（2014）武民初字第1990号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-05-18
案件名称
张在明、曾月香与吴祯元、练达宾房屋互易纠纷一审民事判决书
法院
武平县人民法院
所属地区
武平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张在明,曾月香,吴祯元,练达宾
案由
互易纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2014）武民初字第1990号原告张在明，男，1965年1月10日生，汉族，干部，住武平县。原告曾月香（系原告张在明之妻），女，1965年11月27日生，汉族，干部，住武平县。二原告委托代理人赖宪平，福建天梁律师事务所律师。被告吴祯元，男，1965年6月17日生，汉族，居民，住武平县。被告练达宾（系被告吴祯元之妻），女，1969年11月12日生，汉族，居民，住武平县。原告张在明、曾月香与被告吴祯元、练达宾房屋互易纠纷一案，本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张在明及二原告的委托代理人赖宪平到庭参加诉讼，被告吴祯元、练达宾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张在明、曾月香诉称，2012年11月初，原告张在明与被告吴祯元经多次协商，一致同意将二被告所有的武房权证城字房屋与二原告所有的武房证字房屋相互置换，以缓解被告吴祯元的债务危机。2012年12月25日，被告练达宾承诺同意双方进行房屋互换，并承诺待原告张在明将30万元存入其指定账户后签字办理房产过户。2012年12月26日，原告张在明与被告吴祯元签订《购房定金担保合同》约定：一、双方房屋进行相互置换，由于二被告房屋面积与二原告房屋面积差为260平方米左右，由原告按照合同签订时的市场价向被告购买，原告补足双方房屋面积差价900000元，买卖时订立国颁的格式合同以保生效。双方按照国家规定各自缴纳税费。二、被告吴祯元在武平县信用联社尚有房屋抵押贷款未清偿影响房屋过户，由原告代被告偿还该借款本息合计493742.37元，该款作为购房定金，主合同在原告代被告偿还上述款项后签订。同日，原告张在明为被告吴祯元代偿了信用社借款本息493742.37元。被告吴祯元在2010年10月至2012年12月期间分三次向原告张在明借款15000元、9000元、3000元，合计27000元。2013年1月14日，原告张在明代被告吴祯元偿还林太贵借款50000元。综上，原告张在明已经实际支付二被告定金493742.37元，购房款77000元。原告按照《购房定金担保合同》约定履行相应义务后，二被告拒绝与原告签订房屋置换合同，导致原告的合同利益受损。2014年3月3日，二原告向武平县人民法院提起诉讼，要求二被告与原告签订房屋置换合同，并办理相关过户手续。武平县人民法院于2014年7月1日作出（2014）武民初字第281号判决书认定：因二被告房屋被法院查封，原、被告房屋互易履行不能，驳回了原告的诉讼请求，该判决已于2014年7月26日生效。但双方签订的定金合同是合法有效的，被告履行不能，应按定金罚则双倍返还定金。借款27000元和代偿款50000元虽属不同的法律关系，但主体相同，且被告吴祯元在（2014）武民初字第281号案的庭审中确认该两笔款用途为购房预付款，因此，被告不能履行本案合同的情况下，应返还原告基于《购房定金担保合同》预付的购房款。据此，原告请求判令：1、二被告共同双倍返还购房定金493742.37×2=987484.74元；2、二被告共同返还原告预付的购房款77000元。二被告未作书面答辩。经审理查明，2012年11月初，原告张在明与被告吴祯元经多次协商，同意将二被告所有的武房权证城字房屋与二原告所有的武房证字房屋相互置换。2012年12月25日，被告练达宾向原告出具书面意见：同意将房产与张在明互换，并承诺待原告张在明将30万元存入其指定账户后，随时在房产过户时签字。2012年12月26日，原告张在明与被告吴祯元签订《购房定金担保合同》，约定：双方就保证主合同履行达成协议如下，一、双方互换房宅，由于二被告（甲方）房屋面积＞500㎡，二原告（乙方）房屋面积﹤260㎡，相差面积260㎡由原告向被告按市场价购买，支付补差价900000元，买卖时订立国颁的格式合同以保生效。