（2014）潍民再初字第3号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-02-28
案件名称
中胜国电投资集团有限公司与山东海王府大酒店有限公司、张学杰房屋租赁合同纠纷审判监督民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
中胜国电投资集团有限公司,山东海王府大酒店有限公司,张学杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十八条；《中华人民共和国担保法》：第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第五十六条第一款
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍民再初字第3号申请再审人（原审原告）：中胜国电投资集团有限公司，住所地北京市崇文区东花市北里西区23号楼。法定代表人：陈坤俊，董事长。委托代理人：卢志红，北京市鼎石律师事务所律师。被申请人（原审被告）：山东海王府大酒店有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区东风东街303号。法定代表人：王智敏，经理。委托代理人：徐同峰，山东德义君达律师事务所律师。委托代理人：王卫国，山东国欣律师事务所律师。被申请人（原审被告）：张学杰。委托代理人：王卫国，山东国欣律师事务所律师。申请再审人中胜国电投资集团有限公司（简称中胜公司）因与被申请人山东海王府大酒店有限公司（简称海王府酒店）、张学杰房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2008）潍民初字第86号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2014年5月14日作出（2014）鲁民申字第27号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人中胜公司法定代表人陈坤俊及其委托代理人卢志红，被申请人海王府酒店委托代理人徐同峰、被申请人张学杰的委托代理人王卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年10月16日，原告中胜公司起诉至本院称，2006年8月10日与2007年8月1日，中胜公司与被告海王府酒店分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。合同签订后，海王府酒店严重违约，自2008年2月起累计拖欠租金达350万元，经中胜公司多次催要未支付，双方已无法继续合作。因被告张学杰是海王府酒店的实际所有人，根据《补充协议》的约定应对海王府酒店租赁中胜公司房屋经营期间的债务承担连带还款责任，请求判令：1、解除中胜公司与海王府酒店之间的房屋租赁合同；2、海王府酒店支付租金350万元（2008年4月至2009年5月），并承担直至判决生效之日止的租金；3、依法确认海王府酒店在租赁房屋所投入的酒店所有设备、设施归中胜公司所有，并支付违约金100万元；4、海王府酒店支付房屋拆除补偿款133万元；5、海王府酒店支付招待费补偿款30万元；6、张学杰对海王府酒店的上述债务承担连带还款责任；7、诉讼费用由海王府酒店全部承担。被告海王府酒店辩称，1、因中胜公司未按合同约定处理好债务关系，导致租赁房屋和酒店被法院查封，给海王府酒店造成巨大经济损失。2、中胜公司隐瞒出租房屋已被法院查封的事实，以欺诈方式与海王府酒店订立合同，该合同依法应属无效。3、双方签订的租赁合同已于2008年8月终止，海王府酒店没有理由再支付其后的房租。4、关于房屋拆除损失，海王府酒店通过让中胜公司在酒店免单消费进行了补偿，不存在欠付问题。综上，请求驳回中胜公司的诉讼请求。被告张学杰辩称，《补充协议》虽约定张学杰同意将其房产作抵押，但未约定其对海王府酒店的债务承担连带责任，且双方未办理房产抵押登记，该抵押依法未生效，张学杰不应承担保证责任。本院一审查明，2006年8月10日，中胜公司与海王府酒店签订《房屋租赁合同》，约定：一、中胜公司将位于北京市崇文区东花市宝润苑A座的盛峰海峰酒楼的地上二层、地下二层租赁给海王府酒店使用，总面积13000平方米；二、承租期为8年，自2006年11月1日至2014年12月31日；三、第一年至第四年租金每年为300万元，第五年至第八年租金每年为350万元，每年分四次缴纳，每次需提前一个月缴纳下季度房租，每次为年租金的四分之一，无论任何原因海王府酒店逾期支付租金超过60天，应视为根本违约。