（2014）渝一中法民终字第06775号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-16
案件名称
重庆泽天物业有限公司与刘红雨房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆泽天物业有限公司,刘红雨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第06775号上诉人（原审被告）重庆泽天物业有限公司。法定代表人卢晔经，董事长。委托代理人张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘红雨。委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。委托代理人汤大红。上诉人重庆泽天物业有限公司因与被上诉人刘红雨房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年7月15日作出（2013）合法民初字第00464号民事判决，上诉人对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2014年11月20日、12月4日、2015年1月27日进行了询问，上诉人重庆泽天物业有限公司的委托代理人张剑、被上诉人刘红雨的委托代理人王权、汤大红参加了询问。本案现已审理终结。原告刘红雨诉称，原、被告于2011年7月11日签订了《商铺租赁意向性协议》，被告同意将位于合川区“文峰古街”XX、XX号楼负一层商铺（面积约4000平方米，具体面积以测绘为准）。嗣后，原、被告于2011年12月21日签订了《（文峰古街）商铺租赁合同》，约定：被告将位于重庆市合川区“文峰古街”项目XX、XX号楼负一层（面积约4000平方米，具体面积以测绘为准）租赁给原告；租赁期限为12年，租赁房屋仅用于经营KTV、咖啡厅，经营品牌为新时空娱乐会所，未经被告书面同意，不得超范围经营。原告为此进行了相关工作。2012年春节过后，因被告定于5月1日开街，多次催促原告接房。2012年2月16日在文峰古街物业管理处确认了现场条件符合进场施工要求，办理了相关手续，于2月23日进场施工。2月26日，被告通知现场停工，随时等待通知复工，停工至5月16日，停工期间造成停工损失。后进行KTV项目消防报建，重庆市合川区公安消防支队查实该工程地下车库系擅自改为商业，于5月22日出具合公消审（2012）第0058号“关于不同意合川区新时空古塔娱乐会所装修工程消防设计的审核意见”。原告就此事及履行合同中的相关事宜多次向被告通报，但被告以各种理由搪塞，导致原告不能按照租赁合同约定业态用途使用房屋，无法实现合同目的，给原告造成了巨大损失。为此，依据法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求解除原、被告于2011年12月21日签订的《（文峰古街）商铺租赁合同》；请求判决被告返还原告缴纳的履约保证金252000元、租金180000元，共计432000元；请求判决被告支付违约金756000元，并赔偿投资损失、律师费用等共计1800000元及预期收益（以评估为准）；判决被告承担本案诉讼费。被告重庆泽天物业有限公司辩称，原、被告签订的房屋租赁合同属无效合同，不存在解除问题。我方愿返还原告交纳的履约保证金、租金等。该合同无效，不存在支付违约金。签订合同时，原告明知是地下车库，其责任应由原告承担。对原告的投资损失和律师费用，应由原告自行承担。对预期收益，我方不予赔偿。如我方有责任，是错把地下车库作为商铺租给原告，属于缔约过失。根据现场情况，原告只砌了部分砖墙，投入较少，我方同意给原告合理补偿。一审法院审理查明，原、被告于2011年7月11日签订了《商铺租赁意向性协议》，被告同意将位于合川区“文峰古街”XX、XX号楼负一层商铺（面积约4000平方米，具体面积以测绘为准）租赁给原告经营KTV、咖啡厅。同时，原告向被告支付合同保证金、房屋租金及经营管理费、项目推广费共计644000元（被告实际收取612000元）。同年8月31日，原告向合川区工商管理部门申请以合川区新时空娱乐会所名称预先核准。嗣后，原、被告经过协商于2011年12月21日签订了《（文峰古街）商铺租赁合同》，该合同约定租赁房屋的位置、面积，租赁期限、免租期及计租日，租赁房屋经营范围及要求，租赁价格、支付方式及综合物业管理费收取标准，履约保证金，以及合同终止和解除的条件和双方的违约责任等。同时，原告按合同条款与重庆智联商业管理有限公司签订了《文峰古街商业经营管理协议》和《文峰古街物业管理协议》。同日，被告向原告开具收款收据二张，分别为房屋租赁保证金252000元、房屋租金180000元，收据上载明付款方式为“换”。重庆智联商业管理有限公司向原告开具了收款收据三张，分别为经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、推广费24000元。