（2014）黔东民终字第1025号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-05-04
案件名称
上诉人禹群芳与被上诉人凯里市供销有限责任公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
被告禹群芳,凯里市供销有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）黔东民终字第1025号上诉人（原审被告）被告禹群芳，女，……。被上诉人（原审原告）凯里市供销有限责任公司。住所地：……。法定代表人熊文霞，董事长。上诉人禹群芳因与被上诉人凯里市供销有限责任公司（以下简称凯里供销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：2013年1月1日，被告禹群芳与贸易公司就门面租赁事宜签订了一份《房屋门面租赁合同书》。合同书约定：贸易公司将位于凯里市营盘西路29号的一间门面出租给禹群芳，租期为一年，即2013年1月1日至12月31日止；禹群芳在签订合同之日一次性交纳门面押金的三个月方能使用；在房屋未受损坏的前提下，租赁期满时退还押金。否则押金不退，还要追究损失赔偿金。若因贸易公司急需自主经营或升级改造等因素，贸易公司有权收回门面，并提前三个月通知被告。2014年4月25日，贸易公司向被告发送一份《门面到期通知》，内容为“禹群芳同志：你租赁我公司位于营盘西路29号市供销大楼（老市社光明酒楼）门面已于2013年12月31日到期，根据凯里市供销社社有资产管理办法的有关规定，为更好的盘活社有资产，确保社有资产增值，经研究决定对我公司部分门面面向社会公开招租。你若需竞租，应在2014年5月16日前报名参加公开招租，但在竞租过程中你若竞价不成功，应在2014年5月28日前无条件搬离该门面；逾期不搬的，租赁押金不退，造成的经济损失，由你负全部责任。”被告禹群芳收到通知后，于当日在贸易公司自制的《承诺书》上签字，承诺内容为“本人禹群芳（身份证号码：）现租赁凯里市贸易公司位于营盘西路29号市供销大楼（老市社光明酒楼）门面已于2013年12月31日到期。本人承诺如下：1、在租赁期内合法经营，不违反国家的有关法律法规。2、在未能继续取得该门面租赁权的情况下，请于2014年5月28日前无条件搬出，将空门面退回市贸易公司，不得以任何理由拖延。同月27日，贸易公司向社会公开发布《凯里市贸易公司公开招租方案》，将招租房屋的基本情况、租赁期、招租方式、竞租人、招租底价、竞租保证金、招租程序、报名时间、地点、款项支付、合同签订及移交手续、违约责任等内容向社会公布。2014年5月23日上午，被告禹群芳参与门面现场竞价招租，张某某以年租金20万元竞得本案诉争门面的使用权，并与贸易公司当场签订《门面竞租成交确认书》。同月28日，贸易公司向被告再次发出通知，要求被告在2014年5月28日前无条件搬离门面，逾期不搬，租赁押金作为违约金不予退还，超期占用门面期间按招租成交金额加倍赔偿损失，造成其他经济损失由被告负责。6月5日，贸易公司委托律师向被告发送要求退还门面的律师函。期间，贸易公司并入原告凯里供销公司。原告在多次要求被告退还门面未果的情况下，于2014年6月27日向法院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经法院调解未果。另查明：2013年9月30日，经凯里市人民政府批复由凯里市农资公司、凯里市土产日杂公司和凯里市贸易公司组建成立“凯里市供销有限责任公司”。2014年5月29日，凯里市供销合作联合社向所属各部门、各企业发出凯供通（2014）20号《关于市贸易公司门面划转到市供销有限责任公司管理的通知》文件，内容为“凯里市贸易公司的资产划转到凯里市供销有限责任公司，由凯里市供销有限责任公司负责全权管理市贸易公司的资产和所有一切事务（包括未履行完毕的合同、协议、债权债务、退休人员管理等等。）”同时查明：涉案门面租赁合同期满后，贸易公司仍收取被告禹群芳2014年1月至5月门面租金，每月2904元。庭审结束后，原、被告分别于2014年10月8日、10月9日向法院申请调解，法院于2014年10月20日组织双方当事人进行调解，调解过程中，本院组织双方当事人质证，被告禹群芳对原告补充提交的证据均无异议。后因双方当事人意见分歧较大，法院再次调解不成。