使我公司签订合同的目的不能实现，故我公司诉至法院，请求判令1、解除房屋租赁合同；2、郝天麟赔偿我公司装修损失2226524元。郝天麟答辩并反诉称：我没有违约行为，我没有协助紫信诚公司在涉案房屋办理工商登记注册的合同义务，紫信诚公司没有获得合同单方解除权，但鉴于紫信诚公司长期拖欠租金，故我同意解除合同；至于紫信诚公司主张的装修费用，我认为没有法律及事实依据，故不同意赔偿。同时，我提起反诉，请求判令1、解除房屋租赁合同；2、紫信诚公司腾退涉案房屋；3、紫信诚公司支付2013年9月19日至2014年3月18日期间的租金390000元及违约金47603.79元；4、紫信诚公司按照每年780000元的标准支付2014年3月19日至实际腾退之日的租金。紫信诚公司针对郝天麟的反诉辩称：同意解除合同，其余诉讼请求不同意。原审法院经审理确认：合同当事人行使单方解除权需有法定或者约定的事由出现。本案中，根据紫信诚公司和郝天麟签订的合同约定以及后续的履行情况，郝天麟并不负有就涉案房屋办理“住改商”并协助紫信诚公司在涉案房屋办理工商登记的合同义务，且郝天麟在合同履行过程中无明显违约行为，紫信诚公司并未获得单方解除权，故其在本案中所持郝天麟拒不配合其办理工商登记、导致合同目的无法实现的意见缺乏依据，法院不予采信，至于其要求解除合同的诉请，因郝天麟亦有此意思表示，故法院照准。关于紫信诚公司要求郝天麟赔偿其装修损失2226524元的诉请。首先，该2226524元的装修现值中包含了涉案场地的装修现值822958元，因紫信诚公司和郝天麟及案外人就租赁涉案场地另有租赁协议约定，与本案并非同一法律关系，故本案中对该部分装修现值不予处理，相关当事人可另行解决；其次，郝天麟在本案的租赁合同履行过程中并没有明显的违约行为，相反，紫信诚公司却存在拖欠租金的根本违约行为，包括在（2013）东民初字第2639号案中，紫信诚公司曾明确表示愿意补齐相应的租金，但时至今日，紫信诚公司仍未足额支付（2013）东民初字第2639号民事判决书确定的付款义务，紫信诚公司的行为系十分严重的不诚信行为，本案所涉租赁合同的解除根本原因在紫信诚公司，故其要求郝天麟赔偿其涉案房屋装修现值1403566元的诉请，缺乏依据，法院不能支持；再次，鉴于紫信诚公司对涉案房屋的装修客观上尚有一定的使用价值，本着公平原则，郝天麟应给予紫信诚公司一定经济数额的补偿，至于具体的补偿数额，法院将综合考虑合同的履行情况、紫信诚公司的违约情节、涉案房屋的装修现值等情况后酌情予以确定，但须明确指出，在郝天麟支付了紫信诚公司装修补偿款后，紫信诚公司应将涉案房屋按照国宏信（民）字2014第140110号《北京市价格评估结论书》上所载明的装修现状完整的交付郝天麟，如对装修部分有损坏，紫信诚公司应照价赔偿。关于郝天麟的反诉请求部分。因紫信诚公司、郝天麟均同意解除双方之间的房屋租赁合同关系，故紫信诚公司应在合同解除后将涉案房屋腾退交还郝天麟，并按照每月65000元的标准向郝天麟支付自2013年9月19日起至实际腾退之日止的租金；至于郝天麟诉请的违约金，法院亦将综合考虑合同的履行情况、紫信诚公司的违约情节等情况后酌情予以确定。据此，原审法院于2014年11月判决：一、北京紫信诚文化发展有限公司与郝天麟之间的租赁合同于判决生效之日解除；二、北京紫信诚文化发展有限公司于判决生效之日将北京市东城区×××三十四号院按照国宏信（民）字二Ｏ一四第一四Ｏ一一Ｏ号《北京市价格评估结论书》上所载明的装修现状完整的腾退交还郝天麟，如对装修部分有损坏，北京紫信诚文化发展有限公司应照价赔偿；三、北京紫信诚文化发展有限公司按照每月六万五千元的标准向郝天麟支付二Ｏ一三年九月十九日起至实际腾退房屋之日止的租金，郝天麟支付北京紫信诚文化发展有限公司装修补偿款四十万元（双方均于实际腾退房屋后七日内支付）；四、北京紫信诚文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付郝天麟违约金二万元；五、驳回北京紫信诚文化发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回郝天麟其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，紫信诚公司不服，向本院提出上诉称：我公司租赁涉案房屋为经营性使用。