收据上载明付款方式为“换”。2012年2月14日，原告向重庆市锦天物业管理有限公司交纳装修保证金10000元后，确认了现场条件符合进场施工要求，办理了相关手续，于2月23日进场施工。期间，原告为实现合同目的，于2011年12月27日，与四川道昂装饰设计工程有限公司签订《室内外装饰设计合同书》，约定由该公司为合川区新时空娱乐会所工程提供外立面装饰设计、内部功能布置及各功能区域的装饰设计等，并约定了该项目总体收费450000元及付款方式等内容。该公司于2012年2月20日将新时空娱乐会所设计图交与原告。2013年1月11日，原告与该公司签订《室内外装饰设计合同书》结算协议书，双方对设计费进行协商，调整为400000元，由原告在2013年1月31日前付清。嗣后，原告按照合同约定于2012年8月26日、2013年1月31日分别向四川道昂装饰设计工程有限公司支付设计费170000元和230000元。2012年2月9日，原告还与四川道昂装饰设计工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定由该公司承建新时空娱乐会所的土建砌体、回填部分、排水预埋等项目，承包方式为包工包料，工期为45天，该工程总体价款为900000元。原告于2012年8月8日、2013年1月31日、同年7月30日，分别向该公司支付工程款170000元、500000元、40000元。2012年2月21日，原告还与重庆杰安消防设备安装有限公司签订《消防安装施工合同》，并于当天支付定金20000元、同年5月17日支付定金38000元给该公司。2012年5月10日，原告向重庆市合川区公安消防支队申报新时空娱乐会所装修工程消防设计审核，5月22日，该队作出合公消审（2012）第0058号建设工程消防设计审核意见书，以该工程存在将地下车库擅自改为商业等问题不同意新时空娱乐会所装修工程消防设计审核。原告还就此事及履行合同中的相关事宜于2012年5月24日向被告进行通报。2013年1月10日，原告与重庆杰安消防设备安装有限公司签订解除《消防安装施工合同》协议。同月15日，原告与四川道昂装饰设计工程有限公司签订解除《建筑装饰工程施工合同》协议，约定由原告支付结算价款510000元，支付违约金200000元，共计710000元给该公司，上述款项在2013年1月底前付清。2013年1月16日，原告以不能按照租赁合同约定业态用途使用房屋，无法实现合同目的，给原告造成了巨大损失诉讼致本院，诉请如前。另查明，被告重庆泽天物业有限公司于2012年5月29日取得重庆市合川区公安消防支队出具的“关于合川区文峰古街商业街XX-XX号楼建设工程消防验收合格的意见书”，同年12月13日，被告取得重庆市合川区规划局出具的“建设工程竣工规划核实确认书”。审理过程中，原告于2013年2月20日，向本院申请对合同的预期收益进行鉴定。嗣后，原告撤回该项鉴定申请并撤回要求被告支付违约金756000元的诉讼请求。2013年4月1日，被告向本院请求对原告与四川道昂装饰设计工程有限公司签订并履行的建筑装饰工程施工合同的相关事宜进行司法鉴定，同年9月23日，重庆天一工程咨询有限公司作出鉴定意见：本次鉴定范围内工程总价合计80789.81元。原告对此项鉴定结论以该项鉴定采用定额而非合同固定价进行鉴定提出异议并申请重新鉴定。同年11月18日，重庆天一工程咨询有限公司就本案鉴定事宜复函，认为：由于现由资料中人工、材料费、无有力证据支持，故我公司根据2013年9月17日多方签订的收方清单，套用《2008重庆市建筑工程计价定额》及相关配套文件。由国家级各省市颁布的计价定额是工程造价的法规性文件，在合同约定不清、资料不齐全时，工程造价鉴定只能按定额进行计价。在审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、要求确认原、被告于2011年12月21日签订的《（文峰古街）商铺租赁合同》无效。2、请求判决被告返还原告缴纳的履约保证金252000元、租金180000元共计432000元，并判决被告向原告赔偿从2011年7月11日起至返还清432000元时止期间以432000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失。3、请求判决被告赔偿原告损失1408000元及利息损失（其中：1、损失中的180000元的利息损失（缴纳的经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元）从2011年7月11日起至付清赔偿款180000元时止以180000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失。2、损失中的1228000元的利息损失从2013年1月31日起至付清赔偿款时止以1228000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失）。