……六、海王府酒店在征得中胜公司书面同意并在不破坏原房屋设施结构的前提下，进行装修、改造、增扩及其他设施；七、租赁期内，海王府酒店如需转租，须取得中胜公司书面同意，本合同继续有效。租赁期间海王府酒店对外经营负债与中胜公司无关，由海王府酒店自行承担；八、中胜公司应保证所租赁的房屋合法有效，符合国家有关部门要求及房屋租赁手续，以及保证符合国家规定的经营餐饮业的一切条件；九、中胜公司应保证海王府酒店的正常用水、用地、用气等经营指标，费用由海王府酒店负责。工商执照、卫生、环保等营业手续由海王府酒店自行办理，中胜公司提供必要协助；十、因海王府酒店在装修期投入大量的资金进行装饰装修，增加机械设备，经营用电器、家具、厨具等，在租赁期内，中胜公司不得以任何理由终止合同；十一、中胜公司在租赁期内，如将房屋转让、抵押给第三者须提前通知海王府酒店，根据国家有关法律规定，本合同与第三者继续生效；……十三、双方终止合同必须经过双方协商一致达成。中胜公司提前终止合同将赔偿海王府酒店经济损失，按投入装饰设备计算，第一年赔偿800万元，第二年赔偿700万元，第三年赔偿600万元、第四年赔偿500万元、第五年赔偿400万元、第六年赔偿300万元，第七年赔偿200万元，第八年赔偿100万元。海王府酒店违约，除所有设备、设施归中胜公司所有外，另赔偿100万元；十四、中胜公司为海王府酒店提供二个月的装饰装修期，装饰装修期从双方交接完的当日开始算起；海王府酒店一次性提供给中胜公司开业招待费30万元。2007年8月1日，中胜公司与海王府酒店（北京海尚明珠国际餐饮有限公司）就海王府酒店承租中胜公司位于北京市崇文区东花市宝润苑A座的房产经营餐饮并使用中胜公司餐饮营业执照（北京市盛峰餐饮有限公司）事宜，达成《补充协议》：一、关于海王府酒店债权债务的承担及解决方案：1、双方主合同签订后，双方交接完毕之日起，海王府酒店因酒店本身（含装修、财物购进以及经营过程）所产生的一切债权债务，均由海王府酒店承担；2、为保证海王府酒店经营期满后的债权债务全部清理完，不留任何遗留问题，海王府酒店同意将其在潍坊的海王府酒店经营品牌、无形资产、经营权利作质押。若海王府酒店在租赁经营期满后不能全部清偿所有债务而给中胜公司造成损失时，中胜公司有权对海王府酒店的无形资产、经营品牌、经营权利作处置，海王府酒店应积极配合，不得干预，并同意将海王府酒店实际所有人张学杰在潍坊市区的房产作抵押。若海王府酒店能全部清偿完该酒店的全部债务，中胜公司放弃对该品牌和张学杰房产的追偿；3、若需办理质押、抵押登记，双方应积极配合到有关部门办理海王府酒店经营品牌（经营权利、无形资产）的质押和张学杰的房产抵押手续，若一方不配合则视为违约，承担原合同约定的违约责任；4、海王府酒店承包前，所产生的一切债权债务与海王府酒店无关，由中胜公司负责解决。海王府酒店支付给中胜公司的房屋租赁费为税后费用。二、所欠房屋租金的解决方案：按原合同约定，海王府酒店应提前一个月缴纳下一季度的房租，因海王府酒店资金紧张，双方同意将2007年5、6、7月份的房租推迟到2007年底前付清，2007年8-12月份的房租按原合同约定支付。三、关于海王府酒店拆除中胜公司原房前房产的解决方案：因海王府酒店未经中胜公司同意，将中胜公司产权房屋前近120平方米的房屋拆除改造，给中胜公司造成损失，为弥补中胜公司损失，海王府酒店同意补偿中胜公司全单6折后80万元该酒店的餐饮费用，租赁期满后由中胜公司自行恢复该房产。另外，中胜公司在消费完海王府酒店所提供的招待费和房屋补偿费后，超出部分海王府给予中胜公司7.5折优惠，由中胜公司自行结算，也可从租金中扣减。四、海王府酒店应在每一季度开始前一个月支付下一季度的租金，若超过60天不支付中胜公司租金，应视为海王府酒店自动放弃租赁经营，应将中胜公司租赁物及装修、设备无偿交还中胜公司。五、每年的租金结算均由在潍坊的海王府酒店以支票方式支付给中胜公司潍坊公司，中胜公司出具收款收据，付款方式及时间除双方特殊议定外，遵照原合同执行。六、中胜公司在海王府酒店消费以陈永昌一人的签字为准，若陈永昌不在北京，由其电话指定人员代签，后由陈永昌补签，否则发生的消费陈永昌不予认可。七、海王府酒店租赁中胜公司房产经营所用营业执照是中胜公司提供，租赁经营期满后，若海王府酒店不再经营，应将营业执照无偿归还中胜公司。