原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告与贸易公司签订的租赁合同是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性，予以确认。现贸易公司的资产和业务已经划归原告凯里供销公司，故租赁合同中的权利义务由原告享有和承担。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告在合同期满后仍收取被告2014年1月至5月的租金，应视为原告同意被告继续使用门面，原租赁合同继续有效，可视为不定期租赁，原告可随时解除合同。被告收到门面到期通知后，理应在承诺的期限内将门面退还原告，故原告诉请返还门面事实清楚、证据充分，于法于约有据，予以支持。但主张按竞得人在成交确认书认可交纳的租金和履约保证金作为赔偿损失的依据，因其未能举证证明竞得人是否已交纳租金和履约保证金，故对该项诉请不予支持。被告辩称作为原承租户，且又参加竞租，有权利监督竞得人是否履行交付租金和履约保证金的义务。因竞得人是否履行交付租金和履约保证金不属于本案审理的范围，故其辩解意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”庭审结束后，法院组织双方当事人调解的过程中，被告禹群芳认可原承租的第四间门面面积与第一间门面竞得人徐俊辉现承租的门面面积（45.6平方米）一致，根据公平合理的原则，参照被告占用门面期间同类地段同面积的房屋市场租赁价格来确定逾期腾房的经济损失，即参照徐俊辉承租第一间门面所缴纳的年租金73000元计算，每天租金202.78元（73000元／年÷12月÷30天）为标准认定被告占用门面期间的经济损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告禹群芳在本判决生效之日起五日内搬离凯里市营盘西路29号第六间门面，并将门面返还给原告凯里市供销有限责任公司；二、被告禹群芳在本判决生效之日起五日内按照每天202.78元（73000元／年÷12月÷30天）赔偿占用原告凯里市供销有限责任公司从2014年5月29日起至判决之日止的门面经济损失28389.2元（202.78元／天×140天），其后的经济损失按此标准计算至被告禹群芳搬离门面之日止；三、驳回原告凯里市供销有限责任公司的其他诉讼请求。一审宣判后，禹群芳不服，向本院上诉称：一、原审故意不查清案件争议，凯里供销公司与张华签订的《成交确认书》后，但张华并没有依约履行交款义务，所签订的《成交确认书》就自然失效；二、禹群芳原租的六号门面2014年1－5月的月租金是2310元，一审认定年租金73000是错误的，请予纠正。请求撤销原判，另作出判决或发回重审。被上诉人答辩称：原判是公平、公正的，请求维持。二审举证期内，上诉人禹群芳与被上诉人供销公司没有提供新的证据。经审理，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，被上诉人禹群芳与被上诉人凯里供销公司原所属的贸易公司所签订的租赁合同合法有效，本院予以确认。该合同于2013年12月31日到期，到期后凯里供销公司又收取了禹群芳2014年1月至5月的租金，应视为原租赁合同继续有效。凯里供销公司在解除合同之前的2014年4月25日就书面通知禹群芳所租的门面将进行公开招租，可报名参与竞招，同时还注明如何未竞租成功就于2014年5月28日之前就将租赁的门面返还给凯里供销公司。禹群芳并在《承诺书》上签名认可。禹群芳参与了竞价招租未成功，就应依规定以及自己的承诺于2014年5月28日前将所租赁的门面返还给凯里供销公司，但却没有如期履行自己的义务，属于违约，应承担相应的民事责任。租赁期届满后，凯里供销公司诉请刘永富返还门面以及赔偿侵占门面的损失于法有据，应予支持。至于刘永富上诉称凯里供销公司与他人所签订的《成交确认书》的问题，即该《成交确认书》是否有效，是否履行交付租金和履约保证金属另一法律关系，不在本案审理之列。原判依据本案的实际情况，综合平衡后得出的租金数据是合理的，并无不当。综上所述，禹群芳的上诉理由因缺乏证据事实与法律依据而不成立，其请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，审判程序合法，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由禹群芳负担。本判决为终审判决。审判长 龙集东审判员 时立新审判员 刘 琴二〇一五年二月五日书记员 王 珺 来源：