（2014）穗中法民五终字第4034号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-24
案件名称
黄奕辉与赖思嘉、赖思问、赖思齐房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄奕辉,赖思嘉,赖思问,赖思齐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4034号上诉人（原审原告）：黄奕辉，男，1979年7月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：刘联国，广东正觉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖思嘉，女，1948年3月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：赖思齐，系赖思嘉的哥哥。被上诉人（原审被告）：赖思问，男，1940年5月17日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：赖思齐，男，1945年10月2日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人黄奕辉因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区保安南街32号302房原为登记于赖以学名下的房产。2013年9月11日，赖思问作为赖以学（卖方）的委托代理人与黄奕辉（买方）、广州市丰驰房地产代理有限公司（以下简称丰驰公司，经纪方）签订《房地产买卖合同（no.0000032）》，其中约定：买卖双方就位于广州市保安南街32号302房的所有买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为79.3平方米，该物业现状为吉屋，总楼价为2250000元等。同日，双方还签订合同附件《备注》，约定：因卖方现未办理继承手续，买方同意卖方办理交易的期限为卖方取得新的房产证之日起的一个月内；此次交易的方式为：在签署本合同时买方支付定金伍仟元正给卖方；剩余楼款贰佰贰拾肆万伍仟元正于卖方在办理好继承公证并出具新的房产证后的一个月内，买卖双方一起到广东省公证处办理卖方将此房产办理全权委托公证给买方，买方将剩余楼款一次性支付给卖方等。对于上述合同附件《备注》的提供方，黄奕辉称是黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐双方协商、双方共同草拟的。赖思嘉、赖思问、赖思齐称是黄奕辉及中介公司提供。协议签订后，黄奕辉向赖思问支付了定金5000元。2013年9月16日，赖思嘉签署了《委托书》（经公证），委托赖思齐为其办理涉讼302房的继承公证、向房管部门办理产权登记、领取房地产证手续，及出售上述房屋、办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款、签署相关文件、办理相关手续等。2013年9月30日，广东省广州市公证处出具（2013）粤广广州第185661号公证书，记载：赖以学于2004年7月15日死亡，罗秀英于2013年3月29日死亡；赖以学死亡时遗留的财产有：赖以学名下的于1992年11月购买的座落在广州市保安南街32号302房；被继承人赖以学与罗秀英是夫妻关系，被继承人罗秀英丧偶后未再婚；被继承人赖以学与罗秀英共生育赖素文、赖思问、赖思达、赖思齐、赖思嘉、赖思菲、赖思蔚、赖思慕八个子女……根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条规定，上述被继承人赖以学与罗秀英的上述遗产应由赖素文、赖思问、赖思达、赖思齐、赖思嘉、赖思菲、赖思蔚、赖思慕八人继承，因赖素文、赖思问、赖思达、赖思齐、赖思菲、赖思蔚、赖思慕均表示放弃对上述遗产继承权，故被继承人赖以学与罗秀英的上述遗产由赖思嘉一人继承。2013年10月11日，房管部门向赖思嘉核发了涉讼房屋的《房地产权证》。2013年10月18日，赖思齐在上述《房地产买卖合同》落款处卖方代理人一栏上补上签名。赖思嘉取得涉讼房屋的《房地产权证》后，赖思嘉、赖思问、赖思齐于2013年10月12日告知黄奕辉准备房款完成交易。