（2015）灵民初字第24号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2016-01-19
案件名称
黄祥远与梁立强、灵山县第三房产开发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
灵山县人民法院
所属地区
灵山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄祥远,梁立强,灵山县第三房产开发公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条
全文
广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字第24号原告黄祥远，灵山县居民。委托代理人ＸＸ进，广西港天律师事务所律师。被告梁立强，灵山县居民。委托代理人何权业，浦北县法律事务中心法律工作者。被告灵山县第三房产开发公司。法定代表人颜振祥，该公司经理。委托代理人黄升庆，灵山县法律援助中心律师。原告黄祥远诉被告梁立强、灵山县第三房产开发公司（以下简称第三房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成由审判员李智东担任审判长，代理审判员陆宜伟和人民陪审员劳景权参加的合议庭。本院于2015年1月29日公开开庭审理了本案。书记员黄春虹担任记录。原告黄祥远及其委托代理人ＸＸ进、被告梁立强的委托代理人何权业、被告第三房产公司的委托代理人黄升庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄祥远诉称，原告于2007年6月5日与被告梁立强签订《商品房买卖合同》，约定被告将其在灵山县灵城镇竹园新村开发建设的以水平分户第二栋B502号约120平方米的商品房预售给原告。合同签订后，被告梁立强与被告第三房产公司合作开发建设该竹园新村的房屋。合同约定被告在2008年12月将房屋交付给原告，但直至2013年7月被告才将房屋交付给原告，因此，被告应赔偿因违约交房给原告造成的经济损失（房屋损失）27500元。合同约定了水总管和电总线由被告负责安装，但被告向原告收取水电开户、安装、材料费用3100元，既无合同约定，又违反国家、地方价格行政部门的规定，应返还给原告。合同约定了“甲方包搞好房产证手续给乙方，但办理手续所需的一切税费均由乙方负责”，但被告在向原告收取应由被告负责的办理房产证所需的契税、工本费等税费外，还向原告收取应由被告负担的营业税13322.48元。被告的行为己违约，为维护原告的权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告黄祥远与被告梁立强于2007年6月5日签订的《商品房买卖合同》有效；2、两被告赔偿逾期交房给原告带来的经济损失（房屋租金）27500元给原告；3、两被告返还安装水、电材料费及开户费3100元；4、两被告返还营业税款13322.48元；5、由两被告承担本案的所有费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，以证实原告与被告梁立强于2007年6月5日签订商品房预售合同，约定被告于2008年12月交付房屋等，原、被告之间存在商品房预售合同关系；2、《收据》（№：1527622）一份，以证实直至2014年9月30日止，被告梁立强已收取原告房价款等款项共计190774元；原告已付清房价款和应付的税费给被告梁立强；3、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》［（131）桂地现00467436）一份，以证实被告已向原告收取办理房产证所需的缴纳契税2467.13元；4、《销售不动产统一发票（代开）》一份，以证实被告已向原告收取营业税13322.48元；5、《收据》（№：1018959）一份，以证实被告已向原告收取水电开户、安装材料费3100元；6、《中华人民共和国房屋所有权证》（灵房权证灵山字第××号）一份，以证实合同标示的房屋已登记为原告所有的不动产；7、《电脑咨询单》一份，以证实被告第三房产公司的主体资格。原告对其陈述事实在举证期限届满后提供的证据有：《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），以证实为履行原告与被告梁立强于2007年6月5日签订的《商品房买卖合同》，在办理房产证时，原告与被告第三房产公司签订了《商品房买卖合同》，且在合同中第十四条中进一步明确了2007年6月5日签订的《商品房买卖合同》的第一条的约定，即水电安装及开户的费用是被告负担的，水到卫生间、电到门口。被告梁立强辩称，1、原告请求确认《商品房买卖合同》是有效的，但又要求被告返还安装水、电材料及开户费、税费，相互矛盾，如合同有效就不能要求将上述款项返还给原告。