（2014）珠香法民三初字第1503号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-10-28

案件名称

珠海彩珠实业有限公司与珠海市中竣汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

珠海彩珠实业有限公司,珠海市中竣汽车维修有限公司,杨程

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第1503号原告：珠海彩珠实业有限公司，住所地珠海市。法定代表人：邹昌福，董事长。委托代理人：向兵，公司职员。委托代理人：王茹，陕西声远律师事务所律师。被告：珠海市中竣汽车维修有限公司，住所地珠海市。法定代表人：刘德利，总经理。委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托代理人：余静言，广东谨行律师事务所律师。第三人：杨程，男，苗族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××7217。原告珠海彩珠实业有限公司（以下简称彩珠公司）诉被告珠海市中竣汽车维修有限公司（以下简称中竣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加杨程为本案第三人参加诉讼，并由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告彩珠公司的委托代理人王茹、向兵，被告中竣公司的委托代理人余静言及第三人杨程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩珠公司诉称：2013年4月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》。合同约定：自2013年4月28日起至2018年4月27日（共计：60个月）被告租赁由原告所有的位于珠海市吉大景乐路XXX号一层房屋，被告应在每月5日前将租金19318元人民币及因使用租赁房屋所产生的水电费、物业管理费、环境卫生费、保安费等相关费用汇入甲方指定账户。合同签订后，原告如约将租赁房屋交付被告使用，前期被告如约履行。然而自2013年11月起，被告无故长期拖欠租金及物业管理费、水电费等相关费用，在原告多次致电和书面敦促之下被告仍无还款之意，但租赁房屋仍由被告一直占有并继续使用受益着。时至今日，被告在无任何正当理由的情况下，已拖欠原告9个月租金173862元人民币（即：2013年11月-12月；2014年2月-9月）及5个月物业管理费及水电费39436.66元人民币（即：2014年4月至8月），同时，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第九条第三款、第十二条第一款、第二款、第四款之规定，由于被告的严重违约行为，导致原告遭受了巨大的经济损失，根据合同规定，原告有权解除合同，同时，被告应支付原告相应的违约金、滞纳金、利息等共计609493.32元人民币。综上所述，合同一经成立，即具法律约束力，双方应严格遵守履行。由于被告的严重违约行为，已经给原告造成了巨大的经济损失，鉴于被告缺乏继续履行合同之诚意，侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉请法院判允原告的诉讼请求。诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》。二、判令被告偿还租金173862元人民币及滞纳金315525.7元人民币（暂计至2014年9月5日，实际偿还至将全部款项清偿之日止）。三、判令被告偿还物业管理费及水电费共计39436.66元人民币及滞纳金60338.09元人民币（暂计至2014年9月5日，实际偿还至将全部款项清偿之日止）。四、判令支付违约金11590.8元人民币。五、判令支付利息8740.07元人民币。六、诉讼费由被告承担。上述合计：609493.32元人民币。原告彩珠公司提交的证据如下：1、房屋租赁合同；2、房租催缴通知单；3、被告欠（交）租金、水电费、物管费等相关费用明细；4、粤房地证字第××号房地产权证；5、粤房地证字第××号房地产权证；6、粤房地证字第××号房地产权证；7、关于贵公司收回物业管理权一事的复函；8、关于收回厂房物业管理权的函；9、珠海水务集团客户服务分公司业务申报单；10、委托银行办理电费结算委托书；11、四业主签名同意解除物业管理服务合同及移交资料。被告中竣公司辩称：一、被答辩人蓄意促成合同的解除条件，应视为合同的解除条件不成就，双方间签订的《房屋租赁书》应继续履行。2013年1月答辩人与承包人杨程签订了《承包合同》。此后，答辩双方签订的《房屋租赁事合同书》一直由承包人杨程实际履行。而2014年1月开始，杨程因应收款没及时收回并忙于儿子结婚，导致资金周转困难，主动向被答辩人提出缓交租金请求，被答辩人考虑到双方长达六年的合同关系，亦表示谅解，同时表态可以等经济情况好转时缴纳租金。2014年5月，经济情况稍有好转，杨程立即支付租金52161.82元。之后，同样因应收款回收困难等原因，杨程在暂缓交租的请求得到对方同意后暂缓交租。然而2014年9月被答辩人竟然向法院提起诉讼要求解除《租赁合同》。答辩人认为，被答辩人仍是有意糊弄承包人和答辩人，一方面告诉承包人可以暂缓交租，一方面却收集证据向法院起诉答辩人要求解除合同。