4、请求判决被告承担本案诉讼费用。案经审理中调解未果。一审法院判决认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告双方签订的《（文峰古街）商铺租赁合同》虽然是双方当事人的真实意思表示，但该合同内容将地下车库用于经营KTV、咖啡厅的商业用房，既改变了原建筑规划设计，同时也违反了消防法等法律法规关于房屋使用的强制性规定，故原告与被告之间签订的房屋租赁合同应为无效。按照我国合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告所签订的《（文峰古街）商铺租赁合同》无效，被告根据合同取得的财产应当返还原告，对原告因履行合同受到的损失，应由双方按过错责任分担。因被告在本案法庭辩论终结前，未经批准规划变更，擅自将地下车库用作商铺出租给原告刘红雨；原告刘红雨对大额投资项目未认真审查即盲目投资，且未经二次消防报建，即进场装修使用租赁场地，亦未尽到相应的注意义务。对此，被告重庆泽天物业有限公司应承担主要责任，原告刘红雨应承担次要责任，本院确定双方的责任比例为原告承担40%，被告承担60%。关于原告的各项损失，本院作如下认定：第一，关于原告请求被告返还原告缴纳的履约保证金252000元、租金180000元共计432000元，并主张被告向原告赔偿从2011年7月11日起至返还清432000元时止期间以432000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还原告缴纳的履约保证金252000元、租金180000元共计432000元的诉讼请求。理由正当，本院依法予以支持。原告缴纳以上费用后并未实际经营，确有资金利息损失，原告要求从交款之日即2011年7月11日起以432000元为基数主张利息，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失无相关法律规定，本院确定按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算利息损失。第二，关于原告请求被告赔偿原告损失1408000元及利息（其中：1、损失中的180000元（缴纳的经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元）的利息损失从2011年7月11日起至付清赔偿款180000元时止以180000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失。2、损失中的1228000元的利息损失从2013年1月31日起至付清赔偿款时止以1228000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失）损失。（1）关于经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，合计180000元及利息损失。原告向被告交纳的合同保证金、房屋租金及经营管理费、项目推广费共计644000元（实际收取612000元），系按合同约定向被告交纳，嗣后，被告将上述款项分解为履约保证金252000元、租金180000、重庆智联商业管理有限公司的经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元。因上述款项系原告刘红雨直接交纳给被告重庆泽天物业有限公司，被告开具什么票据给原告并非原告所能掌控，且被告也未提供证据证实经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元已实际转付给了智联公司，因合同无效，故被告应当依法予以返还给原告。原告交纳以上费用后并未实际经营，确有资金利息损失，原告要求从交款之日即2011年7月11日起以180000元为基数主张利息，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算的利息损失无相关法律规定，本院确定按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算利息损失。（2）关于装饰设计费、土建工程款。租赁合同签订后，原告为经营需要，刘红雨与四川道昂装饰设计工程有限公司签订《室内外装饰设计合同书》以及《建筑装饰工程施工合同》，约定由该公司为合川区新时空娱乐会所工程提供外立面装饰设计、内部功能布置及各功能区域的装饰设计等，并约定由该公司承建新时空娱乐会所的土建砌体、回填部分、排水预埋等项目。现合同无效，导致设计和装修损失，亦应按前述责任比例分担。对四川道昂装饰设计工程有限公司的装饰设计费400000元，原、被告对此均无异议，本院予以确认。对工程装修损失510000元，依据鉴定，本次鉴定范围内工程总价合计80789.81元。原告对此项鉴定结论以该项鉴定采用定额而非合同固定价进行鉴定提出异议并申请重新鉴定。