（2014）呼民一终字第00628号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-04-21
案件名称
呼和浩特市迎宾大酒店有限公司与董俊峰，赵振军、巴小元、苏建勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市迎宾大酒店有限公司,董俊峰,赵振军,巴小元,苏建勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）呼民一终字第00628号上诉人（原审原告）呼和浩特市迎宾大酒店有限公司。住所地：呼和浩特市新城区新华大街**号。法定代表人潘振锋，该公司总经理。委托代理人郭永华，内蒙古卓能律师事务所律师。上诉人（原审被告）董俊峰，男，现住呼和浩特市新城区。委托代理人任红蕾，内蒙古秦华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）赵振军，男，现住呼和浩特市赛罕区。被上诉人（原审第三人）巴小元，男，现住呼和浩特市新城区。被上诉人（原审第三人）苏建勇，男，现住呼和浩特市新城区。上诉人呼和浩特市迎宾大酒店有限公司（以下简称迎宾酒店）与上诉人董俊峰，被上诉人赵振军、巴小元、苏建勇房屋租赁合同纠纷一案，呼和浩特市赛罕区人民法院于2013年2月5日作出（2012）赛民初字第1357号民事判决，董俊峰不服，向本院提出上诉。本院于2013年10月8日作出（2013）呼民一终字第00421号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。呼和浩特市赛罕区人民法院于2014年8月15日作出（2014）赛民初字第00494号民事判决，迎宾酒店、董俊峰均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人迎宾酒店的委托代理人郭永华，上诉人董俊峰及其委托代理人任红蕾，被上诉人赵振军、巴小元到庭参加诉讼。被上诉人苏建勇经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年10月25日，迎宾酒店与赵振军、巴小元、苏建勇签订《房屋租赁合同》，约定赵振军、巴小元、苏建勇将其所有的位于呼和浩特市大学路165号办公楼一至五层全部及附属建筑物出租给迎宾酒店。房屋租赁时间2002年10月30日至2012年10月29日。房屋租金为全楼年租金60万元，其中一层租金30万元，二至五层租金30万元。2006年9月15日，迎宾酒店与赵振军、巴小元、苏建勇签订《房屋租赁补充协议》（手写版）约定：迎宾酒店转让给第三方的房屋租金不变，并由赵振军、巴小元、苏建勇直接与第三方签约收取，合同条款继续依照原来合同约定。2006年9月14日，迎宾酒店与房屋所有人的代表苏建勇签订的《房屋租赁补充协议》（打印版）中，对租金收取方式约定为：迎宾酒店与赵振军、巴小元、苏建勇双方签署补充协议后，现一楼承租者、现2-5楼承租者向赵振军、巴小元、苏建勇交纳房租，余下部分交给迎宾酒店，赵振军、巴小元、苏建勇不见现金，不签合同。后迎宾酒店与董俊峰于2006年9月17日签订《房屋租赁合同》，将以上房屋的一楼转租给董俊峰，约定房屋出租时间为2006年10月8日至2016年12月8日。前五年的租金及装修、设备转让费共计45万元，后五年租金为50万元。第二年起董俊峰每年提前三个月一次性付给迎宾酒店租金，合同落款有迎宾酒店、董俊峰及赵振军、巴小元、苏建勇代表的签名。另查明，董俊峰已经将2007-2008、2008-2009两年度的房屋租金90万元，2011-2012、2012-2013两年度的房屋租金全部交付给赵振军、巴小元、苏建勇。赵振军、巴小元、苏建勇分别于2008年7月16日、2009年2月7日、2009年9月17日、2010年7月9日、2011年10月14日、2011年10月18日、2013年5月8日分别向董俊峰作出承诺：愿意承担因直接向董俊峰收取租金产生的法律后果。迎宾酒店诉至法院，请求：1、解除迎宾酒店与董俊峰签订的《房屋租赁合同》；2、董俊峰和赵振军、巴小元、苏建勇给付迎宾酒店租金和利息（截止2013年7月8日）共计2373825元。原审法院认为，迎宾酒店、董俊峰及赵振军、巴小元、苏建勇签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，依法应受到法律保护，各方应按照合同约定履行合同项下约定义务。虽然迎宾酒店、董俊峰双方各自提交不同版本（打印版、手写版）的《房屋租赁补充协议》，且内容措辞有一定差异，但从合同的目的及所约定的内容而言，并无太大歧义。此外，迎宾酒店、董俊峰及赵振军、巴小元、苏建勇对于之间房屋租金的约定均无异议，表明迎宾酒店的转租行为经过赵振军、巴小元、苏建勇的认可。故董俊峰将迎宾酒店所主张的房租按照合同约定数额全部支付给赵振军、巴小元、苏建勇，且迎宾酒店未向赵振军、巴小元、苏建勇支付该期间房屋租金的事实属于董俊峰替代迎宾酒店向赵振军、巴小元、苏建勇履约的行为，但董俊峰替代迎宾酒店履约已经超出迎宾酒店应向赵振军、巴小元、苏建勇履约的范围，该超出部分构成违约，应承担相应的违约责任。