2、在2012年9月9日开具的《收据》中已写的“安装水、电材料及开户费”，并非是用于到供水、电部门进行开户的费用，而是被告梁立强代为原告安装水表、电表支出的材料费用，根据双方签订的合同约定也应由原告承担；且如原告认为被告侵犯其的合法权益，也应及时提出异议，但从2012年9月9日至起诉之日止已达两年多，已超过诉讼时效，其请求不应得到支持。3、在办理房产证等手续过程中需要交纳的税款是营业税和契税，根据双方签订的合同约定“办理手续所需的一切税费均由乙方负责”，营业税应由原告承担，原告的请求无法律依据。综上所述，原告的诉讼请求，无法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告梁立强为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》一份，以证实原告、被告双方订立合同是原告真实意思表示，并且合同已履行完毕，原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效；2、《中华人民共和国房屋所有权证》（灵房权证灵山字第××号）一份，以证实被告依合同约定办理了房屋权属证书给原告，原告主张的诉讼请求超过诉讼时效；3、《房地产合作开发协议书》二份、《房地产合作开发补充协议书》一份，以证实被告梁立强出售给原告的房屋是被告梁立强挂靠灵山县第三房产开发公司合作开发的，被告梁立强具有自主权，与第三房产公司无关。4、《灵山县港田房地产开发有限公司C1、C2幢每户电表、水表安装结算表》一份，以证实原告依合同约定于2012年9月9日交纳的是电表集抄器、表箱、漏电保护开关，水表的费用，被告并没有收取原告的开户、安装和材料费，且原告主张的诉讼请求超过诉讼时效；5、《收据》（№：1018971、1018959、1527622）各一份，以证实原告依合同约定分别于2012年9月9日、同月12日缴交办理房屋所有权证一切税费及电表、水表安装费用，原告主张的诉讼请求已超过诉讼时效。被告第三房产公司辩称，1、被告第三房产公司与梁立强是业务指导关系。灵山县灵城镇江南路“竹园新村B至C栋”工程项目，是开发商梁立强挂靠被告灵山县第三房产开发公司投资开发的，彼此建立这种关系的依据是被告与梁立强2009年11月18日签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》；该二份《协议书》从表面上看属于共同开发，但从《房地产合作开发补充协议书》的内容来看，开发项目是由梁立强自己实行的独立核算、自负盈亏的管理方式，受益人是梁立强；被告在该项目中取得的合作费用仅12000元与建筑面积3700平方米的工程项目实际盈利不成比例，因此，彼此之间建立的不是合作开发关系，而是一种业务指导关系；被告收取的12000元的费用是业务指导费，而不是合作利润分成。2、被告第三房产公司与梁立强2009年11月18日签订的《房地产合作开发补充协议书》第四项：“在开发建设过程中发生的法律责任和经济责任及工伤安全事故责任均由乙方负责”的约定，被告对梁立强在开发灵山县灵城镇江南路“竹园新村B至C栋”工程项目发生的纠纷不承担责任，因此原告黄祥远主张的各项要求与被告无关，被告对此不承担责任。在合同履行来讲，合同已履行了，不存在是否有效。3、对于安装水、电材料及开户费，在《商品房买卖合同》都没有约定清楚，法律也没有明确约定由谁负担，开发商代业主安装了水、电表，业主就应交付费用给开发商。4、合同中写明原告负责一切税费，按通俗理解，一切税费即包括营业税、契税、印花税等一切税费都应该由业主承担。5、对于诉讼时效问题，因为本案过程比较长，诉讼时效是否超过由法院认定。综上所述，梁立强开发的灵山县灵城镇江南“竹园新村B至C栋”工程项目的房地产与被告无关，原告要求被告承担责任的主张无事实和法律根据，请求法院驳回其诉求，以维护被告的合法权益。被告第三房产公司为其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》各一份，以证实被告第三房产公司不是本案涉讼项目房产的所有人，被告第三房产公司与梁立强签订的协议书是为了办理本案涉讼项目房产的房产权属证书而签订。本院结合双方当事人的举证，质证及双方当事人的陈述，认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7和举证期限届满后提供的证据、被告梁立强提供的证据1、2、3、5和被告第三房产公司提供的证据，原、被告双方质证均对上述证据真实性无异议，虽然对部分证据待证事实有异议，但上述证据与本案有关联性，能证实本案事实，本院对上述证据的证明效力予以确认。被告梁立强提供的证据4，原告质证有异议，称与本案无关，且与合同的约定不符。