（2015）鱼民初（一）字第20号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-06-28
案件名称
李定与ＸＸ彦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李定,ＸＸ彦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）鱼民初（一）字第20号原告李定，东风汽车集团柳州汽车有限公司员工。委托代理人唐韬，广西仁清律师事务所律师。被告ＸＸ彦，无固定职业。原告李定与被告ＸＸ彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理。依法由审判员黄爽独任审判，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告李定的委托代理人唐韬，被告ＸＸ彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李定诉称，原告于2011年7月4日与被告签订《房产买卖合同》，原告购买被告位于柳州市柳石路414号城南首座12栋8单元4-1号的房产（建筑面积106.07平方米），双方约定的成交价为430000元。双方签订合同后原告按照约定在2011年7月10日支付定金100000元及预付房贷3000元，原告多次催促被告办理相关的过户手续，被告以各种理由搪塞。被告于2013年10月私自将该房产转让他人并将该房产过户到他人名下，被告的行为已经构成违约。双方在合同不能履行的情况下，于2014年1月27日签订了《还款协议》，约定在2014年5月1日前，被告未按照协议规定把所有欠款103000元全部退还给原告，被告应无条件赔偿给原告违约金，违约金额以被告仍欠原告款项的一倍计算，并按照原欠款及产生的违约金的总和以3%的月利率计算。经原告多次催促被告还款，被告未履行还款义务。故原告向法院提起诉讼，请求判决：1、解除原告与被告于2011年7月4日签订的《房产买卖合同》；2、被告退还购房定金人民币100000元及预付房贷人民币3000元，共合计人民币103000元；3、被告承担违约金人民币103000元；4、被告按银行贷款利息的四倍即月利率2%支付利息，以206000元为基数从2014年5月1日起计至债务履行完毕（暂计至2014年11月1日的利息为24720元）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告ＸＸ彦辩称，1、同意解除与原告2011年7月4日签订的《房产买卖合同》；2、同意原告第二项诉请，对于未能及时将原告已经支付的款项退还给原告，被告也存在过错；3、不同意原告第三项诉请，因原告在履行合同过程中也存在过错，签订合同后被告一直与原告联系等待与原告交易，但原告得知被告的房屋涉及质量和办证问题后自行提议让被告另找买家。签订合同时双方约定，原告每月支付500元房贷，但原告支付了3000元后没有再按照合同约定支付房贷；4、同意按照银行贷款利率的四倍支付利息，但本金应按103000元计算。经审理查明，原告与被告于2011年7月4日签订《房产买卖合同》一份，该合同约定原告向被告购买位于柳州市柳石路414号城南首座12栋8单元4-1号房屋一套，房屋价款为人民币430000元。第三条第3.2款房款支付方式中约定：1、经原、被告协商一致同意，在签订本合同当天起7日内原告直接将购房定金人民币100000元一次性支付给被告收取；2、在该房屋房开商通知被告办理房产证当日起15个工作日内被告需配合房开商办理房产证相关事项，等等。第八条约定，原、被告任何一方不按本合同约定时间（超过十日）办理各项事项的即视为违约，违约的赔偿金额以本合同购房定金作为标准。该合同亦约定了双方其他相应的权利义务。合同签订后，原告依约于2011年7月10日向被告支付了定金100000元及预付房贷3000元，被告向原告出具了相应的二份收条。后被告将前述房屋另售他人，原告向被告追索退还前述款项，为此原、被告于2014年1月27日签订《还款协议》一份，约定：在被告将收取原告的定金100000元及预付房贷3000元全额退还原告后，可以解除前述《房产买卖合同》，双方均无违约责任，任何一方不得向对方提出违约赔偿要求；被告于2014年5月1日前未按协议约定将所欠原告款项全部退还原告，被告应按截止2014年5月1日仍欠原告款项金额的一倍向原告赔偿违约金，并按自2014年4月30日后被告欠原告款项及违约金合计金额的3%的月利率向原告计付利息；双方亦对利息支付方式及时间作出约定。现原告以被告至今未退还前述款项为由向本院起诉，提出前述请求。在本案庭审中，被告认可收到原告支付的定金100000元、预付房贷3000元及《房产买卖合同》所约定房屋已另售他人的事实，同意解除原、被告于2011年7月4日签订的《房产买卖合同》，并同意退还定金100000元及预付房贷3000元，亦同意以103000元为本金按银行贷款利率四倍向原告支付利息，但不同意向原告赔偿103000元的违约金。本院认为，原、被告于2011年7月4日签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，除关于对定金金额的约定不符合《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定外，其余约定均未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，对双方当事人均有法律约束力。因庭审中被告自认已将《房产买卖合同》中所述房屋另售他人，且同意解除原、被告于2011年7月4日签订的《房产买卖合同》，并同意退还定金100000元及预付房贷3000元，故对于原告主张解除前述《房产买卖合同》的请求及主张被告退还购房定金100000元、预付房贷3000元合计103000元的请求，本院均予支持。又由于原、被告在《还款协议》中约定在被告将收取原告的定金100000元及预付房贷3000元全额退还原告后，可以解除前述《房产买卖合同》，双方均无违约责任，任何一方不得向对方提出违约赔偿要求。故原、被告签订的《还款协议》系双方对因履行《房产买卖合同》过程中产生的债权债务关系的重新约定，由于双方在《还款协议》中明确约定了违约金及利息计算方式，因被告违反协议约定逾期返还前述款项103000元，应承担相应的违约责任。又由于被告在庭审中对原告主张的违约金数额提出异议，结合因被告未如期返还原告款项造成原告损失的情形，本院酌情调整违约金为30900元，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。对于原告主张的利息，被告应自2014年5月1日起以103000元为基数按同期银行贷款利率四倍向原告计付，对于原告诉请超过的部分，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告李定与被告ＸＸ彦2011年7月4日签订的《房产买卖合同》；二、被告ＸＸ彦返还原告李定定金人民币100000元及预付房贷人民币3000元，合计人民币103000元，并支付该款利息（利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计付，从2014年5月1日起分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告ＸＸ彦支付原告李定违约金人民币30900元；四、驳回原告李定的其他诉讼请求。案件受理费人民币4761元（原告已向本院预交），减半收取2380.5元，由原告李定负担786.5元，被告ＸＸ彦负担1594元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 黄爽二〇一五年二月五日书记员 邱媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 更多数据：搜索“”来源：