赵振军、巴小元、苏建勇对于其超出合同约定收取的房租，应承担相应的返还责任。且迎宾酒店、董俊峰之间的发函及回函不能证明迎宾酒店不履行收取租金的义务及董俊峰已经履行了交纳房租的义务。关于赵振军、巴小元、苏建勇主张迎宾酒店要求给付2007年至2009年租金的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，根据法律规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。因迎宾酒店于2011年起诉董俊峰主张2009至2011两年的房屋租金，故迎宾酒店诉讼请求未超过诉讼时效的保护期限。关于迎宾酒店主张利息的问题，因迎宾酒店与董俊峰于2006年9月17日签订《房屋租赁合同》中约定如董俊峰2个月内不能交纳租金，迎宾酒店每天按租金的1%收取滞纳金，后迎宾酒店于起诉时变更诉讼请求为要求董俊峰按照银行同期贷款利率4倍支付利息且重复计算利息，因该项请求没有相关法律依据，故该项诉讼请求依法不予支持，可参照银行同期贷款利率支付迎宾酒店利息损失。综上，本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除迎宾酒店与董俊峰于2006年9月17日签订的《房屋租赁合同》；二、董俊峰于本判决生效后十日内给付迎宾酒店2007年7月8日至2009年7月8日两年房屋租金30万元，2011年7月8日至2013年7月8日两年房屋租金40万元，共计70万元，利息（截至2013年7月8日）：2007年至2008年年度租金利息计算方式为15万元×7.2%×6年=64800元；2008年至2009年年度租金利息计算方式为15万元×7.74%×5年=58050元；2011年至2012年年度租金利息计算方式为20万元×6.65%×2年=26600元；2012年至2013年年度租金利息计算方式为20万元×6%×1年=12000元，利息共计161450元。本息合计861450元；三、赵振军、巴小元、苏建勇对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费25891元（迎宾酒店已预交30658元），由迎宾酒店负担13376元（退还迎宾酒店4767元），董俊峰负担12515元，赵振军、巴小元、苏建勇在董俊峰负担范围内承担连带清偿责任。迎宾酒店不服一审判决，向本院提出上诉称，迎宾酒店与董俊峰于2006年9月17日签订的《房屋租赁合同》约定，如董俊峰2个月内不能交纳租金，迎宾酒店每天按租金的1%收取滞纳金。迎宾酒店考虑合同滞纳金每天1%的标准过高，为此，要求董俊峰按人民银行同期贷款利率4倍的标准支付违约金，既不违反双方的约定，也不违反法律规定，依法应予支持。依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院按照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，本案中董俊峰、赵振军、巴小元、苏建勇均未提出调整违约金，一审法院关于违约金的调整显然是错误的。本案与已经生效的判决对于利息的判决明显冲突。请求：撤销一审判决第二项判决中关于利息部分的判决，改判董俊峰、赵振军、巴小元、苏建勇按人民银行同期贷款利率的4倍标准连带给付迎宾酒店利息共计645800元。董俊峰答辩称，董俊峰因赵振军、巴小元、苏建勇与迎宾酒店解除《房屋租赁合同》，导致董俊峰与迎宾酒店签订的《房屋租赁合同》事实上无法履行，董俊峰同意解除合同是有前提的解除。董俊峰已全额支付涉案房屋的租金，故重复支付租金没有事实及法律依据。董俊峰向赵振军、巴小元、苏建勇支付房屋租金不存在违约。一审判决认为部分阐明“第三人对于超出合同约定收取的房租，应承担相应的返还责任”，又判令董俊峰再支付房屋不仅前后矛盾，还背离了迎宾酒店的诉讼主张，不利于解决诉争，增加当事人诉累。赵振军、巴小元、苏建勇应当向迎宾酒店返还收取的溢价租金，其要求董俊峰重复支付该笔租金错误。原审判令董俊峰支付利息违反公平原则。赵振军答辩称，迎宾酒店欠赵振军、巴小元、苏建勇60万元。赵振军、巴小元、苏建勇有手写版的补充协议，赵振军、巴小元、苏建勇收取租金也是根据该协议，作为大房东有权直接向次承租人董俊峰收取租金。巴小元答辩称，没有答辩意见。苏建勇未到庭，也未提交书面答辩。董俊峰不服一审判决，向本院提出上诉称，董俊峰与迎宾酒店、赵振军、巴小元、苏建勇是连环租赁关系，董俊峰是次承租人，迎宾酒店是承租人，赵振军、巴小元、苏建勇是出租人。董俊峰已将2007年至2009年两年的租金90万元全部交付给了赵振军、巴小元、苏建勇，且迎宾酒店是认可的。董俊峰已经完全履行了交付租金的义务，故迎宾酒店应当向赵振军、巴小元、苏建勇主张返还多收取的租金30万元及给付相应利息。2011年至2013年两年的租金，董俊峰多次向迎宾酒店催促领取房租，且发出邮寄通知并进行了公证。因此董俊峰不存在违约行为，不应当承担2011年至2013年房租的利息。