上述合同及《补充协议》签订后，海王府酒店租赁中胜公司的房产及设施，以北京海尚明珠国际餐饮有限公司（简称海尚明珠公司）的名义开展经营。海尚明珠公司住所地位于北京市崇文区东花市宝润苑北里西区23楼A座，系2005年11月份由北京市盛峰餐饮有限公司变更名称而来，北京市盛峰餐饮有限公司系由北京博思湾渔港餐饮有限公司变更名称而来。因海尚明珠公司系北京市盛峰餐饮有限公司、北京博思湾餐饮有限公司变更名称而来，2008年3月7日，北京市崇文区人民法院裁定海尚明珠公司承担北京博思湾餐饮有限公司、北京市盛峰餐饮有限公司1602870.09元的债务及利息。2008年5月15日，北京市崇文区人民法院又根据海王府酒店（海尚明珠公司）与中胜公司签订的《补充协议》的约定，即“海尚明珠公司承包前所产生的一切债权债务与海尚明珠公司无关，由中胜公司负责解决”，裁定追加中胜公司为被执行人，与海尚明珠公司共同承担北京博思湾餐饮有限公司、北京市盛峰餐饮有限公司的上述1602870.09元的债务及利息。同日，北京市崇文区人民法院给海尚明珠公司发出执行通知，责令海尚明珠公司在接通知后三日内，在1602870.09元及利息的范围内停止向中胜公司支付房屋租金，并将该房屋租金交至北京市崇文区人民法院。2008年6月5日、6月11日，海尚明珠公司分别向北京市崇文区人民法院缴纳15万元、10万元。因海尚明珠公司和中胜公司未履行上述给付义务，北京市崇文区人民法院于2008年8月20日发布公告，即日起对中胜公司所有位于北京市崇文区东花市北里西区23号的房屋进行查封；对海尚明珠公司所有的位于北京市崇文区东花市北里西区23号楼内的物品进行查封；海尚明珠公司和中胜公司应于2008年8月22日前履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，法院将依法拍卖或变卖所查封财产；查封期间，由中胜公司和海尚明珠公司负责保管查封财产。2009年7月27日，中胜公司工作人员周容在接受北京市崇文区人民法院执行人员赵庆、张蕊询问时认可海尚明珠公司约在2008年9月下旬撤出租赁标的物，该公司撤出后，由中胜公司派保安接手了酒店。另查明，海王府酒店提交自2007年12月30日至2008年9月30日期间的餐饮结账单13张，以证实中胜公司在该酒店挂账消费49665元，中胜公司对程军忠签字的48336元予以认可，对陈秀芝签字消费的1329元不予认可。海王府酒店提交2007年6月至2008年8月期间由周容签字的餐饮结账单196份，以证实中胜公司于上述期间在海尚明珠公司挂账消费1104274元；2007年10月23日，陈永昌给周容出具《授权委托书》，授权周容全权代理陈永昌在海尚明珠公司就餐的签单权。本院一审认为，中胜公司与海王府酒店签订的租赁合同及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。海王府酒店以中胜公司隐瞒租赁物被法院查封的事实，构成欺诈为由，主张租赁合同无效，没有事实和法律依据，不予采信。在租赁合同履行过程中，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。中胜公司和海王府酒店虽在《补充协议》中约定，海王府酒店借用北京市盛峰餐饮有限公司的餐饮营业执照经营，但签订该协议时，北京市盛峰餐饮有限公司已于2005年11月份变更企业名称为海尚明珠公司，北京市崇文区人民法院在执行过程中亦认定利用租赁物经营的主体为海尚明珠公司，故本院认定在双方租赁合同履行期间，海王府酒店系借用海尚明珠公司的名义经营。中胜公司工作人员周容承认该公司于2008年9月底将涉案租赁财产从海尚明珠公司处收回，该自认的事实对中胜公司不利，且中胜公司在诉讼过程中未提交相反证据推翻该自认的事实，故对该事实依法予以确认，即本院认定中胜公司收回涉案租赁财产的时间为2008年9月底。因中胜公司从海尚明珠公司收回涉案租赁财产后未再将其交付海王府酒店继续使用，双方签订的租赁合同事实上已经不能履行，故海王府酒店主张双方签订的租赁合同已终止履行，具备事实和法律依据，应予采信。因双方租赁合同已于2008年9月底终止履行，中胜公司要求海王府酒店支付2008年9月份以后的租赁费，已无事实依据。因双方均认可2008年3月份以前的租赁费已结清，因此海王府酒店与中胜公司尚未结算的租赁费，应为2008年4月至9月共计6个月的租赁费。