从合同的签订及实际履行来看，我公司承租涉案房屋是作为经营性使用，对此，郝天麟是完全知情的。郝天麟不履行其缴纳房屋租赁税费的法定义务，致使我公司无法办理“住改商”手续，使我公司的正常经营活动无法开展，合同目的不能实现。请求二审法院撤销原判，改判或发回重审。郝天麟同意原判。经审理查明：涉案房屋系郝天麟所有之房产，房屋用途为住宅。2011年9月20日，紫信诚公司与郝天麟签订《房屋租赁合同》，合同约定郝天麟将涉案房屋租与紫信诚公司用于公司“会所”，租期自2011年9月20日起至2020年9月19日止，其中2011年9月20日至2011年11月19日的2个月为紫信诚公司的装修免租期；合同还约定紫信诚公司应在2011年11月19日前支付上半年租金27万、2012年3月19日前支付下半年租金390000元、2012年9月19日前支付上半年租金390000元、2013年3月19日前支付下半年租金390000元，后续以此类推；合同还约定如紫信诚公司不支付或拖欠租金达5日、欠缴各项税费累计达100000元的，郝天麟有权单方解除合同收回涉案房屋；合同另约定租赁期满或合同解除后，紫信诚公司装饰、装修部分不得损坏，无条件归郝天麟所有，紫信诚公司在租赁期间添置的物品由紫信诚公司在合同期满或解除后10日内搬走（已协商折价归郝天麟的除外），逾期未清理的，视为放弃所有权，郝天麟有权自行处置。合同签订后，紫信诚公司向郝天麟支付了150000元押金，郝天麟将涉案房屋交付紫信诚公司。2011年10月28日，紫信诚公司和郝天麟就涉案房屋签订《34号院装修改造方案》，双方就涉案房屋拆除、增建、改建、管线改造等内容进行了约定。2012年2月24日，紫信诚公司、郝天麟及案外人北京大前门投资经营有限公司就紫信诚公司承租涉案房屋旁边的约100平米空地（下称涉案场地）签订《场地租赁协议》。上述两份协议签订后，紫信诚公司对涉案房屋及涉案场地进行了装修，经原审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司评估鉴定，涉案房屋的装修现值为1403566元，涉案场地的装修现值为822958元。另查，2011年年底，紫信诚公司要求郝天麟协助其在涉案房屋办理工商登记，但截止2012年3月份，办理工作无果。紫信诚公司认为无法办理工商注册登记的原因在于郝天麟未缴纳涉案房屋租赁税、未去房管部门办理涉案房屋“住改商”手续，故紫信诚公司未向郝天麟足额支付2013年9月18日之前的租金；郝天麟对紫信诚公司意见不予认可，因紫信诚公司拖欠租金，郝天麟曾于2013年1月向原审法院提起诉讼，要求解除租赁合同。后在该案开庭审理中，紫信诚公司明确表示愿意补齐租金，希望合同继续履行，原审法院考虑到紫信诚公司确实存在未依约及时、足额支付租金的违约行为，但紫信诚公司并非恶意违约，且庭审中亦明确表示愿意补齐租金，客观上并不会对郝天麟收取租金的合同目的构成阻却，且紫信诚公司前期对涉案房屋进行了较大规模的装修装饰，已实际履行的租期较之整个合同租期较短，故原审法院于2013年7月18日作出（2013）东民初字第02639号民事判决书，判决合同继续履行，同时判决紫信诚公司向郝天麟补齐2013年9月18日之前的租金820000元及违约金20000元。现该案已进入强制执行程序，但紫信诚公司至今未完全履行该判决确定的付款义务。再查，涉案房屋现仍由紫信诚公司实际使用，紫信诚公司未支付2013年9月19日之后的租金。