赵振军、巴小元、苏建勇出具书面承诺，如迎宾酒店就房租向董俊峰追究民事责任，一切损失由赵振军、巴小元、苏建勇承担。一审判决赵振军、巴小元、苏建勇承担连带清偿责任，超出了一审的诉讼请求。请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或改判。迎宾酒店答辩称，关于董俊峰是否应当向迎宾酒店支付租金的问题，根据双方的合同约定，向大房东和迎宾酒店分别支付，董俊峰在实际履行中单方改变租金的支付方式，把应当给迎宾酒店的租金给了赵振军、巴小元、苏建勇是不当的。另外迎宾酒店没有怠于履行收取租金的义务，如果迎宾酒店没有上门收取的话可以提存，同时董俊峰向迎宾酒店发函后，迎宾酒店怠于领取房租的说法不符合常理。关于赵振军、巴小元、苏建勇是否应当承担连带责任问题，因为赵振军、巴小元、苏建勇没有上诉，因此该部分不属于二审审理部分。赵振军答辩称，迎宾酒店欠赵振军、巴小元、苏建勇60万元。赵振军、巴小元、苏建勇有手写版的补充协议，赵振军、巴小元、苏建勇收取租金也是根据该协议，作为大房东有权直接向次承租人董俊峰收取租金。巴小元答辩称，没有答辩意见。苏建勇未到庭，也未提交书面答辩。二审中，董俊峰新出示了证据，即《限期履行通知书》和《解除合同通知函》，欲证明董俊峰同意和迎宾酒店解除合同的前提是赵振军、巴小元、苏建勇即大房东已经通知解除合同，在此前提下董俊峰要求解除合同。迎宾酒店质证认为，对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，且赵振军、巴小元、苏建勇单方作出的终止房屋租赁合同的行为是没有法律效力的。赵振军质证认为，对上述证据的真实性和要证明的问题都认可。巴小元未按时到庭，未发表质证意见。赵振军、巴小元新出示了证据，即《保证书》，欲证明迎宾酒店的负责人潘振锋向赵振军、巴小元、苏建勇出具保证认可拖欠2006年房租，承诺在2007年3月、5月分两次付清，如逾期给付房租，则按欠款的5%认罚或申请法律支持。迎宾酒店质证认为，这是2006年之前欠的房租，与本案不具关联性。除以上事实外，本院查明事实同一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是：一、董俊峰是否应当给付迎宾酒店2007年至2009年房屋租金及相应利息；二、董俊峰是否应当给付迎宾酒店2011年至2013年房屋租金的相应利息；三、迎宾酒店主张利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算为645800元有无事实及法律依据。针对争议焦点一，本案中，赵振军、巴小元、苏建勇将房屋出租给迎宾酒店，迎宾酒店经赵振军等三人同意又将房屋转租给董俊峰。在合同履行过程中，董俊峰将赵振军等三人及迎宾酒店应收取的2007年至2009年的房屋租金全部交付给赵振军等三人。合同义务的转移，应当经债权人同意，董俊峰未提出迎宾酒店同意的证据，故董俊峰应当承担违约责任，即应当给付迎宾酒店2007年至2009年房屋租金及相应利息。赵振军等三人给董俊峰出具的多份承诺书，均认可收到董俊峰2007年至2009年的房屋租金，并表示愿意承担直接向董俊峰收取租金的法律后果。其中2009年2月7日的承诺书还载明“如最终确认由董俊峰、于春英向呼和浩特市迎宾酒店有限公司支付房屋租金，我三人承诺及时退还180万元”，依据上述承诺，如果董俊峰在本案中承担责任，则赵振军等三人应当退还董俊峰多收的2007年至2009年房屋租金及赔偿相应利息。针对争议焦点二，董俊峰主张已书面通知迎宾酒店领取2011年至2013年房屋租金，因迎宾酒店未领取，则董俊峰不应承担该部分利息损失。本院认为，这应属房屋租金的履行问题，董俊峰发函要求向迎宾酒店领取房屋租金，迎宾酒店也回函要求董俊峰利履行，董俊峰未履行属违约行为，应承担相应违约责任，即董俊峰应向迎宾酒店给付2011年至2013年房屋租金的利息。针对争议焦点三，迎宾酒店与董俊峰签订的《房屋租赁合同》约定，如董俊峰2个月内不能交纳租金，迎宾酒店每天按租金的1%收取滞纳金。该“滞纳金”的约定应为违约金，该约定数额较高。本案中董俊峰并非未交纳租金，而是将租金交付赵振军等三人，属不恰当的履行合同，因此确定损失应当以实际损失为赔偿依据。现迎宾酒店没有提供证据证明其实际损失，故可以预见的损失即利息损失，一审判决以银行同期贷款利率支付迎宾酒店利息损失并无不当，迎宾酒店的该项上诉理由不能成立。综上，迎宾酒店的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。董俊峰的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45755元，由上诉人呼和浩特市迎宾大酒店负担19864元，由上诉人董俊峰、被上诉人赵振军、巴小元、苏建勇负担25891元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 苏 毅审判员 鄂晓红二〇一五年二月五日书记员 唐 谣 关注微信公众号“”