根据合同约定，海王府酒店应于2008年3月份、6月份分别缴纳2008年4月至6月、7月至9月的租赁费，因北京市崇文区人民法院于2008年5月15日给海尚明珠公司送达执行通知，责令海尚明珠公司停止向中胜公司支付房屋租金，该执行通知具有法律强制力，作为借用海尚明珠公司名义经营的海王府酒店在上述执行通知发生法律效力后，依法应当履行执行通知所确认的法律义务，即对2008年7月至9月计75万元的租赁费，海王府酒店不应再按合同约定向中胜公司予以交付。海王府酒店于2008年6月份向北京市崇文区人民法院缴纳25万元租赁费的行为，应视为代中胜公司履行债务，可以认定海王府酒店履行了向中胜公司交付2008年7月份租赁费的合同义务。因中胜公司未提交证据证实北京市崇文区人民法院的上述执行通知已不再具有法律效力，故中胜公司要求海王府酒店支付2008年8月和9月的租赁费，依据不足，不予支持。对执行通知发生法律效力前海王府酒店尚未交付的第二季度的租赁费75万元，因合同约定的交付时间为2008年3月底前，执行通知亦未明确该75万元如何交付，故北京市崇文区人民法院执行通知的效力不应溯及该75万元，海王府酒店应当依照合同约定向中胜公司支付2008年4月至6月共计75万元的租赁费。因导致海王府酒店未能依约向中胜公司缴纳租赁费的原因，系中胜公司没有充分尽到合同义务，未按《补充协议》约定处理好海王府酒店租赁前所发生的债权债务关系，导致海尚明珠公司于2008年3月7日被北京市崇文区人民法院追加为被执行人，于2008年5月15日被责令停止向中胜公司支付租赁费，故中胜公司要求海王府酒店承担逾期缴纳租赁费的违约责任，将海王府酒店在租赁房屋中投入的所有设备、设施确认归中胜公司所有，并要求海王府酒店支付违约金100万元，没有事实依据，不予支持。根据租赁合同约定，海王府酒店应一次性提供给中胜公司开业招待费300000元，但因该费用并不需要中胜公司支付相应对价，故在双方合同仅履行两年即终止的情况下，酌情认定海王府酒店应补偿中胜公司75000元（300000元÷8年×2年）。根据《补充协议》约定，为弥补海王府酒店未经允许拆除中胜公司房产给其造成的损失，海王府酒店应补偿中胜公司全单6折后80万元该酒店的餐饮费用，即中胜公司可免费在海王府酒店正常消费1330000元，但综合海王府酒店提交的餐饮费结账单，仅证实中胜公司挂账消费的金额为1152610元，对中胜公司尚未完成消费的177390元，海王府酒店应当依约补偿中胜公司。综上，海王府酒店应补偿中胜公司252390元（75000元＋177390元）。虽然双方在《补充协议》中约定若海王府酒店在租赁经营期满后不能全部清偿所有债务而给中胜公司造成损失时，约定用张学杰的抵押房产予以赔偿，但因双方在协议中未对抵押的房产作出约定，亦未依法到房地产管理机构办理抵押登记手续，且主合同和抵押合同对此未予补正，亦无法依据合同其它条款作出推定，故依法应认定抵押不成立，张学杰在本案中无需承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，本院于2013年2月1日作出（2008）潍民初字第86号民事判决：一、解除中胜国电投资集团有限公司与山东海王府大酒店有限公司签订的租赁合同。二、山东海王府大酒店有限公司支付中胜国电投资集团有限公司租赁费750000元，于本判决生效后十日内付清。三、山东海王府大酒店有限公司补偿中胜国电投资集团有限公司252390元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回中胜国电投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49710元，诉讼保全费5000元，共计54710元，由中胜国电投资集团有限公司负担40000元，山东海王府大酒店有限公司负担14710元。中胜公司申请再审称：1、原审判决认定海王府酒店未依约支付租金系因中胜公司没有充分尽到合同义务所致，未认定海王府酒店根本违约，系认定事实错误；由此导致未判决海王府酒店赔偿违约损失，系适用法律错误；2、有新的证据证明被申请人停业是因为自身经营不善所致，与中胜公司无关，海王府酒店应赔偿因租赁合同终止履行给中胜公司造成的房屋空置损失；3、原审判决认定30万元招待费无对价错误；4、原审未判决张学杰承担连带责任错误；5、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条没有事实根据。