本院认为，原告的请求不符合相关法律规定，对该项请求不予支持。原告因无法实现合同目的，与四川道昂装饰设计工程有限公司解除合同支付的违约金200000元，应由原、被告按照责任比例承担损失。故本院确认被告应赔偿原告刘红雨装饰设计费损失为400000×60%＝240000元、土建工程为280789.81元×60%＝168473.88元。（3）关于原告刘红雨支付给重庆杰安消防设备安装有限公司的定金58000元。原告为实现合同目的，与重庆杰安消防设备安装有限公司签订《消防安装施工合同》并支付合同定金58000元，现合同无效，应由原、被告按照责任比例承担损失。故被告应赔偿原告刘红雨消防定金损失为58000元×60%＝34800元。（4）关于原告刘红雨主张的律师费50000元。因原、被告在合同条款中对因甲乙双方任何一方的原因导致合同终止和解除时的律师费进行了约定，现合同无效系因双方的原因造成，故应由原、被告按照责任比例承担损失。故被告应赔偿原告的律师费为50000元×60%＝30000元。（5）关于原告刘红雨主张的装修保证金10000元。因该款系原告自行向重庆市锦天物业管理有限公司交纳，原告亦未提供证据证实该款实际由被告收取，故对原告要求被告返还的请求本院不予支持，原告可另行主张权利或另诉处理。综合前述第一、第二项，被告应返还原告的款项为履约保证金252000元、租金180000元、经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，共计612000元，并支付原告从2011年7月11日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息损失。被告应赔偿原告的损失为装饰设计、土建工程、消防定金、律师费共计473273.88元。关于原告请求从2013年1月31日起以1228000元为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准四倍计算利息损失，其计算利息的基数应以本院确认的损失为基数，其要求按四倍利息计算损失不符合相关法律规定，但装饰设计、土建工程、消防定金等从其起诉主张权利之日2013年1月16日起可以按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算利息损失，原告自愿从2013年1月31日起计算，本院予以准许。律师费损失30000元应从其交纳该费用次日即2013年2月18日起计算。对原告过高的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、原告刘红雨与被告重庆泽天物业有限公司于2011年12月21日签订的《（文峰古街）商铺租赁合同》无效。二、被告重庆泽天物业有限公司在本判决生效后十日内返还履约保证金252000元、租金180000元、经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，共计612000元，并从2011年7月11日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息损失至款项付清时止，利随本清。三、被告重庆泽天物业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告刘红雨装饰设计、土建工程、消防定金、律师费损失共计473273.88元，其中443273.88元从2013年1月31日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息损失至款项付清时止，其中30000元从2013年2月18日起按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算利息损失至款项付清时止，利随本清。四、驳回原告刘红雨的其他诉讼请求。本案受理费30688元，减半缴纳15344元，由原告刘红雨承担6137.6元，被告重庆泽天物业有限公司承担9206.4元。此款已由原告刘红雨垫付，限被告重庆泽天物业有限公司在给付上述款项时一并付给刘红雨。宣判后，重庆泽天物业有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定上诉人承担主要责任是错误的。2、一审判决上诉人退还被上诉人缴纳的履约保证金252000元、租金180000元，并要求从2011年7月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算利息损失，这是错误的。3、一审判决上诉人退还经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，并按照同期银行贷款利率标准计算利息，这是错误的。该三笔费用是被上诉人与重庆智联商业管理有限公司签订协议后缴纳的，不是上诉人收取。4、一审判决上诉人赔偿被上诉人装饰设计、土建工程、消防定金、律师费损失共计473273.88元于法无据。