（2014）玉中民一终字第60号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-05-05

案件名称

顾保荣与徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

云南省玉溪市中级人民法院

所属地区

云南省玉溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

顾保荣,徐学富,徐翠萍,安艳萍,陈兰芬

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款，第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

云南省玉溪市中级人民法院民事判决书（2014）玉中民一终字第60号上诉人（原审被告）顾保荣，男，1954年2月24日生，汉族。委托代理人赵明贵、李海霞，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）徐学富，男，1951年10月13日生，汉族。被上诉人（原审原告）徐翠萍，女，1970年11月9日生，汉族。被上诉人（原审原告）安艳萍，女，1975年10月11日生，汉族。被上诉人（原审原告）陈兰芬，女，1971年1月2日生，汉族。四被上诉人共同委托代理人李学钢，新兴法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。上诉人顾保荣与被上诉人徐学富、徐翠萍、��艳萍、陈兰芬租赁合同纠纷一案，玉溪市红塔区人民法院作出（2011）玉红民一初字第926号民事判决，顾保荣不服提起上诉，本院作出（2011）玉中民一终字第562号民事判决。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬不服，向检察机关申诉。云南省人民检察院就本案向云南省高级人民法院提起抗诉，云南省高级人民法院作出（2013）云高民抗字第48号民事裁定，指令本院再审。本院经审理作出（2013）玉中民再终字第7号民事裁定，将本案发回玉溪市红塔区人民法院重审。玉溪市红塔区人民法院经审理作出（2013）玉红民一初字第1028号民事判决，顾保荣不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人顾保荣及其委托代理人赵明贵、李海霞，被上诉人徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬及委托代理人李学钢到庭参加了诉讼。诉讼中，因涉及另一行政案件本院裁定本案中止诉讼，并于2015年1月8日恢复诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2001年8月10日，玉溪市电石厂与顾保荣签订《玉溪市电石厂部分资产转让协议》约定：玉溪市电石厂以1800600元的价格将其坐落于北城镇长安街（现长庚街）的部分资产转让给顾保荣，双方对于付款期限、资产交付时间等进行了约定。之后，顾保荣、徐学富等实际出资人对受让的土地、房产进行分割，并经多次调整后，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬最终分得长庚街87号102房（即87—1号、87—2号两间铺面）、301房、502房和471.30平方米的空地一块。同年，顾保荣未经审批在长庚街87—1号、87—2号铺面后其享有使用权的空地上建盖了两间一层的房屋。2003年7月30日，顾保荣与徐学富签订《房屋调换协议》约定，顾保荣用其在长庚街87—1号、87—2号铺面后新建的两间一层房��与徐学富分得的长庚街87号301房、502房互换，互不补差价。之后，双方按协议履行了移交手续。2007年9月7日，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与梁某签订《租赁合同》约定，将两间铺面和空地一块出租给梁某，租期20年……。合同签订后，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬发现实际使用租赁物的是顾保荣，便于2008年2月向玉溪市红塔区人民法院起诉梁某和顾保荣，要求解除租赁合同。该案经庭前调解，双方达成协议：解除徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与梁某签订的合同，由徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与顾保荣重新签订合同。之后，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬申请撤回起诉，玉溪市红塔区人民法院裁定予以准许。