被申请人海王府酒店辩称，海王府酒店没有依约缴纳租赁费及合同终止履行，均是因为中胜公司没有依约处理好海尚明珠公司的债务导致酒店被法院强制执行所致，海王府酒店不需承担任何违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被申请人张学杰辩称，其不应承担保证责任。本院再审查明：2008年2月27日，海王府酒店与中胜公司结清2007年房屋租赁费；2008年3月8日，海王府酒店支付中胜公司2008年1、2月份房屋租赁费50万元；2008年4月25日，海王府酒店支付中胜公司2008年3月份房屋租赁费25万元。2008年8月20日，海王府酒店书面通知中胜公司称，因中胜公司原因导致酒店被法院查封无法经营，酒店已于2008年8月20日停业，要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，同时要求中胜公司派人清点接管酒店物资及设施设备，商讨赔偿海王府酒店经济损失。以上事实，有原一审期间双方提交的收款收据、《通知》等为证。再审期间，中胜公司另提交了以下证据：1、传真复印件一份，载明：“陈总您好……由于小弟精力、财力有限，管理上不到位，导致海尚明珠赔钱太多，因此前几天不得已已经停业了……目前酒店小弟已与另外一个经营餐饮十多年的朋友谈好，对方也愿意接手这个酒店，从新办理执照，继续经营餐饮……这几天对方希望与大哥或法人成总有个简单的会晤，继续续签，履行我们所剩下的几年合同，下家才能真正确认接手这个店，才能答应从9月1日起，承担房租义务，因为明天是9月1日，所以望大哥安排明确；关于小弟拖欠125万房租，及法院查封问题，及下家经营所要办理执照等事情，还请大哥给予指导或派下属双方协商处理……小弟：张学杰2008-8-31”。该传真证明海王府酒店停业是由于自身经营不善。海王府酒店否认张学杰发过该传真，对该传真复印件的真实性不予认可。并认为即使该传真客观存在，申请人也应在原审中提供，在再审中不能作为新证据提交。2、海王府酒店与成都金都银杏餐饮娱乐管理有限公司签订的转让协议复印件一份，证明海王府酒店与第三方协商将海尚明珠公司转让事宜。海王府酒店认为应提交原件，对此不发表质证意见。3、证人张某、高某甲、潘某、高某乙的书面证言及北京市公安局东花市派出所出具的张某、高某甲、潘某、高某乙的暂住人口信息查询打印表，书面证言证明该四人均在海尚明珠公司上班，该酒店经营管理不好，自2008年下半年经常出现干几天休几天的情况，到8月底彻底关门停业。酒店停业时还欠该四名证人的工资。暂住人口信息查询打印表证明该四名证人的身份。海王府酒店认为上述证人的书面证言是在原审判决生效以后形成的，不属“新的证据”，且证人应出庭作证。4、海尚明珠公司2007年度年检报告书，证明该公司2007年度净利润-23.66万元。海王府酒店认为该年检报告书与本案系争事实无关。5、海尚明珠公司2008年度营业收入帐簿复印件及2008年1-6月份营业收入明细帐，证明北京市崇文区人民法院的强制执行没有影响该酒店的正常经营。海王府酒店认为该证据与待证事实之间没有必然联系。6、中胜公司与绍兴市咸亨酒店有限公司签订的《商业用房租赁合同》，证明自2008年9月底海王府酒店撤出租赁房屋后，该房屋一直空置至2010年11月20日。海王府酒店认为该证据与本案系争事实无关。本院认为，上述证据均不属新的证据，不予认证。再审查明的其他事实和证据与原审相同。本院再审认为，申请再审人中胜公司与被申请人海王府酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方在合同履行过程中，均应按照合同约定或法律规定行使权利和履行义务。合同履行期间，一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现，即构成根本违约。在本案中，依照《房屋租赁合同》约定，海王府酒店支付2008年第一季度的房屋租赁费逾期60多天，但对于海王府酒店的迟延履行，中胜公司予以接受，视为双方合意变更履行期限，海王府的迟延履行并未导致中胜公司通过出租房屋获取租金收益的合同目的不能实现，故海王府酒店逾期支付租金超过60天的行为并不构成实质意义上的根本违约。海王府酒店未依约在2008年3月底前向中胜公司支付2008年第二季度的租赁费，至2008年5月15日北京市崇文区人民法院向海尚明珠公司送达执行通知，逾期不足60天，即便按合同约定亦未构成根本违约。