（2014）梅民初字第3035号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-08-26
案件名称
黄大志与邓英葵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市梅列区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄大志,邓英葵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅民初字第3035号原告黄大志，男，1959年2月20日出生，住福州市。委托代理人方家华，福建建达律师事务所律师。委托代理人彭丽梅，福建建达律师事务所律师。被告邓英葵，男，1972年9月23日出生，住三明市。原告黄大志与被告邓英葵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理，依法由审判员俞美华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄大志的委托代理人方家华到庭参加诉讼，被告邓英葵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月30日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定：原告将位于三明市梅列区乾龙新村XXX幢A座的“东方伟业广场”的负一层XX-XX、XX-XX铺位，面积404.03平方米经营场地出租给被告；租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止；从2013年8月1日至2015年7月31日，月租金为9292.7元，收费标准为23元／平方米；被告应于合同签订当日向原告支付履约保证金20000元。合同签订后，原告依约将店面交由被告使用，但被告仅支付了2013年9月、2013年10月两个月的租金。原告多次向被告催讨拖欠租金未果。故原告诉至法院，请求判令被告立即向原告偿还拖欠租金102219.7元（暂从2013年11月计算至2014年10月，要求继续计算至判决生效之日前）；被告向原告支付违约金27878.1元；原告无需返还被告缴纳的履约保证金20000元；本案诉讼费用由被告负担。被告邓英葵未作答辩。经开庭审理，本院查明以下事实：1.位于三明市梅列区乾龙新村XXX幢A座的“东方伟业广场”的负一层XX-XX、XX-XX店面系案外人黄秀凤所有的房产。黄秀凤将上述店面委托给其父（原告）进行出租，双方约定：原告有权以其个人名义与承租人签订《租赁合同》；《租赁合同》所约定的权利义务均由原告享有和承担；若因出租人违约，需要通过诉讼途径解决的，原告有权以其个人名义直接向有管辖权的法院提起诉讼，并有权委托律师代为诉讼。2.2013年7月30日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将所属位于三明市梅列区乾龙新村XXX幢A座的“东方伟业广场”的负一层XX-XX、XX-XX铺位，面积404.03平方米经营场地出租给被告；租赁期限自2013年8月1日至2018年7月31日止；租赁费用如下计算：从2013年8月1日至2015年7月31日，月租金为9292.70元；从2015年8月1日至2016年7月31日，月租金为10504.80元；从2016年8月1日起至2017年7月31日，月租金为12121.00元；从2017年8月1日至2018年7月31日，月租金为14141元；本合同签订当日，从2013年8月1日至2013年8月31日（1个月）为免租期。被告需一次性支付20000元整作为租赁押金，以后租赁费每月支付一次，被告需在每月5日之前缴交下个月的租赁费给原告；被告应于合同签订当日向原告支付履约保证金20000元，待租约结束后，被告无欠费的情况下，原告须在10日内将履约保证金返还被告；被告有违约行为的，原告有权提前解除合同，被告应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。除违约金外，原告另有权没收被告的履约保证金。签订《租赁合同》后，被告向原告支付履约保证金20000元及2013年9月1日-2013年10月31日的租金。3.2014年8月27日，原告委托代理人向被告发出《律师函》，要求被告支付2013年11月开始10个月的拖欠租金。2014年8月28日，被告收到该函。上述事实，有原告提供的《房租租赁授权委托书》、身份证、房屋所有权证、土地使用权证、《租赁合同》、《律师函》、EMS国内快递邮件详情单各一份，以及原告在法庭上的陈述等予以证实，被告邓英葵未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院予以确认。本院认为，原告经案外人黄秀凤授权后，依法享有讼争店面的处分和收益等权利。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行。被告自2013年11月1日起未向原告支付租金，违反合同约定，已构成违约。原告要求被告支付2013年11月1日之后的租金、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定的履约保证金的性质应为违约金，原告主张的违约金的总额（违约金27878.1元＋履约保证金20000元）未超出法律规定的保护范围，本院予以支持，但被告已支付的20000元应当从中予以扣除。被告邓英葵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓英葵应于本判决生效之日起十日内向原告黄大志支付租金（该租金按9292.70元／月，从2013年11月1日起计算至本判决书确定的付款之日止）；二、被告邓英葵应于本判决生效之日起十日内向原告黄大志支付违约金47878.1元，被告邓英葵已支付的20000元应当从中予以扣除。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3302元，因适用简易程序审理，减半收费1651元，由被告邓英葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员 俞美华二〇一五年二月五日书记员 吴益文附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：