当日，甲方徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与乙方顾保荣签订《租赁合同》，主要内容为：甲方将长庚街87-1、87-2两间铺面和连着铺面��的两间房屋，空地一块约471.30平方米出租给乙方，租期20年，租金前10年每年3万元，后10年每年递增。乙方在甲方空地上建盖房屋，由其自己负责，甲方不负责任何费用，租赁期满，乙方所建房屋，甲方需要，提前与乙方协商，如甲方不需要，乙方必须自行拆除。甲方两间铺面房后连着的两间房屋，现乙方要加盖第二层，柱子共四棵，甲方负责三棵柱子的材料款1800元（已履行），房屋建好后，在租赁期内归乙方使用，甲方不收取任何费用，租赁期满后，所建的第二层房屋归甲方所有，甲方不付任何补偿费用。第十五条约定：双方必须履行以上条款，未履行以上条款属于违约，违约方支付守约方违约金10万元。第十六条约定：在租赁期间内如甲方不租，乙方所建房屋的价款（按评估价由甲方付给乙方），如乙方不租，所建房屋全部归甲方，甲方不补偿乙方任何费用。2009年3月2日，顾保荣与熊某某、冯某某签订《房屋租赁合同》，将两间铺面出租给熊某某、冯某某，租期10年。顾保荣在承租空地上搭建8间简易仓库后，均已出租给他人使用。2010年7月，顾保荣向北城镇政府申请在其享有使用权的空地上建盖七层房屋，在建好的单层建筑（即本案争议的长庚街87—1、87—2号铺面后两间一层房屋）上增建两层。同年8月，北城镇政府在其申请书上签章同意建房。后顾保荣向玉溪市规划局红塔分局申请办理《建设工程规划许可证》，该局于12月16日发给顾保荣一份规划设计条件，并告知规划设计方案应符合《玉溪市城市规划管理技术暂行规定》，办理规划许可手续后方可动工，但顾保荣在未取得《建设工程规划许可证》的情形下已于同年9月24日开始施工，并将其房屋和向徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬租赁的房屋连在一起进行建盖，将其房屋盖成框架结构，将徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬铺面后的房屋第二层盖成简易房，混凝土屋顶比顾保荣的房屋薄2厘米。之后，因建设消防通道需要，顾保荣在所建房屋东边靠墙体即徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的空地上架设了通向二楼的楼梯。同年12月27日，玉溪市红塔区城市管理综合行政执法局接到群众举报进行查处时，顾保荣已将其房屋主体框架建设至第三层，并扎好第四层柱子钢筋。同日，该局向顾保荣发出玉红城综（停）（2010）第00013号《行政责令停止违法行为通知书》，责令顾保荣立即停止违法行为。2010年，顾保荣向红塔区人民法院起诉，要求徐学富履行调换房产的过户手续。该院审理后作出（2010）玉红民一初字第981号民事调解书：“一、原告顾保荣与被告徐学富2003年7月30日签订并经玉溪市红塔区公证处（2003）玉红证字第0649号公证书��证的《房屋调换协议》继续履行；二、被告徐学富负责配合原告顾保荣将按上述协议调换给原告的原玉溪市电石厂综合楼第三层十间房屋及两个卫生间，第五层四间房屋及一个卫生间，共十四间房屋和三个卫生间的土地证及房屋产权证手续变更给原告，所需费用由被告承担；三、原告顾保荣负责配合被告徐学富将按上述协议调换给被告的北城镇长安街（现长庚街）87—1号、87—2号房屋后面的两间框架结构房屋（只有一层）的土地证及房屋产权证手续变更给被告，所需费用由原告承担；四、在相互协助办理土地证及房屋产权证手续过程中，双方同意在不违背法律和政策的情况下，任何一方都可以将产权人更换为其他人；五、案件受理费1750元，原、被告各负担875元。”现双方均未按该调解书履行各自的义务。另查明，徐学富以其名义于2002年2月办理了471.30平方米空地的土地使用证，于2007年办理了原分得的102房、301房、502房的房屋所有权证。双方调换房屋后至今未办理房屋权属证书的变更手续。2011年7月15日，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬诉至原审法院，请求解除与顾保荣于2008年2月28日签订的《租赁合同》，由顾保荣返还出租房屋及空地，并将顾保荣在铺面后两间房屋上加盖的一层楼房判归徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬所有。顾保荣辩称，双方签订的《租赁合同》合法有效，应继续履行，请求驳回徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的诉讼请求。诉讼中，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬申请对顾保荣加盖的房屋和在空地上建盖的房屋价值进行评估。原审法院通过本院司法技术处委托玉溪正信资产评估事务所进行评估，该所作出《资产评估报告书》，结论为：评估价值合计115700元。报告所附明细表备注：加盖房不符合��筑规范，未设置梁；空地铁皮房建筑材料较差。后该所又出具《补充鉴定意见》，载明：扣除风险费及相应税金、成新率调整后，评估价值为88252.43元。