在该执行通知发生法律效力后，海王府酒店作为海尚明珠公司的实际经营人，有协助法院执行的法定义务，该法定义务优先于其与中胜公司之间的合同债务，因此海王府酒店在2008年5月15日以后未再按合同约定向中胜公司缴纳租赁费并无不当，原审判决未认定海王府酒店根本违约，并据此未支持中胜公司要求海王府酒店承担逾期缴纳租赁费的违约责任的诉讼请求，处理正确，本院再审予以确认。因海王府酒店已于2008年8月20日书面要求中胜公司派人清点接管酒店物资及设施设备，因此中胜公司于2008年9月底收回出租房屋及海尚明珠公司的行为应视为双方就合同终止履行达成一致。海王府酒店于2008年8月底停业，但该停业行为并非违约，即便海王府酒店因经营不善停业，也并不必然导致合同终止履行，其完全可以通过转租等方式继续履行与中胜公司签订的租赁合同，中胜公司在再审期间提交的传真复印件及海王府酒店与成都金都银杏餐饮娱乐管理有限公司签订的转让协议复印件也能说明此点。因此，对中胜公司关于海王府酒店系因经营不善停业而导致双方合同终止履行的主张不予采纳。因中胜公司未能依合同约定处理好海尚明珠公司的债务，导致租赁房屋和酒店物品被北京市崇文区人民法院查封，但查封期间法院指定租赁房屋和酒店物品依然由中胜公司和海尚明珠公司保管，查封行为并不影响海王府酒店的正常经营。因此，海王府酒店关于系因中胜公司原因租赁房屋和酒店物品被法院查封而导致合同终止履行的抗辩意见也不予采纳。中胜公司主张合同终止履行后的房屋空置损失，因超出原审诉讼请求范围，本院再审对此不予处理，中胜公司可另行主张。《房屋租赁合同》第十四条约定：中胜公司为海王府酒店提供二个月的装饰装修期，装饰装修期从双方交接完的当日开始算起；海王府酒店一次性提供给中胜公司开业招待费30万元。依据该条约定，海王府酒店一次性提供给中胜公司开业招待费30万元应是中胜公司为海王府酒店提供两个月装饰装修期的对价。原审判决认定该30万元无对价不当，应予纠正。因中胜公司已按约为海王府酒店提供了两个月的装饰装修期，海王府酒店也应依约补偿中胜公司30万元的招待费。双方再审期间对原审判决认定的中胜公司在海尚明珠公司尚有177390元餐饮费未消费均无异议，因此，海王府酒店应补偿中胜公司共计477390元（300000元＋177390元）。海王府酒店的实际控制人张学杰虽然在《补充协议》中同意以其在潍坊市区的房产作抵押，为海王府酒店在租赁期满后如因不能清偿全部债务而给中胜公司造成损失提供担保，但因双方在协议中未对抵押房产作出约定，亦无法依据合同其它条款作出推定，且未依法登记，故该抵押不成立，因此张学杰在本案中无需承担保证责任，对中胜公司关于张学杰应承担连带保证责任的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。就本案而言，中胜公司作为出租人应给付的是非金钱债务，合同终止履行后，双方事实上已无继续履行的可能，因此，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条并无不当。《中华人民共和国担保法》第五十六条规定：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。本条内容与本案事实没有关联，原审判决适用该条款错误，应予纠正。因此，中胜公司关于原审判决适用《中华人民共和国担保法》第五十六条没有事实根据的主张，应予采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十六条的规定，判决如下：一、维持本院（2008）潍民初字第86号民事判决第一项、第二项、第四项，即解除原告中胜国电投资集团有限公司与被告山东海王府大酒店有限公司签订的租赁合同；山东海王府大酒店有限公司支付中胜国电投资集团有限公司租赁费750000元，于本判决生效后十日内付清；驳回中胜国电投资集团有限公司的其他诉讼请求。二、撤销本院（2008）潍民初字第86号民事判决第三项，即山东海王府大酒店有限公司补偿中胜国电投资集团有限公司252390元，于本判决生效后十日内付清。三、山东海王府大酒店有限公司补偿中胜国电投资集团有限公司477390元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件再审受理费49710元，由中胜国电投资集团有限公司负担34000元，山东海王府大酒店有限公司负担15710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 赵金军代理审判员 刘锦森代理审判员 陈志宇二〇一五年二月五日书 记 员 尹晓丽 百度搜索“”