本院认为该证据是灵山县港田房地产开发有限公司制作，没有其他旁证予以佐证，因而对该证据的证明效力不予确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告黄祥远作为乙方与被告梁立强作为甲方经协商达成协议，并于2007年6月5日签订《商品房买卖合同》，约定：一、甲方同意将其竹园新村的楼房，以水平分户第2栋第B502层，约120平方米（投影面积＋楼梯公共摊面积平方数，以房产证为准）。按每平方1290元计价，多还少补，总价额为人民币154800元转让给乙方，水总管到其中一个卫生间、电总线到门外。一楼有杂物间一间，价款9000元。套房和杂物间总金额163800元；二、甲方包搞好房产证手续给乙方，但办理手续一切税费均由乙方负责；三、交款办法：乙方同意购买房屋向甲方预付房款20000元，余款待完工交付乙方使用时付清；四、违约处置：甲方收到乙方预付房款后（定金），甲方另把房屋转卖他人或乙方定房不要均为违约，如甲方违约则加倍退回房款（定金）；如乙方违约，房款（定金）不予退还；五、甲方交房给乙方后，如乙方不按时付款或乙方需要按揭贷款不按时到银行签字的，甲方按交房之日起计1.5%利息。六、交房时间：约2008年12月竣工交付使用（如因雨天等特殊原因，时间适当延长）等。合同签订后，原告黄祥远依约向被告梁立强交纳“定房款”20000元。2009年11月18日，被告梁立强与被告第三房产公司签订《房地产合作开发协议书》，约定：被告第三房产公司作为开发商，被告梁立强作为投资方，联合开发位于灵山县灵城镇江南路“竹园新村B至C栋”工程项目，建筑面积3700平方米，计划投资额200万元；被告第三房产公司负责办理该开发项目的相关（规划、设计、立项、建设）手续、在施工过程中协助对商品房的施工技术质量进行指导和监督、负责为购房客户出具所售房屋的资料及协助被告梁立强办理所有权证；被告梁立强负责搞好该项目土地权属问题和房屋销售工作。同日，双方又签订了《房地产合作开发补充协议书》，约定：建设投资由被告梁立强独立承担出资，商品房由被告梁立强销售，商品房的销售合同以被告第三房产公司签章，被告梁立强经办签字；被告梁立强支付12000元给被告第三房产公司作为合作费用等事项。协议签订后，被告梁立强进行开工建设，2011年间，本案涉讼工程完工。原告黄祥远于2012年9月9日交纳了“水、电（开户、安装、材料）费用”3100元，同月12日预付办证所需的税款16000元。2013年9月7日，被告第三房产公司与原告黄祥远签订了《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）一份，合同约定：原告黄祥远购买被告第三房产公司开发的位于灵山县灵城镇江南路“竹园新村”C2幢401号房，建筑面积127.50平方米（其中：套内面积116.42平方米，分摊面积11.08平方米），商品房总价款为164475元，以及其他事宜。2014年5月14日，原告黄祥远取得位于灵山县灵城镇江南路“竹园新村”C2幢401号房的《中华人民共和国房屋所有权证》（灵房权证灵山字第××号），该证中注明：原告与何春玲共同共有，产权来源为商品房买卖。2014年10月19日原告将购房款全部支付给被告梁立强。原告为此对水、电（开户、材料）费用”的支付、营业税的承担以及迟延交房造成的损失等问题向被告梁立强提出异议，双方未能达成协议。原告遂于2014年12月22日以上述理由、事实和请求诉至本院。在诉讼中，原告放弃了要求被告梁立强、第三房产公司赔偿逾期交付房屋给原告造成的经济损失（房屋租金）27500元的诉讼请求。在庭审中，原告、被告梁立强确认被告第三房产公司与原告黄祥远签订的《商品房买卖合同》是为办理《房屋所有权证》的需要而签订的。被告梁立强、被告第三房产公司确认就本案涉讼的房地产项目未取得《商品房预售许可证》、《施工许可证》等证件。原告黄祥远确认在办理《中华人民共和国房屋所有权证》时，以原告及何春玲作为共同所有人向房产部门提出办理申请的，以前签订合同及交款均是原告个人所为。本院认为，本案争议焦点是：一、本案的法律关系是什么？原告与被告梁立强于2007年6月5日签订的《商品房买卖合同》是否有效？在本案中，作为合同出卖方的被告梁立强作为个人并没有商品房开发的资格，被告梁立强与被告第三房产公司签订了《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》，约定共同开发本案涉讼的“竹园新村”项目，在庭审中被告梁立强、被告第三房产公司确认就本案涉讼的房地产项目未取得《商品房预售许可证》、《施工许可证》等证件，即本案涉讼的“竹园新村”项目没有取得《商品房预售许可证》，不具备商品房出售资格；且在庭审中，两原告、被告梁立强确认被告第三房产公司与原告黄祥远签订的《商品房买卖合同》是为办理《房屋所有权证》的需要而签订的，被告第三房产公司也认为原告与被告梁立强签订的合同与其无关，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案涉讼合同并非该司法解释所称的商品房买卖合同，因而本案的法律关系不属上述司法解释所称的商品房买卖合同，本案不适用上述司法解释，应属买卖合同的法律关系。