被答辩人根本就是有意促成合同解除条件的成就，根据我国《合同法》第四十五条第二款之规定“……不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，本案应视为租赁合同的解除条件不成就，双方间签订的《房屋租赁合同书》应继续履行。二、被答辩人给答辩人造成了损失、车辆维修费、租赁保证金应折抵答辩人应付租金。被答辩人现请求法院依法解除合同，却在起诉之前（2014年9月初）在答辩人处四处张贴解除合同及断水断电的通知，导致答辩人的供应商得知后不再供货，答辩人的客户完全流失，技术员工流失并上访，答辩人的生意在旺季也一落千丈，现基本处于停业的状态，以9、10月固定营业额三十三万计算，答辩人损失预期利润八万。被答辩人于2013年10月、11月、12月在答辩人处维修车辆产生的车辆维修费达13415元，经多次催收，被答辩人一直未支付。答辩人于2008年5月交被答辩人租赁保证金共计14860元，若因故租赁合同解除，属于被答辩人应当返还的部分。我们认为，被答辩人张贴通知给答辩人造成损失8万元，车辆维修费用13415元、租赁保证金14860元可以折抵答辩人应付租金。三、滞纳金不能适用于租赁合同，合同中关于租金滞纳金及物业、水电费滞纳金的约定无效，答辩人不应支付。滞纳金属于行政法律体系中的概念，是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。它属于行政法调整范围，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，且发生在国家行使公共权力的过程中，双方法律地位是不平等的。然而本案所涉的是租赁合同，当事人的法律地位平等，平等主体间是无权约定滞纳金，滞纳金应当退出当事人在租赁合同中的约定。而且本案的滞纳金过高，逾期交租的滞纳金竟然是每日应缴租金的两倍，经折算是同期银行贷款利息的二百倍；而物业、水电费日滞纳金高达百分之一，经折算是同期银行贷款利率的六十倍，明显违背民法的公平原则。另外，合同也并未约定答辩人向被答辩人支付物业管理费、水电费的缴付时间，也就谈不上逾期的情况，也无须缴付滞纳金。可见，收缴滞纳金是政府部门依法行使的一种行政处罚行为，纯粹的商业领域的企业也要收取滞纳金，则根本违背了公平合理的商业规范。因此，合同中关于租金滞纳金的约定无效，答辩人不应支付。四、答辩人不应向被答辩人支付物业管理费、水电费。被答辩人并不是依法对租赁房屋进行管理的物业公司，即便租赁房屋需要交付物业管理费，答辩人也不应向被答辩人支付，而是向依法对物业进行管理的物业公司支付。至于水、电费，答辩人有独立的水表和电表，水电费应向答辩人单独向供水公司及供电公司支付，而不是向被答辩人支付。五、答辩人不应向被答辩人支付违约金或利息。尽管合同约定，“拖欠房租累计2个月以上”，被答辩人有权解除合同，并要求答辩人支付合同总租金额1%的违约金。然而，在合同履行过程中，被答辩人同意答辩人暂缓交租，也就是被答辩人的允诺修改了原合同的条款。可见，答辩人虽暂缓交租，但也并未违约，不应支付违约金或利息。另外，因答辩人已请求了违约金，另行请求的利息显然不属于违约金的范畴，而是属于损害赔偿金的范畴。根据合同法的规定，违约金与损害赔偿金是不能同时主张的，也没有必要同时主张。实践中当事人如果在合同中约定了违约金，原则上应当按照约定违约金执行，而不另行主张损失赔偿。六、因为第三人杨程已经付清了欠缴的租金，原告也已经收到。所以合同应继续履行，不应解除。综上，被答辩人应当信守承诺，在同意答辩人缓交租金后，不应节外生枝主张解除合同、并要求答辩人支付除租金外的其他款项。而且，答辩人也只是短期资金周转困境导致迟延交租，并非有意拒付租金，若被答辩人解除合同、收回租赁房屋可能最终导致答辩人直接宣布结业，届时可能会造成厂内工人失业、产生大量劳资纠纷，也给社会造成不稳定的因素。因此，恳请法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告中竣公司提交的证据如下：1、《珠海市中竣（骏）汽车维修（修理）有限公司承包合同》；2、维修费发票；3、租赁保证金支付凭证；4、彩珠与万泉物业签订的物业管理委托合同；5、情况说明；6、照片四张。第三人杨程述称：我不同意解除合同。因为2014年1-7月份的房租我已经交清了。第三人杨程提交如下证据：135226元的转账水单。经审理查明：位于珠海市吉大景乐路XXX号（III型工业厂房北侧）、景乐路XXXX号首层XXX轴、吉大景乐路XXX号首层东半部XXX轴房产属于原告彩珠公司登记所有。2013年4月1日，原告彩珠公司（甲方、出租方）与被告中竣公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方出租给乙方位于珠海市吉大景乐路XXX号第一层房屋590平方米，建筑物总层数XXX层（另辅楼154平方米、临时建筑铁皮棚300平方米）。租期共60个月，自2013年4月28日起至2018年4月27日止。每月租金人民币19318元，乙方于每月5日前将租金19318元及因使用租赁房屋所产生的水电费、物业管理费、环境卫生费、保安费等相关费用汇入甲方指定账户。合同第九条第3款第（7）项约定：“乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋”。