（2014）鼓民初字第5886号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-06-30
案件名称
原告史汉明与被告朱铁军房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
史汉明,朱铁军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第5886号原告史汉明，男，汉族，1932年11月10日生。委托代理人王莎莎，女，汉族，1950年1月20日生。被告朱铁军，男，汉族，1970年6月17日生。委托代理人郭荣，男，汉族，1976年6月22日生，四川华澳融信咨询有限公司客户经理。原告史汉明与被告朱铁军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史汉明及其委托代理人王莎莎、被告朱铁军的委托代理人郭荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史汉明诉称，2013年9月30日，原、被告双方签订了房屋买卖合同，约定原告将位于本市鼓楼区401室房屋出售给被告，合同总价款为190万元。被告分别于2013年10月30日前支付了首付款160万元，2014年1月9日通过银行贷款方式支付了28万元。双方约定余款2万元于原告10月份迁出户口时付清，现原告于2014年9月16日已迁出户口，余款被告至今未付，故诉至法院，请求判令：1、被告支付购房尾款2万元；2、被告支付违约金9.5万元；3、被告承担诉讼费用。被告朱铁军辩称，首先，原告未及时迁出户口的行为构成违约，被告购买涉案房屋系为子女上学，原、被告双方签订的合同上明确约定原告应于2013年12月31日前迁出户口，但原告于2014年9月份才将户口迁出，导致被告子女上学出现问题，将额外产生赞助费用；其次，原告逾期交房构成违约，合同约定交房日期为2013年12月31日，但原告于2014年2月份才向被告交接房屋。原告的上述行为均构成了违约，按照合同约定，原告应支付的违约金数额高于被告应付的购房尾款，故被告不应再支付尾款，综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月30日，原告史汉明（甲方、售房方）与被告朱铁军（乙方、购房方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将坐落于本市鼓楼区401室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为90.81平方米）出售给乙方；该房屋最终成交价格为190万元，交易中产生的税费由乙方承担；签订合同时乙方先支付定金2万元，乙方于2013年10月30日前支付购房首付款160万元（含定金2万元），甲方在收到首付款当日配合乙方办理过户手续，乙方贷款30万元，2013年12月底前贷款（公积金）到账，在出件后由银行支付给甲方，其余房款在领取新产权证的同时（且房屋已交接完毕后）一次性付清给甲方；甲、乙双方议定于2013年10月30日前至房产局送件过户，甲方必须在领取尾款前将此房产内的户口迁出并结清所有费用，否则视甲方违约，如有特殊情况，甲、乙双方再协商；过户手续完毕后，甲方应于拿到尾款时即2014年2月底前将此房屋钥匙及相关证件交付给乙方，甲方必须协助乙方完成与房产有关的其他手续的办理；如果甲方单方违约，则需双倍返还乙方定金，如乙方单方违约，则乙方所付定金归甲方所有，甲、乙任何一方违约必须向守约方支付该房屋成交总额的5%违约金等等。2013年10月19日，原告史汉明（甲方、卖方）与被告朱铁军（乙方、买方）再次签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为130万元，其中含定金2万元，尾款2万元，付款方式为2013年10月19日支付现金126万元，另外30万元由公积金贷款支付，尾款2万元在交房迁户口时支付；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方定于2013年12月31日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应在2013年12月31日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；现有装修30万元，一并给朱铁军等等。原告史汉明称该份合同为双方到房产部门办理过户时所签，原告认为该份合同内容与上述居间合同内容一致，存量房买卖合同中除原告签名外均为被告所写，被告未将该份合同给原告，原告至庭审时才知道该份合同的存在，存量房买卖合同中约定的房价款等均与实际不符，故应以双方签订的中介合同为准。被告称该份合同签订在后，应以该份合同内容为准。原、被告双方均认可房屋实际转让价款为190万元。上述合同签订后，被告以现金方式向原告支付了首付款160万元，以公积金贷款方式支付了28万元。涉案房屋已实际交付并变更登记至被告朱铁军名下。2014年7月18日，被告朱铁军向原告史汉明发送了手机短信，载明：“你还是把你们的户口赶紧迁走，我这么多钱都给你们了，十月还不迁户口的话，那我会到法院打官司，还要赔偿我们的损失”。被告称2014年5月就已经用合同上所留的电话号码与原告进行联系，要求原告尽快将户口迁出，但因该电话长期无法联系，被告只得报警，通过警方协调，原告于2014年9月将涉案房屋中的户籍迁出。原告称双方签订合同时口头约定原告的户籍于2014年10月份迁出，被告2014年5月份发送的短信并未收到，原告于2014年9月份迁出户籍并未违反双方约定。被告否认有此口头协议。原告迁出户籍后，因被告未支付购房尾款2万元，故诉至法院，请求判如所请。审理中，双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述及房屋买卖居间合同、南京市存量房买卖合同、短信等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方关于涉案房屋的买卖签订了两份协议，即《房屋买卖居间合同》与《南京市存量房买卖合同》，该两份合同的内容并不完全一致，对于该两份合同如何认定，本院认为，原、被告双方当事人基于涉案房屋买卖的同一事实签订的两份合同，原则上应以签订在后的且在房产管理部门登记备案的《南京市存量房买卖合同》为准，但《南京市存量房买卖合同》中关于房屋价款的约定系被告为规避税费所定，与实际购房价款不符，损害了国家的利益，故《南京市存量房买卖合同》中关于房屋价款部分的内容应认定无效，房屋价款应以双方确认的实际成交价即190万元为准。根据《南京市存量房买卖合同》的约定，涉案房屋已领取新的产权证且交接完毕并将户籍迁出，故原告要求被告支付购房尾款2万元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于被告是否构成违约问题。原、被告双方在《南京市存量房买卖合同》中明确约定原告应于2013年12月31日前迁出户口，原告未按约迁出户籍的行为构成违约，被告在原告未迁出户籍的情形下未支付购房尾款的行为，应为行使先履行抗辩权，该行为不构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告违约应承担相应违约责任，可依法另行处理，其在本案中并未提出反诉，以此为由拒付2万元尾款，理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱铁军于本判决生效之日起十五日内支付原告史汉明购房尾款2万元；二、驳回原告史汉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取1300元，由原告史汉明负担1074元，被告朱铁军负担226元（此款原告已预付，被告支付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 朱玉梅二〇一五年二月五日见习书记员 杨 艳 关注公众号“”