所附明细表载明：加盖房净值为19642.43元，空地铁皮房净值为68609.44元。经一审法院询问顾保荣，如果其要求对方承担违约责任、赔偿损失，应提起反诉，其是什么意见。顾保荣坚决不同意解除合同。一审法院经审理，判决：“一、从2011年11月16日起，解除徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与被告顾保荣2008年2月28日签订的《租赁合同》；二、由被告顾保荣将租赁的房屋和场地返还原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬。被告顾保荣在北城邮政局约470平方米空地上搭建的简易房由原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬按评估价68609.44元折价补偿被告；被告在北城长庚街87—1、87—2两间铺面房后连着的两间房屋上加盖的第二层简易房，由原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬按评估价19642.99元的一半即9821.50元折价补偿被告顾保荣。房屋归原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬所有。原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬应在本判决生效后十五日内支付被告顾保荣房屋折价款。三、驳回原告的其他诉讼请求。”宣判后，顾保荣不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，改判驳回徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的诉讼请求。本院经审理作出（2011）玉中民一终字第562号民事判决：“一、撤销原判；二、驳回徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的诉讼请求。”徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬不服本院作出的终审判决，向玉溪市人民检察院申诉，请求检察院提起抗诉，改判解除《租赁合同》。玉溪市人民检察院提请云南省人民检察院审查抗诉，云南省人民检察院向云南省高级人民法院提出��诉，云南省高级人民法院作出（2013）云高民抗字第48号民事裁定：“一、本案指令玉溪市中级人民法院再审；二、再审期间中止原判决的执行。”再审中，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬请求确认租赁合同无效，按双方过错处理，并表示同意原一审法院作出的（2011）玉红民一初字第926号民事判决。对于次承租人的租赁合同，可以其一方名义继续出租，或由双方直接协商。顾保荣答辩认为，租赁合同第十六条不属合同解除条款，合同不存在无效情形，不得擅自解除，请求维持本院（2011）玉中民一终字第562号判决。若徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬强行要求解除合同，其要求徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬赔偿其损失120万元（剩余租期的租金损失8万元／年×15年）。本院经再审，作出（2013）玉中民再终字第7号民事裁定：“一、撤销本院（2011）玉中民一终字��562号民事判决和云南省玉溪市红塔区人民法院（2011）玉红民一初字第926号民事判决；二、本案发回云南省玉溪市红塔区人民法院重审。”重审中，原审法院向双方当事人释明若合同无效如何处理的意见，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬陈述：导致铺面后两间房屋的租赁合同无效是顾保荣所致，顾保荣应承担主要责任，该两间房屋收回后，其可将该两间房屋租金的30%退给顾保荣。顾保荣陈述：如果法院认为合同无效，已交租金不退也可以，其在铺面后加盖的房屋由其拆除，不需要对方赔偿损失。就次承租人的租赁合同，原审法院征询当事人及次承租人的意见，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬表示如合同解除后会继续履行顾保荣与次承租人之间的合同。次承租人均表示不愿意作为本案第三人参加诉讼，他们与顾保荣之间的合同会自行协商处理。一审法院重审��为，《租赁合同》虽对铺面后两间一层房屋进行租赁作了约定，但因顾保荣建盖该房屋时未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，且经玉溪市红塔区城市管理综合行政执法局认定属违法建筑，故该部分房屋的租赁合同无效。现双方就合同无效部分的处理达成一致意见，即顾保荣不需要徐学富等人返还租金并自行拆除所建二层钢架简易房，应尊重当事人的意见。