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、（2013）东民初字第02639号民事判决书、国宏信（民）字2014第140110号《北京市价格评估结论书》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有约束力。紫信诚公司与郝天麟签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。从紫信诚公司与郝天麟签订的《房屋租赁合同》的内容看，郝天麟并不负有就涉案房屋办理“住改商”并协助紫信诚公司在涉案房屋办理工商登记的合同义务，郝天麟在合同履行过程中无违约行为，紫信诚公司以郝天麟拒不配合其办理工商登记、导致合同目的无法实现为由行使合同解除权，不符合法定解除或约定解除合同的条件，其单方解除合同不合法，本院不予支持。在诉讼中，郝天麟以紫信诚公司拖欠租金，在法院判决生效后仍不履行支付租金的义务为由反诉请求解除双方租赁合同，符合合同约定及法定解除合同的条件，原审法院判决准许双方解除合同正确，本院予以维持。紫信诚公司上诉主张郝天麟不履行缴纳房屋租赁税费的法定义务，致使其公司无法办理“住改商”手续，导致合同目的不能实现。但双方合同约定紫信诚公司租赁涉案房屋用于公司“会所”，并没有约定需将涉案房屋由住宅改为商业用房，及办理工商登记对外营业，且郝天麟是否缴纳租赁税，并不影响紫信诚公司对涉案房屋的使用，紫信诚公司此项解约理由也不能成立。关于紫信诚公司要求郝天麟赔偿其装修损失2226524元的诉请。首先，该2226524元的装修现值中包含了涉案场地的装修现值822958元，因紫信诚公司和郝天麟及案外人就租赁涉案场地另有租赁协议约定，故本案中对该部分装修现值不予处理，相关当事人可另行解决。其次，郝天麟在本案的租赁合同履行过程中并没有明显的违约行为，相反，紫信诚公司却存在拖欠租金的根本违约行为，包括在（2013）东民初字第2639号案件中，紫信诚公司曾明确表示愿意补齐相应的租金，但时至今日，紫信诚公司仍未足额支付（2013）东民初字第2639号民事判决书所确定的付款义务，紫信诚公司的行为严重的不诚信，故本案租赁合同的解除根本原因在紫信诚公司，按照最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2项的规定，承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故紫信诚公司要求郝天麟赔偿其涉案房屋装修现值的请求，本院不予支持。原审法院鉴于紫信诚公司对涉案房屋的装修客观上尚有一定的使用价值，本着公平原则，判决郝天麟应给予紫信诚公司一定的经济补偿并无不当，本院予以维持。关于郝天麟的反诉请求部分。因紫信诚公司、郝天麟均同意解除双方之间的房屋租赁合同关系，故紫信诚公司应在合同解除后将涉案房屋腾退交还郝天麟，并按照租赁合同约定的每月65000元的标准向郝天麟支付2013年9月19日起至实际腾退之日止的租金；至于郝天麟诉请的违约金，原审法院综合考虑合同的履行情况、紫信诚公司的违约情节酌情确定的违约金数额亦无不妥，本院予以维持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。紫信诚公司上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。评估费37100元，由北京紫信诚文化发展有限公司负担（已交纳）。一审案件受理费24647元，由北京紫信诚文化发展有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费4728元，由郝天麟负担（已交纳）；二审案件受理费29375元，由北京紫信诚文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李蔚林代理审判员　　赵胤晨代理审判员　　何江恒二〇一五年二月五日书　记　员　　房依彤来源：百度搜索“”