2013年11月11日，黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐相约前往公证处办理赖思嘉、赖思问、赖思齐委托黄奕辉办理房地产过户事项的手续，但最终未能办理。2013年12月19日，赖思问、赖思齐向丰驰公司及黄奕辉发出《关于终止【房地产买卖合同（no.0000032）】的函》称，2013年9月11日在贵公司我们与黄奕辉（即本案黄奕辉）及贵公司签订了【房地产买卖合同（no.0000032）】，至今已超出合同约定的时限仍未完成房地产的买卖交易；原因是买方黄奕辉没有筹措到履行合同所需的一次性支付购房款所致；我们向贵公司并请贵公司立即转告黄奕辉终止【房地产买卖合同（no.0000032）】，由此产生的一切后果由黄奕辉承担等。黄奕辉于2013年12月21日收到上述函件。2014年1月14日，赖思齐与案外人梁和平签订《存量房买卖合同》，将涉讼房屋出售给梁和平。2014年3月5日，黄奕辉以赖思嘉、赖思问、赖思齐不履行合同义务，反而将涉案房屋出售他人，构成根本违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1.解除黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐于2013年9月11日签订的《房地产买卖合同》；2.赖思嘉、赖思问、赖思齐连带向黄奕辉赔偿违约金225000元。一审诉讼中，关于未能办理公证手续的原因，黄奕辉陈述：黄奕辉已准备好购房款，但当天公证处人员告知，双方不能办理卖方全权委托买方的公证手续；黄奕辉认为合同附件《备注》是约定先办理公证后支付房款，因双方并没有办理公证手续，故黄奕辉没有支付房款。赖思嘉、赖思问、赖思齐对此陈述：赖思嘉、赖思问、赖思齐认为合同附件《备注》并没有约定办理公证、支付款项的先后顺序；原来是双方一起到房地产中心办理交易手续的，但黄奕辉称不想受赖思嘉、赖思问、赖思齐约束，要求赖思嘉、赖思问、赖思齐办理房产过户的委托公证，赖思嘉、赖思问、赖思齐则同意仅办理房地产过户事项的委托公证手续。但双方到公证处时，黄奕辉拿出事先准备好的委托合同要求赖思嘉、赖思问、赖思齐签名，赖思嘉、赖思问、赖思齐认为委托合同中的相关条款不明确房屋过户至何方，且合同委托事项超过赖思嘉、赖思问、赖思齐所认为的委托过户手续范围。而且，赖思嘉、赖思问、赖思齐要求黄奕辉当场出示购房款，黄奕辉表示其须时间筹款，还提出想办法办理银行贷款，赖思嘉、赖思问、赖思齐坚持要求黄奕辉一次性付清全款，才同意配合黄奕辉办理银行贷款手续。但黄奕辉没有钱，表示拒绝办理公证，故当天才没有办理相关委托公证手续。黄奕辉为证明其主张，向原审法院提供朱英健于2014年6月26日书写的《证人证言》，其中记载：2013年9月11日，赖思问代表全体继承人就广州市越秀区保安南街32号302房与黄奕辉签署《房地产买卖合同》。当时，赖思问、赖思齐和赖思慕说想立即得到全部房款。黄奕辉说：可以，但是给完房款后，业主不配合办理房屋过户手续怎么办？赖思问说：我们委托你自己去办房屋过户手续就好了，就不用受我们的限制了，可以放心。买卖双方就此签署了一份《备注》。2013年11月11日，赖思嘉、黄奕辉到广东省南方公证处办理委托公证，公证员说：卖方代理人和买方不能是同一个人，这样的公证书我们无法办理。公证处公证员打印了一份通用格式的委托书给赖思嘉和黄奕辉看，赖思嘉看完，表示不同意签署。2013年11月19日，本人促进三方举行了一次会谈。会谈中，黄奕辉说：《备注》中的一次性付清房款方案，因公证处无法办理，建议改为按揭付款。赖思嘉等人说：我们要求你一次性付清房款给我们，我们再配合你办理房屋按揭贷款手续，你照样可以贷款。黄奕辉说：我付清房款后，假如你们不配合我办理过产手续，我得不到保障。三方无果而终。2013年12月2日，本人、黄奕辉、赖思齐等人一起去房管局核查该房屋是否仍然登记在赖思嘉名下，以及黄奕辉是否有购房资格。然后一起询问房地产交易中心的工作人员：假如业主方坚持一次性付款的话，买方是否有最终拿不到房子的可能？工作人员答复：这个问题好解决，你们现在应该按照国家规定去办理“网签”，建议你们可以通过“资金托管”的方式规避买卖双方的交易风险。赖思齐等人表示：谁知道你们会不会和银行串通？我们很怀疑，需要通过全体继承人同意后才能决定。2013年12月10日，经本人的努力，买卖双方又重新坐在一起协商，黄奕辉说：可以一次性付清房款，但是为了保障我方资金安全，必须按照房管局的意见先办理“网签”，再办理“资金托管”手续规避买卖双方的交易风险。赖思齐等人表示赞同黄奕辉的意见。