被上诉人刘红雨表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。审理中，上诉人重庆泽天物业有限公司举示下列证据：1、重庆市智联商业管理有限公司出具的说明，载明：“我公司系独立的企业法人，负责文峰古街的商业经营管理，根据我公司与受管理方签订的《合川区古街商业经营管理协议》，我公司向受管理方收取商业推广费、商业管理费以及经营管理保证金等费用，这些费用有时由我公司直接向受管理方收取，也有时委托重庆泽天物业有限公司收取，刘红雨的上述费用，由我公司委托重庆泽天物业有限公司收取，再转交我公司使用。”2、营业执照、组织机构代码证，证实重庆智联商业管理有限公司于2010年7月27日经工商行政管理机关登记注册后成立，其组织机构代码为55901863-1。上诉人认为，上列证据证明本案涉及的经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元系智联公司向刘红雨收取，不应由上诉人负责退还。被上诉人认为，对上列证据的真实性不予认可，与本案无关，泽天公司于2011年12月31日收取相关费用时，智联公司尚未成立。本院认为，上诉人重庆泽天物业有限公司与被上诉人刘红雨于2011年12月21日签订了《（文峰古街）商铺租赁合同》，因违反消防法等法律法规的强制性规定，依法应认定该合同无效。因合同无效，上诉人基于该合同向被上诉人收取的履约保证金252000元、租金180000元，应当依法予以返还，上诉人在一审答辩中对此也表示认可。因合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，各自承担相应的责任；本案中，上诉人存在擅自将地下车库用作商铺出租导致合同不能履行的过错，被上诉人存在未尽到合理的审查注意义务且未经消防管理部门审核导致合同无法履行的过错，一审根据双方过错程度确定的责任比例符合法律规定和本案客观实际，本院予以认可；本案中，因合同无效产生的损失有被上诉人向上诉人缴纳的履约保证金和租金的利息损失、被上诉人对租赁物所做的装饰设计、土建工程、消防定金损失及根据合同约定因合同任何一方的原因导致合同终止或解除时产生的律师费等经济损失，应按照确定的责任比例由双方各自承担，一审对此相关损失的计算和主张正确，本院予以确认。关于被上诉人要求上诉人返还经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，合计180000元及主张利息损失的诉讼请求。上诉人在二审中举示证据证明上述三笔款项系被上诉人向重庆智联商业管理公司交纳，其不应承担返还款项及相应利息损失的责任。上诉人在二审中举示的证据，与审理查明的上诉人与被上诉人于2011年12月21日签订的《（文峰古街）商铺租赁合同》中就该三笔款项作出的约定及按照该约定被上诉人与重庆智联商业管理有限公司签订的《文峰古街商业经营管理协议》、《文峰古街物业管理协议》以及重庆智联商业管理有限公司向被上诉人出具的三张收据等证据证明的内容相印证，能够证明该三笔款项系重庆智联商业有限公司收取，因此，被上诉人要求上诉人返还经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，合计180000元及主张利息损失的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，对该项诉讼请求依法不予主张，被上诉人可另行与重庆智联商业管理有限公司协商解决或另诉解决。综上，对上诉人提出的“一审判决上诉人退还经营管理费72000元、经营管理保证金84000元、项目推广费24000元，并按照同期银行贷款利率标准计算利息，这是错误的。该三笔费用是被上诉人与重庆智联商业管理有限公司签订协议后缴纳的，不是上诉人收取”的上诉理由予以采纳，对其提出的其他上诉理由，不予采纳。因本案二审出现新证据，故依法对原判部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第00464号民事判决的第一项、第三项、第四项。二、变更重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第00464号民事判决的第二项为，上诉人重庆泽天物业有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人刘红雨的履约保证金252000元、租金180000元，共计432000元，并从2011年7月11日起以432000元为基数按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的标准支付利息损失至付清之日止。二审案件受理费30688元，由上诉人重庆泽天物业有限公司负担18421元，由刘红雨负担12267元。本判决为终审判决。审 判 长 晏 芳代理审判员 李 娅代理审判员 吴长渝二〇一五年二月五日书 记 员 韩 微 关注微信公众号“”