（2014）青民三（民）初字第3210号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-09
案件名称
上海怡景物业管理服务有限公司与徐斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海怡景物业管理服务有限公司,徐斌,上海三象房产发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款，第六十七条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第3210号原告上海怡景物业管理服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人李越刚，董事长。委托代理人赵留刚，男，在上海怡景物业管理服务有限公司工作。被告徐斌，男，1966年8月5日出生，汉族，住上海市长宁区，现住上海市青浦区。第三人上海三象房产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人朱皓，总经理。委托代理人陈家新，男，在上海三象房产发展有限公司工作。原告上海怡景物业管理服务有限公司诉被告徐斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由代理审判员陈娟娟独任审判。本案于2014年9月24日公开开庭进行了审理，原告上海怡景物业管理服务有限公司的委托代理人赵留刚、被告徐斌到庭参加诉讼。本院依法追加上海三象房产发展有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2014年12月18日公开开庭进行了审理，原告上海怡景物业管理服务有限公司的委托代理人赵留刚、被告徐斌、第三人委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海怡景物业管理服务有限公司诉称：被告自购买上海市青浦区房屋后，按物价局核定的物业管理收费标准，每月物业管理按建筑面积每平方米收取人民币1.91元。被告房屋面积有272.15平方米。被告从2010年7月起至2014年5月止共拖欠原告物业管理费23，025.30元，故原告请求法院判令被告支付拖欠物业管理费23，025.30元及滞纳金48，292.90元；本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求要求被告支付2010年7月至2011年10月期间的物业管理费7，838.40元及滞纳金28，881.10元。被告徐斌辩称：原告诉请期间的物业服务费未交，原因是房屋严重倾斜及沉降，无法装修入住。第三人提出补偿意见在质量问题整改完成前的物业服务费由第三人支付，物业公司也未提出异议。2011年11月之后，其将房屋转让给姚女士。故不同意原告的全部诉讼请求。第三人上海三象房产发展有限公司述称：第三人在涉案房屋发生质量问题后，向部分业主发出告知函。本案被告从未就维修涉案房屋与第三人达成书面协议或书面同意进行维修，故不存在赔偿问题。由于部分业主未同意，故发生质量问题的房屋至今未维修。经开庭审理查明：被告于2010年取得坐落于上海市青浦区房屋的上海市房产权证，建筑面积为272.15平方米，证号为青2010005286。2009年10月，被告办理了系争房屋的交接手续。2006年6月2日，上海市青浦区物价局确认合生郎廷园物业服务收费标准为每平方米建筑面积1.91元／月。2006年7月12日，上海三象房产发展有限公司与原告（原称上海合生怡景物业管理有限公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由上海三象房产发展有限公司委托原告对合生郎廷园小区（物业名称）进行物业服务，物业类型为联体别墅住宅；坐落于上海市青浦区，四至范围东至镇乐路、西至巷业路、南至谢丰支浜河、北至镇泽路，物业服务费为每月每平方米1.91元；物业服务费按月交纳，业主应在每10日前履行交纳义务，逾期交纳的，原告可以从逾期之日当月之次月1日起按日加收应缴费用的千分之三的违约金；委托管理期限为2006年7月17日起至2009年7月16日。合同履行过程中，原告要求被告支付的物业服务费每月每平方米按建筑面积1.80元计算。2009年7月，上海三象房产发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》的补充协议，约定：物业服务合同延续至2014年7月16日，为期五年，该协议与原合同具有同等法律效力。因被告未缴纳物业服务费，故原告于2014年9月起诉至本院。另查明：原告具备物业管理三级资质。再查明：2011年6月9日，第三人发函被告，主要内容为：关于系争房屋需要进行加固施工事宜，将由专业工程单位施工维修，工程费由第三人全额负担，由此给业主造成的直接损失，愿意予以相应赔偿，具体为1、修复费的0.10倍关于补偿；2、系争房屋质量问题处理期间的物业管理费由第三人支付（若由于业主原因导致施工延误的时间除外）；3、由于本次施工造成业主室内外装修受到损坏的部分进行修复或者相应赔偿；4、施工期间业主租借房屋的过渡费，费用标准参照本区域内同类型房屋的租赁价格；望业主配合实施上述施工。但至今系争房屋未实施该项加工施工。2011年11月，被告将系争房屋出售给姚兰等人，并办理了上海市房地产权证的转移手续。2012年4月7日及2014年5月21日，原告通过挂号信的形式发函被告催收物业服务费。上述事实，有原、被告、第三人的陈述、原告提供的上海市房产登记簿、前期物业服务合同及补充协议、资质证书、催缴函、被告提供的上海市房地产买卖合同、函件等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本案审理过程中，被告主张第三人函件中“系争房屋质量问题处理期间的物业管理费由第三人支付”的意思表示为自系争房屋发生质量问题后进行鉴定等至维修、处理结束的期间。第三人对此不予确认，认为函件中“系争房屋质量问题处理期间的物业管理费由第三人支付”系争房屋加固施工期间。根据庭审确认的事实，本院认为：原告上海怡景物业管理服务有限公司与上海三象房产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议合法有效，对被告具有约束力。物业服务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对合生郎廷园提供了物业服务，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业服务，理应缴纳2010年7月1日起至2011年10月31日期间的物业服务费。被告及第三人对函件中“系争房屋质量问题处理期间的物业管理费由第三人支付”的理解阐述了各自的观点，本院认为该函件的整体意思该期间应认定为加固期间的物业服务费，至于加固期间以外的物业管理费，如被告认为由于第三人交付的房屋存在质量问题造成其不能居住而产生的物业服务费的损失，应当由被告向第三人另行主张。原告放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：被告徐斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海怡景物业管理服务有限公司物业服务费7，837.92元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费791.50元，减半收取395.75，由原告负担370.75元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴海港二〇一五年二月五日书记员 张曦饶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”