（2014）闸民三（民）初字第2562号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-05-26

案件名称

上海精文置业(集团)有限公司与周秀萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海精文置业（集团）有限公司,周秀萍

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条

全文

上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第2562号原告上海精文置业（集团）有限公司。法定代表人吴斌。委托代理人黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。委托代理人李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。被告周秀萍。委托代理人金永才，金学苑律师事务所上海分所律师。原告上海精文置业（集团）有限公司诉被告周秀萍返还原物及财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于2014月11日11日组织证据交换，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄大伟、李婷婷、被告周秀萍及其委托代理人金永才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海精文置业（集团）有限公司诉称，1999年，原告委托上海东方明珠房产物业管理有限公司（以下简称明珠物业公司）与上海悦盛酒楼（以下简称悦盛酒楼）签订房屋租赁合同，将上海市闸北区场中路XXX弄XXX号-XXX号门面房（以下简称系争房屋）出租给悦盛酒楼。明珠物业公司与悦盛酒楼签订过两份租赁合同。其中，签订时间为1999年的合同约定租期届满之日为2014年7月底、第一、二年的年租金为人民币10万元（以下币种均为人民币）、此后租金每年递增5%直至年租金达15万元即停止递增。签订时间为2003年的合同约定租期届满之日为2013年10月底、年租金为11万元。2011年9月，悦盛酒楼被注销。被告作为个人独资企业悦盛酒楼的唯一投资人承继了该酒楼在租赁合同中的权利义务，继续履行该合同。2014年5月起，原告收回系争房屋并自行负责出租、管理。租期届满后，原告要求被告返还房屋，被告却提出租期至2014年7月底届满。基于对有关情况的考虑，原告同意租期顺延至2014年7月底。2014年8月，原告发函要求被告返还系争房屋，但被告至今不予返还。据此，原告请求法院判令：1、被告立即向原告返还系争房屋；2、被告向原告支付房屋使用费（按月租金32380元的标准，自2014年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）。被告周秀萍辩称，被告在系争房屋经营的是从事殡葬服务一条龙的饭店，现在店里有许多客户寄放的骨灰盒，短期内无法处理，因此被告目前无法返还房屋。而且，原告也未依照合同约定提前2个月告知被告不再续租。原告曾收取了被告支付的3万元租金，该3万元是2014年8-10月的房租，可见原告同意被告续租系争房屋。此外，系争房屋属于上海东方明珠房地产实业总公司，并非原告的房屋。据此，被告不同意原告的诉讼请求，要求按照现有的租金标准继续承租房屋至2015年年底。经审理查明，根据上海市房屋土地管理局颁发的商品房屋登记注册证，系争房屋的注册单位为上海东方明珠房地产实业总公司。原告公司名称原为上海东方明珠房地产实业总公司，后经工商部门核准变更为现名称。还查明，明珠物业公司于1999年左右将系争房屋出租给悦盛酒楼用于经营餐饮。悦盛酒楼系被告投资成立的个人独资企业。悦盛酒楼使用系争房屋经营直至该酒楼于2011年9月注销。此后，被告继续使用系争房屋经营餐厅至今。2013年4月，原告曾书面致函被告，内容为：系争房屋是原告的产权商铺；被告与原告委托的明珠物业公司签订的租赁合同将于2013年10月底届满；由于原告公司打算对公司资产重新布局，故租赁合同到期后将不再续约；请被告于租期届满后及时返还系争房屋。2014年8月2日，被告收到原告的书面发函。原告在该份函件中表示：应被告要求，原告同意租期顺延至2014年7月底；现租期届满，要求被告于收函后一周内缴清2014年5月至7月期间房租27500元，同时将上述房屋返还给原告。2014年8月18日，被告向原告支付了3万元，原告出具一份收条，收条上载明“今收到悦盛酒楼场中路商铺租金人民币叁万元整”。经评估，系争房屋目前的市场租金价格为每月32380元。另查明，2014年12月，上海精文物业管理有限公司（以下简称为精文物业公司）诉至本院，称该公司原名称为上海东方明珠房产物业管理有限公司，曾于1999年与本案被告就系争房屋签订租赁合同，约定租期届满之日为2014年7月底、第一、二年的年租金为10万元、此后租金每年递增5%直至年租金达15万元即停止递增，并据此要求本案被告支付2013年11月至2014年4月的系争房屋房租7.5万元。现该案尚在审理中。以上事实，有原告提供的商品房注册登记证、企业名称变更核准通知书、悦盛酒楼工商机读材料、两份函及邮寄凭证、估价报告书、被告提供的收条及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告向本院提供了出租人、承租人分别为明珠物业公司、悦盛酒楼的两份房屋租赁合同复印件，以证明系争房屋租赁关系。原告表示：该两份合同复印件系从被告处取得，原告处没有合同原件；对于明珠物业公司与被告签订过几份合同、合同的具体内容、该物业公司此前以何标准收取租金，由于该物业公司经过股权转让后已不再是原告的子公司，原告对上述情况不清楚；在原告工作人员与被告交涉过程中，被告提出年租金为11万元、租期于2014年7月底届满，原告也予以接受；如此计算的话，2014年5月至7月期间房租应为27500元，现被告已付3万元，其中的差价款2500元同意用于冲抵房屋使用费。被告对上述两份合同复印件真实性无异议，但否认系被告向原告提供。上述两份合同复印件中均无出租人不与承租人续约、出租人应提前2个月告知承租人的条款。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。上海东方明珠房地产实业总公司经工商核准名称变更为上海精文置业（集团）有限公司，因此，本案原告与“上海东方明珠房地产实业总公司”为同一主体，原告是系争房屋的权利人。在系争房屋租赁合同租期已经届满的情况下，被告作为承租人已无合法依据使用系争房屋。现被告继续占用系争房屋，侵犯了原告对该房屋的所有权，理应向原告返还房屋并按市场租金价格赔偿房屋使用费。关于被告提出的原告同意续租、所收取的3万元租金是2014年8-10月的房租的辩称意见，从原告2014年8月发给被告的函可以看出原告明确表示无意将系争房屋继续出租给被告并要求被告支付2014年5至7月的房租，被告收到该函后即向原告支付了3万元，原告出具租金收条，该3万元的性质理应为系争房屋2014年5-7月的房租，被告的上述辩称意见本院不予采纳。现原告自愿按27500元的标准收取2014年5-7月的房租，并将多余的2500元用于冲抵被告应支付的房屋使用费，并无不当，可予准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告周秀萍应于本判决生效之日起十五日内携其物品迁出上海市闸北区场中路XXX弄XXX号-XXX号门面房，向原告上海精文置业（集团）有限公司返还该房屋；二、被告周秀萍应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海精文置业（集团）有限公司房屋使用费（按每月32380元，自2014年8月1日起算，计至被告实际迁出之日止，使用费总金额中应扣除2500元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为650元、保全费620元（原告均已预缴），由被告周秀萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　赵淳二〇一五年二月五日书　记　员　　方芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 更多数据：