因而本院确认被告梁立强与原告签订房屋买卖合同是个人行为，不是作为房地产开发企业的名义向原告销售商品房，本案的案由原定为商品房预售合同纠纷有误，应为房屋买卖合同纠纷。在本案中，虽然被告梁立强在本案的涉讼房屋建设前就与原告签订《商品房买卖合同》，至今对本案的涉讼房屋也没有所有权、处分权，但双方均认为该合同合法有效，且已履行了权利义务，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院亦确认《商品房买卖合同》合法有效，对原告的这一主张，本院予以支持。原告黄祥远确认在办理《中华人民共和国房屋所有权证》时，以原告及何春玲作为共同所有人向房产部门提出办理申请的，以前签订合同及交款均是原告个人所为。就本案合同履行产生的纠纷，由原告个人主张权利，是符合合同相对性的原则的，因而原告作诉讼主体是适格的。二、被告梁立强、第三房产公司是否应返还安装水、电材料及开户费给原告？在庭审中，双方均确认：目前水已安装到房屋内卫生间有一出口，电已安装到房屋外电表处。根据原告与被告梁立强签订的《商品房买卖合同》中约定：“水总管到其中一个卫生间、电总线到门外”，对此双方均无异议。因该约定属被告梁立强应履行的交房前的义务，从该条约定字面理解，被告梁立强交房时供水、电系统已单独分户安装水表电表、水电安装到业主房屋的入户门口边，但双方对水、电表的安装费用的负担约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，应由被告梁立强负担，故对被告梁立强认为水电表的安装费用由原告负担的主张，本院不予支持。由于被告梁立强确认收取“水、电（开户、安装、材料）费用”是其个人行为，不属被告第三房产公司的行为，且原告、被告梁立强确认被告第三房产公司与原告黄祥远签订的《商品房买卖合同》是为办理《房屋所有权证》的需要而签订的，与被告第三房产公司无关，因而原告要求被告第三房产公司返还安装水、电材料及开户费，无事实和法律依据，本院对原告的这一主张，只支持要求被告梁立强返还安装水、电材料及开户费3100元的诉讼请求。三、被告梁立强、第三房产公司是否应返还营业税款给原告？虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。本案中，原告与被告梁立强约定“甲方包搞好房产证手续给乙方，但办理手续一切税费均由乙方负责”，实际意味着部分原本按照税法应该由出让人的被告梁立强或第三房产公司负担的税款通过约定的方式转嫁给了买受方原告。该约定是双方当事人的真实意思表示，符合当事人的意思自治原则、处分原则和契约自由原则，从合同法鼓励交易、促进交易之立法精神出发，本院认定该约定合法有效。因而原告要求两被告返还营业税款的请求，无法律依据，本院不予支持。原告主张在“办理手续”过程中只应交纳契税，营业税是在出让人出让房屋时应交纳的税款，是两个不同的阶段。本院认为，房屋买卖关系中，出让人出让房屋，受让人受让房屋，出让人按规定交纳营业税，受让人按规定交纳契税，到房产部门办理转户手续，这是一个整体过程，不应人为分割成几个阶段，只是办理转户手续的交纳税款顺序而已，应按通俗理解，出让人按规定应交纳的营业税也属双方约定的“办理手续一切税费”范围内，因而对原告这一主张，本院不予采纳。四、本案是否过诉讼时效？本案中，原告与被告梁立强于2007年6月5日签订《商品房买卖合同》，按双方签订的合同约定，2014年5月14日原告黄祥远取得《中华人民共和国房屋所有权证》，至此双方权利义务基本履行完毕，因而应从此时起计算本案的诉讼时效。况且被告梁立强主张其代原告安装水、电表，但至今双方没有进行结算，因而对该“委托关系”的诉讼时效，由于双方的委托事务没有完成，没有开始计算。对被告梁立强主张从2012年9月9日原告交纳“水、电（开户、安装、材料）费用”起计算诉讼时效的主张，由于无事实和法律依据，本院不予采纳，因而，本案没有过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、原告黄祥远与被告梁立强于2007年6月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告梁立强返还安装水、电材料及开户费3100元给原告原告黄祥远；三、驳回原告黄祥远的其他诉讼请求。案件受理费898元，由原告黄祥远负担838元，由被告梁立强负担50元。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区钦州市中级人民法院递交上诉状，并提交上诉状副本六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交案件上诉费。审 判 长 李智东代理审判员 陆宜伟人民陪审员 劳景权二〇一五年二月五日书 记 员 黄春虹附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持 来自：