合同第十二条第2款约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的应负担费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金”。合同第十二条第4款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”。合同签订后，原告彩珠公司如约将房屋交付被告中竣公司使用，合同前期被告中竣公司如约履行。自2013年11月起，被告中竣公司开始拖欠租金及物业管理费、水电费等相关费用。经庭审核实，被告中竣公司累计拖欠2013年11月、12月两个月租金、2014年3月至2014年9月共9个月租金合计173862元及2014年4月至8月的水电、物业管理费未付。本案诉讼期间，被告中竣公司于2014年11月24日向原告彩珠公司转账支付2013年11月、12月、2014年3月至7月共7个月租金135226元、于2014年12月23日转账付款26899.14元、于2014年12月30日现金入账付款28889.52元。另查明，2013年5月之前，涉案房产一直由万泉物业管理公司负责物业管理并收取物业管理费。被告中竣公司承租涉案房屋后将汽车维修美容业务发包发第三人杨程承包经营。第三人杨程在承包期间因经营收入不稳定而导致拖欠租金的情况。本院认为：原告彩珠公司是出租房屋的登记所有权人，《房屋租赁合同》又是原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告中竣公司承租房屋后将相关业务发包给第三人杨程承包经营，原告彩珠公司对此应是明知的，因此亦不影响租赁合同的效力。一、关于原告彩珠公司请求解除与被告中竣公司签订的《房屋租赁合同书》。被告中竣公司在承租房屋期间，累计拖欠2013年11月、12月两个月租金、2014年3月至2014年9月共9个月租金的事实已构成违约。被告中竣公司虽然在诉讼过程中支付了至起诉前的全部租金及水电费，亦只能说明其希望继续履行合同的诚意，但不能免除其违约事实。本院已就双方争议的是否解除与继续履行租赁合同问题已做了大量的调解工作，但最终未能达成一致。故原告彩珠公司请求解除双方签订的《房屋租赁合同》具有合同依据和法律事实，本院对此予以支持。至于被告辩解认为原告不正当地促成解除合同条件成就的意见缺乏事实依据，本院不予采信。二、关于原告彩珠公司请求被告中竣公司偿还租金173862元及滞纳金315525.7元（暂计至2014年9月5日，实际偿还至将全部款项清偿之日止）。经双方庭审后结算，被告在审理期间已向原告支付至2014年8月31日前所结欠的租金数额，原告表示认可并同意撤回第二项诉讼请求。本院对此予以照准。三、关于原告彩珠公司请求被告中竣公司偿还物业管理费及水电费共计39436.66元人民币及滞纳金60338.09元人民币（暂计至2014年9月5日，实际偿还至将全部款项清偿之日止）。经双方庭审后结算，被告在审理期间已向原告全额支付至2014年8月31日前所结欠的水电费，还有2014年4月至8月合计5个月的物业管理费2976元未付。被告亦认可该数额。因涉案房屋至2013年4月30日前一直由万泉物业公司负责物业管理，由原告代为向被告收取每月的管理费，现该物业管理公司已于2013年5月1日退出涉案房屋的物业管理，故原告自始再向被告收取物业管理费已没有事实依据。被告自2014年4月以前已向原告交缴的物业管理费视为被告自愿继续承担。但原告在本案请求2014年4月至8月的物业管理费依据不足，本院不予支持。双方在诉讼期间已合意结清水电费的数额，因此，原告在此项诉讼请求中附带请求物业管理费及水电费的滞纳金理据不足，本院不予支持。四、关于原告彩珠公司请求被告中竣公司支付违约金11590.8元。原告主张此项请求的合同依据是第九条、第十二条，其计算方法是19318元×60天×1%=11590.8元。被告认为合同约定的逾期支付租金按每日1%计算违约金过高，请求降低。本院对此认为，原告请求违约金计算的基数是一个月的租金19318元，并非累计的租金金额，但滞纳金约定的计算比率却偏高，本院综合考虑本案的实际情况，酌定支持原告的此项请求为5795.4元（11590.8元÷2）。五、原告彩珠公司请求被告中竣公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费利息合计人民币8740.07元没有合同依据，理由不足，本院不予支持。第三人虽然是涉案房屋的实际使用人，但原告在本案中未对其提出诉讼请求，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告珠海彩珠实业有限公司与被告珠海市中竣汽车维修有限公司签订的《房屋租赁合同书》；二、被告珠海市中竣汽车维修有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海彩珠实业有限公司支付违约金人民币5795.4元；三、驳回原告珠海彩珠实业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币8968元、财产保全费3620元，由珠海市中竣汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　　莫宇兴二〇一五年二月五日书记员　　周潇盈 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