（2014）株中法民四终字第327号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-15
案件名称
李玲与茶陵县文化体育广电新闻出版局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李玲,茶陵县文化体育广电新闻出版局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）株中法民四终字第327号上诉人（原审被告）李玲，女，汉族，1968年4月4日出生，住茶陵县城关镇。委托代理人陈智军，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托代理人刘艳梅，女，汉族，1969年3月28日出生，住株洲市石峰区。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）茶陵县文化体育广电新闻出版局。住所地：茶陵县城关镇陵园路。法定代表人刘小元，该局局长。委托代理人向华，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解等。委托代理人苏小龙，男，汉族，1968年12月7日出生，住茶陵县城关镇城西街枣禾冲七组，公民身份号码4302241968********，茶陵县文化体育广电新闻出版局法律顾问。代理权限为一般代理。上诉人李玲因与被上诉人茶陵县文化体育广电新闻出版局（以下简称县文广新局）房屋租赁合同纠纷一案，因不服湖南省茶陵县人民法院（2014）茶法民二初字第84号民事判决，上诉于本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李玲及其委托代理人陈智军、刘艳梅，被上诉人委托代理人向华、苏小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告李玲因经营的需要，租赁原告文广新局综合大楼内的部分房屋用作迷城KTV歌舞厅。双方于2011年元月1日签订《楼房租赁合同书》，合同中约定：一、租赁时间为2011年1月1日至2013年12月31日，租期三年；二、租赁范围是文化中心大楼二楼歌舞厅及二、三楼之间卡拉OK包房；三、租金及付款方式为25000元／年；四、双方权利与义务、违约责任及处理等。2012年元月1日双方再签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁范围为文化局综合楼第四层三个KTV包间，租赁期限从2012年1月1日起至2013年12月31日止，租金为5000元／年。两份租赁合同签订后，原告将租赁的房屋交付被告使用，而被告根据经营的需要对所承担的房屋进行全面装修，双方对合同的履行做到相安无事。同时，被告于2013年10月28日为其经营之需要，向其主管部门申办了《娱乐经营许可证》，取得了合法经营主体资格。根据两份租赁合同的约定，被告李玲的租赁期限于2013年12月31日届满，原告决定不再与被告签订租赁合同，并在2013年12月12日向被告送达《合同期满搬离通知书》且将该通知书粘贴在被告经营的KTV房屋大门上以示告知被告房屋租赁届满后要把房屋收回自用，不再续租。但是，被告在租赁期限届满后，至今仍在占用该赁房屋，拒绝腾出房屋。为此，原告请求法院判令被告立即停止侵害，全部退还非法占用原告的房屋；判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费和违约金12000元。诉讼中，被告李玲提起反诉，请求判令反诉被告文广新局赔偿反诉原告房屋装修残值损失，同时向本院申请要求对房屋装修残值进行评估鉴定。本院依据反诉原告的申请，启动了司法鉴定程序，但反诉原告李玲未能在法庭规定时间内提交评估鉴定的相关依据，亦未办理相关评估鉴定的手续，致使司法鉴定程序无法进行，反诉原告李玲在法庭上虽然提交了房屋装修财物的有关依据，但反诉被告对此予以否认，并认为与本案无关。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。民事诉讼的当事人对其民事活动应当遵守法律的规定或者按照双方合同的规定进行。本案原被告在平等自愿的基础上，双方签订了《楼房租赁合同书》和《房屋租赁合同书》是其真实意思表示，且不违反法律的有关规定，依法予以维护，在两份合同的履行中，双方均无争议。