对租赁合同第十六条的理解，结合合同第十五条、十六条的约定看，第十五条约定的是违约责任，第十六条所表述的“不租”指向的是对顾保荣承租期间所建房屋的处理结果，该条款不属约定解除条款。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬以违约方式解除合同违反合同法基本原则。因租赁物分为铺面、空地及与铺面相连的两间房子，现铺面及与其相连两间房屋被作为一个整体由顾保荣转租给第三人，涉及与铺面相连两间房屋的租赁合同无效后，必然影响两间铺面的使用，顾保荣租赁铺面的合同目的无法实现，应解除双方关于铺面的租赁合同。顾保荣在履行合同期间利用实际控制租赁物的便利，对租赁物未尽到合理利用义务，且紧临徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬土地建房的行为损害了徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬对其空地完整性物权的行使，违反了诚实信用原则，应解除双方之间的合同，恢复徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬对租赁物的管理。合同解除后，顾保荣应将自用的租赁物腾还徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬，顾保荣与第三人之间的合同，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬表示愿意承接并继续履行，因此，合同解除后第三人占用的租赁物，由徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与顾保荣及第三人自行协商处理。双方第一次诉讼中产生的鉴定费，因本��中不涉及鉴定范围内的损失赔偿问题，应由徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬自行承担。据此判决：“一、原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与被告顾保荣2008年2月28日签订的《租赁合同》对北城镇（现北城街道办事处）长庚街87-1和87-2号两间铺面后与铺面相连两间一层房屋的租赁约定无效；二、解除原告徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬与被告顾保荣2008年2月28日签订的《租赁合同》的有效部分，由被告于本判决生效之日起30天内将北城镇（现北城街道办事处）长庚街87-1和87-2号铺面及靠北城邮政局471.30平方米的土地腾还四原告。”宣判后，顾保荣不服向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的诉讼请求。主要理由为：1、与铺面相连的两间房屋于2001年已建好，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬在置换前对该部分房屋未申请��设工程规划许可证是明知的，且该房屋自2001年之后一直存在于北城街道，北城镇政府作出同意建房的批复中也包括在该部分房屋上加层，即使在全玉溪市拆临拆违的大形势之下，相关行政部门对该部分房屋的合法性也未作出否定。另城乡规划法于2008年才实施，在此之前乡镇建盖房屋并未严格实施规划许可，后玉溪市红塔区城市综合行政执法局作出《行政责令停止违法行为通知书》不包括与铺面相连的两间房屋，也未对通知中涉及的建盖行为作出终局处理，故该两间房屋是否合法有效不属本案的审理范围。2、双方之间的房屋调换协议合法有效，已经法院裁判，房屋权属关系已固定，本案中不宜纠缠房屋调换法律关系，如因房屋调换关系影响本案审理，本案应中止审理。3、即使铺面后两间房屋部分的租赁无效，也不影响其他租赁部分的效力，应保证有效部分继续履��并减少和降低其损失，且合同部分无效是徐学富、安艳萍、徐翠萍、陈兰芬所致，应赔偿给其造成的经济损失。4、双方2010年5月11日签订的补充协议已约定建盖房子时互不留采光，故其在自己土地上建房的行为未损害徐学富、安艳萍、徐翠萍、陈兰芬空地的完整性。被上诉人徐学富、安艳萍、徐翠萍、陈兰芬答辩同意原判。二审中，经询问顾保荣，如果法院认为合同部分有效、部分无效，在可能涉及解除合同的情形下，其有什么要求。顾保荣坚持认为合同有效，没有解除的理由，要求继续履行合同，并表示从未考虑过解除合同的问题。诉讼中，顾保荣、郑丽仙于2014年6月25日，以其2010年7月底向玉溪市规划局红塔分局申请颁发建设工程规划许可证但该局对其申请未予答复为由诉至一审法院，请求判令玉溪市规划局红塔分局向顾保荣、郑丽仙颁发建设工程规划许可证。因本案的审理须以该案的审理结果为依据，本院于2014年9月9日裁定：“本案中止诉讼。”原审法院经审理作出（2014）玉红行初字第14号行政判决：“驳回原告顾保荣、郑丽仙要求被告玉溪市规划局红塔分局颁发建设工程规划许可证的诉讼请求。”