双方按照国家法律规定各自缴纳税费。二、因被告吴祯元在武平县信用联社尚有房屋抵押贷款未清偿影响房屋过户，由原告代被告偿还借款本息合计493742.37元，作为购房定金，主合同在原告代被告偿还上述款项后签字成立。三，当被告不履行受让义务时，无权要求返还定金，当被告包括其妻子变故不履行出让义务时，应双倍返还定金。合同签订当日，原告张在明代被告吴祯元偿还了信用社借款本息493742.37元。被告吴祯元在2010年10月至2012年12月期间分三次向原告张在明借款15000元、9000元、3000元，合计27000元；2013年1月14日，原告张在明代被告吴祯元偿还林太贵借款50000元。由于二被告未按约定与原告签订房屋互易主合同，2014年3月3日，二原告向武平县人民法院提起诉讼，要求二被告与原告签订房屋置换合同，并办理相关过户手续。武平县人民法院于2014年7月1日作出（2014）武民初字第281号判决书认定：因被告吴祯元在武平县人民法院尚有其他未执结的执行案件，被告吴祯元位于武平县武房权证城字的房屋在《购房定金担保合同》签订前已被法院依法查封，出现了法律规定的合同终止事由，《购房定金担保合同》履行不能，法院依法驳回了原告要求二被告与其签订房屋置换的过户主合同、并办理过户手续的诉讼请求。该判决已于2014年7月26日生效。上述事实有原告提供的《购房定金担保合同》，被告练达宾的书面承诺、福建省农村信用社（农合行）贷款还款凭证、原、被告的房屋产权证复印件、2012年7月31日吴祯元的《借款条》、2013年1月14日的收条、武平县人法院《口头裁定笔录》、（2014）武民初字第281号《民事判决书》、《法律文书生效证明书》及本院调取的（2014）武民初字第281号案件的庭审笔录可以证实。本院认为，原告张在明与被告吴祯元签订的《购房定金担保合同》意思表示真实，除约定的定金过高外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并具有法律效力。二原告系夫妻关系，对夫妻共同财产可共同主张权利。二被告系夫妻关系，且被告练达宾知道房屋互易之事，因此，对夫妻关系存续期间产生的债务应共同承担。由于被告吴祯元在武平县人民法院尚有其他未执结的执行案件，其房屋在《购房定金担保合同》签订前已被法院依法查封，致使二原告无法按《购房定金担保合同》的约定互换房屋，二被告对此存在过错，应承担违约责任。但担保法第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告的《购房定金担保合同》约定原、被告双方房屋互换的差价为900000元，合同标的额应为900000元，定金数额不得超过180000元（900000元×20%），因此，本案的定金应认定为180000元，二被告违约造成合同不能履行，应双倍返还原告定金即360000元，原、被告约定定金为493742.37元，超过法律规定部分的313742.37元（493742.37元－180000元）应作为房价款由二被告返还二原告。从（2014）武民初字第281号案件庭审笔录及判决书内容看，被告吴祯元、练达宾对原告主张的借款77000元抵偿购房款并未提出异议，为避免讼累，原告主张的借款77000元可抵作购房款在本案中一并返还。因此，二被告应返还的房款为390742.37元（313742.37元＋77000元）。在本案庭审后，原告自愿将诉讼请求变更（减少）为要求二被告双倍返还定金360000元、购房款390742.37元，依法准许，因此，对原告变更后的诉讼请求依法予以支持。被告吴祯元、练达宾经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴祯元、练达宾应于本判决生效之日十日内返还原告张在明、曾月香购房款390742.37元。二、被告吴祯元、练达宾应于本判决生效之日十日内双倍返还原告张在明、曾月香定金360000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11307元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长 宗赞宇人民陪审员 潘昌群人民陪审员 邬茂福二〇一五年二月五日代理书记员 兰鸾玉附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自