（2015）正民初字第132号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-04-25
案件名称
蒙自金马物业公司诉万大强物业服务合同纠纷案民事判决书
法院
正安县人民法院
所属地区
正安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司,万大强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条
全文
贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民初字第132号原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称物业公司）住所：遵义市汇川区天津路浩鑫北门堤都D栋D-8-1号负责人蔡大军，男，系该公司经理委托代理人姚朝伦，男，系该公司员工。被告万大强，男，1969年1月7日出生，汉族，初中文化，贵州省正安县人。务农职业。原告物业公司诉被告万大强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法由审判员李举辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人姚朝伦，被告万大强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月16日，我公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《物业管理前期服务合同》。合同约定由我公司向其开发的世纪福元一期小区提供物业管理服务，合同期限至2015年6月15日止，合同约定我公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按面积向我公司交纳物业服务费用。合同第二十九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期日5‰追缴违约金。被告系上述物业2号楼2单元7-1号房、2号楼2单元7-2号房业主，房屋面积（7-1号房）108.19平方米、（7-2号房）108.19平方米，按约定应当向我公司缴纳从2013年6月30日至2014年10月30日（合计16个月）的物业管理费用（两套房）1，730元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金4125元。合同履行至今，我公司按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，我公司多次催收未果，特向人民法院起诉。请求人民法院依法判决由被告支付物业管理费1，730元，违约金4，152元。原告为证明自己的主张，向法庭提供以下证据及被告的质证意见：1、《前期物业服务合同》一份，用以证明我公司从2012年6月16日开始对世纪福元一期小区进行物业管理服务以及对业主收费的标准。被告认为：我对该证据无意见，但物业公司未提供合同约定的物业服务管理，相反给我的房屋造成了一定损失。2、台账一份，用以证明该业主接房的时间及房屋的面积等事实，被告对该证据无异议。被告辩称：我是原告小区的业主，没有支付物业服务管理费用是事实。主要的原因：一是原告没有根据物业服务管理的要求认真履行职责，二是我的房屋存在严重质量问题，给原告公司反映多次，未能得到解决，同时给我造成了相应损失，要求原告赔偿相应损失。被告为证明自己的主张，向法庭提供以下证据及原告的质证意见：1、照片13张，用以证明物管公司未履行职责，给我的房屋造成了相应损失。物业公司认为：该业主的房屋存在质量问题，不是我公司造成的，对该业主的损失不应由我公司承担。上述证据，经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：对原告提供的1号证据，被告虽然持有异议，但并未提供反驳证据加以证明自己的主张，该证据符合证据“三性”，其证明效力本院予以采信，所证明物业公司于2012年6月16日开始对世纪福元一期小区进行物业管理服务以及对业主收费的标准，该证据作为本案定案的依据；对原告提供的2号证据，被告无异议，其证明效力本院予以采信，该证据作为本案定案的依据。对被告提供的证据照片13张，只能证明被告的房屋存在质量问题，不能证明被告的主张，与本案无关，该证据不作为本案定案的依据。经审理查明：2012年6月16日，原告物业公司与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告物业公司向其开发的世纪福元一期小区提供物业管理服务，合同期限至2015年6月15日止，合同约定原告物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按面积向原告物业公司交纳物业服务费用。该合同第二十九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期日5‰追缴违约金。被告系该小区的物主，同时拥有住房两套，分别是2号楼2单元7-1号、2号楼2单元7-2号，房屋面积均为108.19平方米，按约定应当向原告物业公司缴纳从2013年6月30日至2014年10月30日（合计16个月）的物业管理费用（两套房，108.19×0.5×2×16）1，730元，该费用经原告物业公司催收，被告以其住房存在严重质量问题一直未解决为由拒付。本院认为：作为一个居住小区，建筑物及配套设施需要维修、维护，公共区域的正常秩序需要管理，日常生活垃圾需要清理，供水、供电等相关事务需要进行协调。在世纪福元一期小区业主委员会成立前，建设单位有权选聘物业公司提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》除对合同当事人有约束力外，对包括被告在内的世纪福元一期小区全体业主也具有法律意义上的约束力。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，故对原告物业公司请求被告万大强支付自2013年6月30日至2014年10月30日的物业管理服务费1，730元的诉讼请求本院予以支持。被告万大强接受服务后一直未交纳物业管理服务费，应承担相应的违约责任，违约金按被告逾期付款金额10%的标准计算为宜，对原告的此项主张本院部份予以支持。在庭审中，原告请求由万大强支付5号楼2单元2-2号的物业费，系增加的诉讼请求，未在法律规定的期限内提出，故不予审理。被告以其住房存在严重质量问题为由拒付物业费，其抗辩理由不成立，对于房屋质量问题，被告可另案起诉。为了维护公民、法人及其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，判决如下：被告万大强于本判决生效之日起十日内给付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司自2013年6月30日至2014年10月30日的物业管理服务费1，730元，违约金173元。案件受理费元50元减半收取25元，由被告万大强承担。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式二份，同时交纳案件受理费50元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期满之日起二年内向本院申请执行。此页无正文审判员 李举辉二〇一五年二月五日书记员 彭春贤 关注公众号“”