2013年12月17日，赖思齐问我：办理“资金托管”手续需要多少钱以及怎么办？我就陪同赖思齐等人区工商银行了解情况，银行的人答复：我们可以免收手续费，但你们收到的楼款要放在我们银行储蓄，建议你们先按国家规定办理“网签”手续，再拿“网签”合同再来办理“资金托管”手续。2013年12月18日，赖思齐打电话给我，要求立即办理资金托管手续。我问赖思齐：网签合同有没有办好？赖思齐说：还没有办。我说：大家当时已经说好是按照房管局的意见去做，先办理“网签”，再办理“资金托管”手续，你是同意的，希望你不要擅自改变约定。但，广州市丰驰房地产代理有限公司突然收到赖思齐和赖思问寄来的《关于终止房地产买卖合同（no：0000032）的函》，我们就将该函转交给了黄奕辉本人。以上就是整个买卖的基本过程。赖思嘉、赖思问、赖思齐共同质证称，对证人证言不予认可。朱英健冒充中介公司的员工，与黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐协商房产事宜，其与黄奕辉串通欺诈；赖思嘉、赖思问、赖思齐与朱英健第一次见面是在2013年11月19日在中介公司商谈交易事宜，其不可能知道黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐在此之前发生的事情，且2013年11月11日在公证处，赖思嘉、赖思问、赖思齐并没有见到公证员，只是黄奕辉自行拿了一份委托合同要求赖思嘉、赖思问、赖思齐签名，赖思嘉、赖思问、赖思齐不同意其中部分条款。赖思嘉、赖思问、赖思齐为证明其主张，向原审法院提交陈桂南于2014年3月27日出具的《关于<；房地产买卖合同（no.0000032）>；执行情况的说明》，其中记载：2013年11月1日双方约定2013年11月11日到南方公证处办理委托公证和完成一次性付款的房产交易；2013年11月11日买方可能没带有一次性付清房款的资金而没有交易成，买方提出要卖方为其办了住房公积金按揭房贷后才付款交易。卖方一直坚持不论何种交易方式都要买方一次性付清房款。但买方可能一直没有这笔资金。2013年11月25日买卖双方在丰驰公司会谈时，卖方对买方说：买方从开始到现在都没有一次性付款所需的资金，买方当时承认。当天买方还请公司的朱经理帮他找能贷到款的银行，并要求卖方给予半个月到20天的延误时间。2013年12月2日，买方提出要到广州市房地产交易中心查证双方是否具有完全交易的资格。查证后，在广州市房地产交易中心买方又提出改为银行资金托管的付款交易方式。2013年12月10日买卖双方在我司最后一次谈判，买卖双方因签阴阳合同的问题而闹翻。之后双方因对交易的方式和细节有争议不能达成一致。直到2013年12月17日和2013年12月18日买方约卖方到广州市工商银行白云支行办理银行资金托管，但两次买方都没到场。2013年12月20日卖方发了2份终止合同的函给公司与买方。之后双方再也没有联系了。黄奕辉对此质证称，证人应该出庭作证，不能出庭的才能采取书面证言的方式，对该书面证言黄奕辉不予质证。原审法院认为：黄奕辉与赖思问签订上述《房地产买卖合同》后，赖思齐作为涉讼广州市保安南街32号302房产权人赖思嘉的委托代理人，在上述合同落款处补上签名，表明其获得产权人赖思嘉的委托从而出售涉讼房屋，故上述合同出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同附件《备注》约定“剩余楼款贰佰贰拾肆万伍仟元正于卖方在办理好继承公证并出具新的房产证后的一个月内，买卖双方一起到广东省公证处办理卖方将此房产办理全权委托公证给买方，买方将剩余楼款一次性支付给卖方”，而现黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐双方均未能举证证明该《备注》的提供方，故根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，关于履行的先后顺序，应当按照通常理解予以解释，即应当理解为办理公证手续与支付剩余房款两项义务不分先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。对于上述约定“办理全权委托公证手续”的具体含义，黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐均认为是指赖思嘉、赖思问、赖思齐委托黄奕辉办理房地产过户的公证手续。