（2014）峡民初字第381号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-19
案件名称
江西省飞鸿投资发展有限公司与陈小娟房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
峡江县人民法院
所属地区
峡江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西省飞鸿投资发展有限公司,陈小娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第一百零九条，第一百五十九条，第一百六十一条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
江西省峡江县人民法院民 事 判 决 书（2014）峡民初字第381号原告：江西省飞鸿投资发展有限公司，住所地：江西省峡江县。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托代理人：毛小明，该公司法律顾问。被告：陈小娟，女，1968年10月2日出生，汉族，江西省峡江县人，住江西省峡江县。原告江西省飞鸿投资发展有限公司诉被告陈小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西省飞鸿投资发展有限公司法定代表人ＸＸ及委托代理人毛小明、被告陈小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西省飞鸿投资发展有限公司诉称，原、被告2012年10月7日签订《峡江县商业街第二期商品房订购协议书》，被告向原告购买位于商业街1号楼的8号店面及二层卧室，总价款为924924元，协议中约定被告逾期付款，每拖延一天按日向原告支付应付款5‰的违约金。后被告只支付了90000元，至今尚欠原告购房款834924元。原告多次催讨未果，故起诉要求被告支付拖欠的购房款834924元及违约金（每日按逾期应付款1.5‰计算，从2012年10月7日起计算至付清时止），并由被告承担本案诉讼费。原告为支持其诉请，向法庭提交了以下证据：1、峡江县商业街第二期商品房订购协议书一份，证明原、被告于2012年10月7日签订协议，被告向原告购买店面及卧室，协议书中对付款方式、交房时间、违约责任等内容进行了约定。2、峡江县房地产管理局2012年8月14日颁发的商品房预售许可证一份，证明原告对上述涉案房产有售房资格。3、中国建设银行现金交款单三份，证明被告陈小娟分别于2012年10月7日向原告支付定金15000元，2012年10月9日向原告支付房款15000元、2012年12月16日向原告支付房款60000元。4、原告公司法定代表人ＸＸ与被告陈小娟分别于2013年9月28日、2014年3月11日、2014年4月18日、2014年5月7日的手机信息四条，证明原告多次向被告催缴房款。被告陈小娟辩称，当时是基于原告方宣传商业街有政府扶持、会打造成品牌步行街、发展前景良好等因素才向原告购买本案涉案房产。被告花费200000元装修后发现商业街发展并不景气，因被告未及时支付房款，原告方对其店面及卧室采取停水停电措施致其无法正常营业，后一直无法按约支付房款。现被告方欲将二层的卧室转卖，先行支付原告部分房款，希望原告方能履行之前的承诺，优惠其房款20000元，另本案诉讼费由原告方承担。被告陈小娟未向法庭提交证据。本院对原告提交的证据分析认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据4，被告辩称当时人在杭州且电话告知过原告。因被告认可收悉过上述手机短信且对短信内容知情，故本院对原告多次向被告催缴房款的事实予以采信。经审理查明：2012年10月7日，原告江西省飞鸿投资发展有限公司与被告陈小娟签订《峡江县商业街第二期商品房订购协议书》，约定被告向原告购买位于峡江县商业街1号楼的8号店面及二层卧室。合同约定房款总额为924924元，被告应在签订协议之日交纳定金15000元，定金在工程主体完工封顶后自动转为预售房款。剩余款项以按揭贷款方式付款，在签订协议后住宅首付总房款的30%，店面首付总房款的50%，余款根据原告公司通知7日内去指定银行办理按揭贷款手续。如被告未按协议约定付款，每拖延一天按日向原告支付逾期应付款5‰的违约金。房屋交付使用时间为2013年12月31日。同日被告向原告支付了定金15000元。后被告于2012年10月9日向原告支付房款15000元、2012年12月16日向原告支付房款60000元，至今未去银行办理按揭贷款。后被告陈小娟实际接收并装修了上述房屋，且该房屋现仍由被告占有和使用。截至2014年8月20日，被告陈小娟共计支付房款90000元，尚欠原告江西省飞鸿投资发展有限公司购房款834924元。本院认为，原、被告双方于2012年10月7日签订的《峡江县商业街第二期商品房订购协议书》系双方真实意思表示，该协议书合法有效，证实原、被告有订立商品房买卖合同的意向。但被告未按协议书约定的时间交付购房首付款，也未在原告取得商品房预售许可证后一个月内签订《商品房买卖合同》，根据协议书第三条第2款的约定，协议书失效，被告所交定金不予退还。其后原告向被告交付房屋，被告受领，原、被告之间构成事实上的房屋买卖关系。原、被告在事实上的房屋买卖中未约定价款，原告以订购协议书中的价款起诉，被告无异议，本院予以确认。原告自认被告已交付购房款90000元（含定金15000元），视为原告对协议书中定金条款的自动放弃，本院予以支持。被告未及时交付购房款造成原告方的损失应予以赔偿。因原、被告未约定违约责任，故原告的损失应依照买卖合同的相关法律规定予以计算，即以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6%为基础，参照逾期罚息利率标准加收50%即按年利率9%计算。因原、被告均未提交所购房屋实际交付时间的证据，故本院认定协议书中约定的2013年12月31日为房屋交付时间。被告辩称，基于原告方对商业街发展前景良好的宣传才向原告购买本案涉案房产，且因被告未及时支付房款，原告方对其店面及卧室采取停水停电措施致其无法正常营业，一直无法按约支付房款。被告未及时支付房款的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。被告辩称希望原告方能履行之前的承诺，优惠其房款20000元，但其未向法庭提供充分有效证据证实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：被告陈小娟偿付所欠原告江西省飞鸿投资发展有限公司购房款834924元及逾期违约金（按年利率9%，从2014年1月1日起计算至付清时止），限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20001元，由原告江西省飞鸿投资发展有限公司负担9225元，被告陈小娟负担10776元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或江西省吉安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 宋建兵人民陪审员 袁友根人民陪审员 周 山二〇一五年二月五日书 记 员 邓银萍 更多数据：搜索“”来源：