按照合同的规定，租赁期限都是在2013年12月31日届满，原告为了使其房屋重新合理的使用，决定在房屋租赁期限届满后收回，不再对被告续租，是原告对其所有物行使民事处分权利的行为，并无不当，依法应允许；同时，原告在合同到期之前就已经履行了告知义务，要求被告在合同到期之后自动腾空房屋，由此，被告应当知道在合同履行完毕之后需立即搬离并将其租赁房屋交还给原告。然而被告仍然占用不予腾空房屋，其行为实属违约，应当承担违约责任，故对原告要求被告立即停止侵害、全部退还非法占用原告的房屋和支付占用原告房屋期间的占用费和违约金12000元的诉讼请求，予以支持。在诉讼中被告辩称和反诉对原告的出租房屋享有继续承担的权利和原告不同意续租，就应对被告的装修损失进行补偿等理由，经审查，与合同约定不相符，于法无据，同时被告对其装修损失缺乏有效证据，原告对此也不予认可，因此，对被告的辩称理由和反诉请求本院不予采纳和支持。至于被告辩称认为原告在2013年10月28日为其核准办理了“娱乐经营许可证”的事实，可以证实原告与被告有每隔三年续租一次的合意，原审法院认为，原告为被告的KTV娱乐城所核准办理“娱乐经营许可证”的行为是原告依法履行其行政职能行为，与原被告的房屋租赁合同无关，更不能证明原告同意对被告续租房屋的事实。据此，判决：一、被告（反诉原告）李玲在本判决生效后五日内搬出所租赁的房屋，并将该房屋交还给原告（反诉被告）茶陵县文化体育广电新闻出版局；二、被告（反诉原告）李玲在本判决生效后七日内向原告（反诉被告）茶陵县文化体育广电新闻出版局支付占用房屋的占用费和违约金12000元；三、驳回被告（反诉原告）李玲对原告（反诉被告）茶陵县文化体育广电新闻出版局的反诉请求。一审宣判后，李玲不服，向本院上诉称：一审法院认定事实不清，上诉人李玲与被上诉人茶陵县文广新局每三年签订一定租赁合同，已形成交易习惯，上诉人基于此种情形进行装修，被上诉人明知而不制止；且被上诉人作为文化娱乐行业行政主管单位，明知双方租赁合同将于2013年12月31日到期，仍于2013年10月28日为上诉人办理了《娱乐经营许可证》，准许上诉人经营到2015年10月28日止，应视为对上述交易习惯的认可。上诉人在2011年投入装修60多万元，需要5至6年方才回本，若被上诉人无偿收回房屋，将给上诉人造成巨大损失，显失公平；请求本院依法改判被上诉人赔偿损失或发回重审。被上诉人茶陵县文广新局辩称：上诉人与被上诉人之间不存在习惯性租赁关系，双方租期明确；被上诉人为上诉人办理了《娱乐经营许可证》是行政许可行为，与房屋租赁合同无关；上诉人为经营投入的装修，风险应自担；一审认定事实清楚，请求本院予以维持。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实亦无异议。本院对一审法院确认的证据和事实予以认定。本院认为：本案系因合同到期后，租赁方未予返还租赁物而产生的房屋租赁合同纠纷。双方争议之焦点在于上诉人是否应当返还租赁物？上诉人要求赔偿损失是否有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2011年元月1日签订的《楼房租赁合同书》与2012年元月1日双方再签订的《房屋租赁合同书》，均系双方真实意思表示，合法有效，应得到双方诚信履行。该两份合同均明确约定了租赁期限，至2013年12月31日，两份合同因租赁期满业已终止，返还租赁物即为上诉人李玲之基本义务。上诉人李玲称双方之间有3年签之交易习惯，但相关证据不足以证明交易习惯之存在，且交易习惯仅适用于合同履行中约定不明情形，上诉人李玲以存在交易习惯要求续租或继续占有本案诉争房屋无事实和法律依据，一审法院判决李玲并移交占用的房屋并无不当。租赁合同履行中，承租人应当依据租赁时间的长短和经营需要决定自己的投资规模。本案中上诉人李玲诉称其房屋装修投入巨大，合同终止将使其蒙受巨大损失，此系上诉人自身应担之经营风险，不应由出租人茶陵县文广新局承担。茶陵县文广新局为上诉人办理了《娱乐经营许可证》系茶陵县文广新局履行法定职责的行政许可行为，与本院民事法律关系无涉。上诉人李玲要求茶陵县文广新局赔偿其损失的诉求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人李玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳战文代理审判员 谢晓红代理审判员 陈 强二〇一五年二月五日书 记 员 文 宇 来自：