而最终并无办理该委托公证手续的原因，黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐均只有各自陈述，并未能提供其他确切证据予以证明。因此，现有证据无法证明涉讼《房地产买卖合同》未能继续履行，应当归责于黄奕辉、赖思嘉、赖思问、赖思齐任何一方。故黄奕辉以赖思嘉、赖思问、赖思齐违约造成合同不能继续履行为由主张赖思嘉、赖思问、赖思齐支付违约金的诉讼请求，依据不足，原审法院对此不予支持。至于黄奕辉要求解除合同，赖思嘉、赖思问、赖思齐表示同意解除，故原审法院对黄奕辉该项诉讼请求予以照准。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第六十一条、第六十六条的规定，于2014年8月20日作出如下判决：一、黄奕辉与赖思嘉于2013年9月11日就买卖广州市保安南街32号302房所签订的《房地产买卖合同》（no.0000032）于本判决发生法律效力之日予以解除。二、驳回黄奕辉的其他诉讼请求。本案一审受理费4725元，由黄奕辉负担4700元，赖思嘉负担25元。判后，上诉人黄奕辉不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认为双方因履行合同附件《备注》内容而行使“同时履行抗辩权”，并且认为《备注》内容未能履行，是造成涉案合同其他条款未能履行的原因，不能成立。2、一审法院认定涉案房屋买卖合同未能继续履行，不能归责于任何一方是错误的，由于对方将房屋售予他人，造成合同不能继续履行。因此，是对方违约。3、一审没有适用《合同法》第九十四条关于单方解除合同的法律规定审理本案，则无法判断对方单方面解除合同的行为是否违约。黄奕辉上诉请求：维持原审判决第一项，原审判决第二项改判为赖思嘉、赖思问、赖思齐连带向黄奕辉赔偿违约金225000元。被上诉人赖思嘉、赖思问、赖思齐二审共同答辩称：同意原审判决，不同意黄奕辉的上诉请求和理由，请求维持原判。双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审中，黄奕辉提交了包含三个视频的光盘，拟证明在一审判决之后，黄奕辉单方到公证处及房管局咨询公证委托事宜，公证处及房管局工作人员答复不能由卖方委托买方办理公证委托手续。赖思嘉、赖思问、赖思齐称：当时双方及中介都不清楚不能由卖方委托买方办理公证委托手续。对于双方未能办理公证委托手续之后的协商问题，黄奕辉称：事后双方达成一致意见由黄奕辉一次性付款，到房管局办理过户手续。赖思嘉、赖思问、赖思齐称：当时双方到房管局是为了查询黄奕辉是否有购房资格，黄奕辉从来没有同意一次性支付房款，而是要求以房贷分期付款，其擅自变更合同，我方不同意。本院认为，双方对原审判处涉案《房地产买卖合同》解除均没有异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点为合同解除的责任归责问题。经本案查明的事实，《房地产买卖合同》对于涉案房屋的过户及房款支付等问题并没有作出约定，对于《备注》约定“在出具新的房产证后的一个月内，买卖双方一起到广东省公证处办理卖方将此房产办理全权委托公证给买方，买方将剩余楼款一次性支付给卖方”中的“办理全权委托公证手续”的含义，双方均认为是指卖方委托买方办理房地产过户的公证手续，由于该公证手续实际无法办理，而双方对于房屋的过户、房款支付等合同履行问题，二审期间黄奕辉称双方已达成一致意见由黄奕辉一次性付款，到房管局办理过户手续，而赖思嘉、赖思问、赖思齐对此则不予认可，而且，本案也无证据显示黄奕辉有一次性付款的行为或意思表示，故黄奕辉的陈述缺乏依据，本院不予采信。因此，双方对上述合同履行问题未能达成一致协议。鉴于此，赖思嘉、赖思问、赖思齐在没有收取房款，且《备注》所约定的交易期限已届满，双方又未能就合同履行的关键问题协商一致的情况下，不愿意再继续履行合同，不能认定其违约，故原审认为涉案合同未能继续履行，不能归责于任何一方，并无不当，本院予以维持。至于黄奕辉二审提交的证据，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序的新证据”，本院不予审查。综上所述，黄奕辉的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4625元，由上诉人黄奕辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年二月五日书 记 员 杨仁义 关注微信公众号“”