（2015）三中民终字第01411号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-05-04
案件名称
富佰艳与杜克军等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
富佰艳,杜克军,梁凤东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第01411号上诉人（原审被告）富佰艳，女，1968年8月22日出生。被上诉人（原审原告）杜克军，女，1969年12月1日出生。被上诉人（原审原告）梁凤东，男，1964年3月10日出生。二被上诉人之共同委托代理人王雷，男，1954年3月15日出生。上诉人富佰艳因与被上诉人杜克军、梁凤东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第03961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。杜克军、梁凤东在原审法院诉称：2009年5月9日，我们与富佰艳签订房屋租赁合同，租期5年至2014年5月8日止。合同期满，我们已告知富佰艳不再续租，现起诉要求解除合同，富佰艳腾退房屋，支付2014年5月9日至2014年11月13日6个月的租金4200元。富佰艳在原审法院辩称：2009年5月9日，我与杜克军签订房屋租赁合同，租期5年至2014年5月8日止。合同到期后，我与杜克军的丈夫梁凤东达成续租协议，继续承租至2019年5月，并已支付全部租金。故不同意杜克军、梁凤东的诉讼请求。原审法院经审理查明：杜克军、梁凤东系夫妻。2009年5月，杜克军（甲方）与富佰艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于密云檀城西区××号，租予乙方，其建筑面积为206.69平米；租赁期限自2009年5月9日至2014年5月8日止；该房屋月租金500元，付款方式季付共计1500元；甲方必须保证出租房屋的设施完好，正常使用。乙方不得随意改变房屋结构。按时交纳水、电费、供暖费及物业管理费。不得擅自将房屋转租他人，不能有扰民和违法行为。合同期满，由于特殊原因单方提出停租，须提前一个月告知对方，双方协商。本合同期满，经双方协商续签合同；附加第五年700／月（季付）”等内容。合同签订后，杜克军将涉案房屋交付富佰艳，富佰艳将租金支付给梁凤东。租赁合同到期后，富佰艳与梁凤东协商继续承租，双方未签订书面租赁合同。本案在审理过程中，富佰艳主张已将2019年5月前的租金全部支付给梁凤东。梁凤东对富佰艳主张当庭不予认可，富佰艳未能提供充分证据。富佰艳提供的保险费、维修费抵顶租金未经杜克军、梁凤东确认，银行转账支付租金均在2014年5月8日前。上述事实，有《房屋租赁合同》、银行转账手续及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。杜克军与富佰艳签订租赁合同，在租赁合同履行过程中，梁凤东收取租金。杜克军签订租赁合同、梁凤东收取租金。在租赁合同期满后，富佰艳与梁凤东协商继续承租，因双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杜克军、梁凤东要求解除合同，富佰艳腾退房屋，支付2014年5月9日至2014年11月13日6个月的租金4200元的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。富佰艳主张已将2019年5月前的租金全部支付给梁凤东，富佰艳未能提供充分证据。富佰艳提供的保险费、维修费抵顶租金未经杜克军、梁凤东确认，银行转账支付租金均在2014年5月8日前，故对其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，原审法院于2014年11月判决：一、解除杜克军、梁凤东与富佰艳之间关于密云檀城西区××号房屋租赁合同。二、富佰艳将密云檀城西区××号房屋腾退交付杜克军、梁凤东。于判决生效之日起十日内履行。三、富佰艳给付杜克军、梁凤东二○一四年五月九日至二○一四年十一月八日的租金四千二百元。于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，富佰艳不服，持原审辩称意见向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回梁凤东、杜克军原审诉讼请求。梁凤东、杜克军同意原审判决。本院经审理查明事实与原审查明一致，本院予以确认。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据本案审理查明事实，富佰艳与杜克军签订《房屋租赁合同》并实际履行，该租赁合同所约定之租赁期限已于2014年5月8日届满。此后，就续租涉案房屋事宜，富佰艳并未与杜克军或梁凤东达成一致合意并签订书面续租合同，故杜克军、梁凤东要求解除租赁关系、富佰艳腾退房屋并支付原租赁合同期满后占用房屋期间的租金合法有据，本院予以支持。富佰艳就其关于双方已就涉案标的达成续租协议的主张未能提供充分有效证据予以证明，本院不予采纳。综上，富佰艳的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由富佰艳负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由富佰艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱 伟审 判 员 何灵灵代理审判员 陈敏光二〇一五年二月五日书 记 员 郑 芳 搜索“”