（2015）沈中民二终字第185号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人李永霞、魏明杰与被上诉人沈阳正大隆丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏明杰,李永霞,沈阳正大隆丰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第185号上诉人（原审原告）：魏明杰，男，1981年3月7日出生，汉族，辽宁国资委工作人员，住沈阳市皇姑区。委托代理人：李永霞，女，1981年9月7日出生，汉族，内蒙古扎兰屯市蘑菇气镇农民，（系魏明杰配偶）。上诉人（原审原告）：李永霞，女，1981年9月7日出生，汉族，内蒙古扎兰屯市蘑菇气镇农民，现住址同魏明杰。被上诉人（原审被告）：沈阳正大隆丰房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区汾河街54号甲。法定代表人：王丹实，该公司总经理。委托代理人：董辉，辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人魏明杰、李永霞因与被上诉人沈阳正大隆丰房地产开发有限公司（简称正大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年1月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人魏明杰的委托代理人及上诉人李永霞，被上诉人正大公司的委托代理人董辉均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原审原告魏明杰、李永霞一审诉称，我们与正大公司于2011年签订商品房买卖合同，约定我们购买正大公司开发的位于沈阳市皇姑区延河街109号商品房，总房款589848元。合同约定我们不能在规定期限内取得房地产权属证书的，正大公司应向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。合同签订后，我们依据合同履行了付款义务，但正大公司却延期为我们办理产权证书。故诉至法院，请求法院确认商品房买卖合同第十五条为格式条款，确认无效。判令正大公司向我们支付延期办理房屋产权证书违约金10000元。原审被告正大公司一审辩称，魏明杰、李永霞与我公司双方买卖事实存在。我公司依据合同约定将房屋交付魏明杰、李永霞，魏明杰、李永霞也办理了入住手续，现已取得产权证，即使违约事实存在也没有给魏明杰、李永霞造成实际损失。依据商品房买卖合同第十五条约定，我公司违约，应按已付房款的万分之一支付违约金。魏明杰、李永霞起诉金额明显过高，请求法院依法驳回。商品房买卖合同是双方真实意思表示，是在平等自愿的基础上签订的，不属格式条款，应属有效。原审法院经审理查明，2011年1月13日，魏明杰、李永霞与正大公司签订《商品房买卖合同》一份，魏明杰、李永霞为买受人，正大公司为出卖人，双方约定魏明杰、李永霞购买由正大公司开发建设的位于沈阳市皇姑区延河街109号3-26-1号商品房（建筑面积94.44平方米，以下简称诉争房），房价款589894元。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，魏明杰、李永霞于2011年3月16日交纳了全部购房款，正大公司于2012年1月3日向魏明杰、李永霞交付了商品房。2014年7月9日，正大公司办理完毕诉争房初始登记手续。2014年7月23日，魏明杰、李永霞取得诉争房房屋权属登记证书。魏明杰、李永霞于2014年9月26日起诉至法院。原审法院认为，魏明杰、李永霞与正大公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。魏明杰、李永霞主张商品房买卖合同第十五条为格式条款，应认定为无效。依据法律规定，格式条款是指当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。经法院庭审、质证查明，魏明杰、李永霞与正大公司签订的商品房买卖合同虽由正大公司制作，但不属重复使用条款，当事人双方先期对买卖标的物即商品房座落、单价、总价、付款期限、交房期限等方面协商均达成一致后，方才签订合同。庭审中魏明杰、李永霞也自认签订合同当时正大公司告知其商品房单价、总价、交房日期、办证时间等，故商品房买卖合同不属格式条款，合同第十五条约定合法有效，对当事人双方均具备约束力。合同签订后，魏明杰、李永霞已按约定履行付款义务，正大公司也应按照合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。正大公司于2012年1月3日交付商品房，按合同约定应在365日内将办理产权登记相关资料报产权登记机关备案，但正大公司至2014年7月9日方才办理完毕产权登记备案手续，已构成违约，应按合同约定按已付购房款0.01%支付逾期办证违约金，为59元，予以确认。魏明杰、李永霞主张按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按已付房价款总额，参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息标准计算违约金，因魏明杰、李永霞与正大公司双方在合同中已约定违约金承担方式，故魏明杰、李永霞该请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、沈阳正大隆丰房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内一次性给付魏明杰、李永霞逾期办证违约金59元；二、驳回魏明杰、李永霞的其它诉讼请求。如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由沈阳正大隆丰房地产开发有限公司承担。宣判后，魏明杰、李永霞均不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判，并由正大公司承担诉讼费用。理由是：原审法院偷换概念，商品房买卖合同有效，不能认定全部条款均有效，正大公司起草的商品房买卖合同是为了重复使用预先拟定好的，属于格式条款，按约定的赔偿金额对我们是不对等的，显然排除了正大公司的违约责任。被上诉人正大公司答辩称：合同是真实的意思表示，合同第15条在签订前进行了解释，该合同受法律保护。魏明杰、李永霞已经办理了产权证，我公司虽然违约，并没有给魏明杰、李永霞造成实际损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有《商品房买卖合同》1份、购房款发票1份、查封公告1份及当事人陈述等证据经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。本院认为：魏明杰、李永霞与正大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，合同明确约定的各条款对双方均有法律拘束力。正大公司于2012年1月3日向魏明杰、李永霞交付商品房，按案涉合同约定正大公司应在365日内将办理产权登记应提供的相关资料报产权登记机关备案，但正大公司至2014年7月9日方才办理完毕产权登记备案手续，已构成违约，应承担违约责任，按合同约定正大公司应按已付购房款0.01%向魏明杰、李永霞支付逾期办证违约金，数额为59元。案涉合同已明确约定该项违约金的计算方式，考虑正大公司的逾期备案行为虽属于违约行为，但魏明杰、李永霞如主张该项约定的违约金数额偏低，在此应承担举证责任，证明其实际损失大于59元，现魏明杰、李永霞未能提供证据证明因正大公司的逾期备案行为造成二人的实际损失数额，在此应由魏明杰、李永霞承担举证不能的法律后果，故原审判决确定的违约金数额并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李永霞、魏明杰负担。本判决为终审判决。审判长 王惠丽审判员 白丽萍审判员 丁广昱二〇一五年二月五日书记员 董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”