宣判后，顾保荣、郑丽仙不服，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2014）玉中行终字第21号行政判决书：“驳回上诉，维持原判。”2015年1月8日，本案恢复诉讼。为查明案件事实，本院就顾保荣在其土地上及租赁房屋、空地上建盖房屋是否办理规划许可证等问题向玉溪市规划局进行了解，该局回函答复：一、顾保荣所建建筑物在玉溪市规划局及玉溪市规划局红塔分局未办理建设工程规划许可证。二、顾保荣已建建筑物因建筑密度等指标不能满足现行要求，无法进行补办相关手续。三、根据规定，处理违法、违规建筑��职能职责不在规划部门。该建筑物是否属拆临、拆违范围，建议函询北城街道办事处或红塔区城管局。后本院向红塔区城市管理局了解，该局回函答复：红塔区清理和拆除违规建筑的方法是：根据属地原则，由街道发现后上报区拆违办。根据红塔区玉红办发（2014）26号《关于集中开展清理查处各类违法违规建筑和违法占地行为工作的通知》精神，要求对辖区内的各类违法违规建筑和违法占地情况进行清查并上报，至2014年5月23日止，北城街道没有上报过位于长安街顾保荣、徐学富土地上建筑物的相关情况。如属清理查处范围的建筑物，由街道、居委会、小组工作人员动员当事人在规定时间内自行拆除，当事人不按规定时间自行拆除，由街道组织拆除。经质证，顾保荣对上述两份证据的真实性、合法性无异议，认为函中所述未办理房产证的地块与本案无关联性，根据北城镇政府当时的批复，其在长庚街87—1、87—2号铺面后两间一层房屋上加盖的房屋合法，且至今无相关部门认定该房屋属违章建筑。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬对玉溪市规划局出具的复函无异议，对玉溪市红塔区城市管理局出具的复函的真实性、合法性无异议，但认为顾保荣所建房屋是否属拆临、拆违范围属行政行为，与本案租赁合同无关联性。本院认为，双方当事人对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。对关联性，本院将结合全案证据综合审查。本院认为，综合双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点是双方签订的合同是否应当解除，如解除，对于财产应如何返还。经审查，本案租赁合同涉及的租赁物包括三个部分：一是87-1号、87-2号两间铺面；二是87-1号、87-2号两间铺面后的两间一层房屋；三是471.30平方米的空地一块。因顾保荣在铺面��建盖两间一层房屋时未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”应认定双方关于铺面后两间一层房屋的租赁关系无效，关于87-1号、87-2号两间铺面和471.30平方米的空地一块的租赁部分有效。因无效部分的两间房屋及履行合同过程中顾保荣在此基础上加盖的房屋，以及有效部分中顾保荣在租赁空地上建盖的一排简易房屋可能涉及违章建筑问题，对该部分应由行政部门作出处理，不属人民法院民事诉讼受案范围，本案不予解决。双方签订的租赁合同第十六条约定的内容为：在租赁期间内如甲方不租，乙方所建房屋的价款（按评估价由甲方付给乙方），如乙方不租，所建房屋全部归甲方，甲方不补偿乙方任��费用。徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬主张该条属单方解除权的约定，因顾保荣在租赁期限内对房屋进行了转租，且侵占了其80厘米的地界，故其有权解除合同，而顾保荣认为该条是因履行合同中任何一方违约导致合同终止后，对租赁房屋处理的约定，并不属于约定解除的条件或合同解除权的行使方式，故不同意解除合同。现双方对该条的约定产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案租赁合同第十六条是对甲方不租或乙方不租，房屋如何处理的约定，即任何一方不租，要以主张解除合同一方违约进行处罚来解决双方的纠纷。本案顾保荣无违约行为，且未表示不愿意履行租赁合同，合同不应解除，徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬要求解除合同的理由不成立。原审判决解除双方合同中的有效部分不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持玉溪市红塔区人民法院（2013）玉红民一初字第1028号民事判决第一项；二、撤销玉溪市红塔区人民法院（2013）玉红民一初字第1028号民事判决第二项；三、驳回徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，鉴定费3000元，由徐学富、徐翠萍、安艳萍、陈兰芬负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄延林��理审判员龚辉代理审判员　　赖欣吟二〇一五年二月五日书　记　员　　邹　欣来源：百度“”