（2015）海民初字第4414号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2015-06-30

案件名称

罗俊义与苏德兴确认合同有效纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗俊义,苏德兴,北京京香伟业房地产开发公司

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第4414号原告罗俊义，男，1964年7月19日出生，公民身份号码：×××。委托代理人吴小涛，北京市海恒律师事务所律师。委托代理人金俊清（罗俊义之妻），女。被告苏德兴，女，1939年12月19日出生，公民身份号码：×××。第三人北京京香伟业房地产开发公司，住所地北京市海淀区门头村，注册号：110108004157699。法定代表人王子忠，经理。原告罗俊义与被告苏德兴，第三人北京京香伟业房地产开发公司（以下简称京香公司）确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗俊义之委托代理人吴小涛与金俊清，被告苏德兴到庭参加了诉讼，第三人京香公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。罗俊义诉称，2011年11月，被告原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁，购买了回迁楼房。2013年1月24日被告将一套回迁楼房卖给了原告，该楼房位于北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号，二居室，建筑面积71.98平方米。双方于2013年1月24日签订了个人房屋买卖协议，约定：由罗俊义购买北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号二居室房屋，买卖价款为人民币285万元，买方将购房款交给卖方后，房屋所有权归买方所有。还约定卖方协助买方办理房产证手续。合同签订后，原告与被告按照合同约定共同办理买卖房屋的手续，由原告将购房款交给了卖方，卖方将该房的《回购回迁房的协议》、收据及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给原告，原告随即装修并居住至今。我认为，双方签订的房屋转让合同是双方真实意思表示，是合法有效的，根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依据有关规定将所购房屋上市出售；根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字（2001）1073条规定：农民回迁楼房按经济适用房管理，可以上市出售并办理过户变更登记手续。根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第四条、第七条的规定，我方购买苏德兴的回迁房的合同合法有效。诉讼请求：请求判决确认罗俊义与苏德兴签订的个人房屋买卖协议合法有效。苏德兴辩称，我方同意罗俊义的诉讼请求。经审理查明：京香公司（甲方）与苏德兴（乙方）于2011年11月1日签订回购回迁房协议，约定：乙方自愿在此次拆迁中就地上楼，所选回迁房为门头馨村×号楼×单元×号，建筑面积71.98平方米，购房人实际应交购房款人民币255529元。苏德兴已向京香公司支付购房款255529元。2013年1月24日，苏德兴（甲方）与罗俊义（乙方）签订个人房屋买卖协议，约定：“甲方将位于北京市海淀区四季青香山门头馨村北二区×楼×门×号房屋出售给乙方，价款为人民币285万元。”苏德兴已收到罗俊义支付的房款285万元并于2013年1月24日出具收条。另，苏德兴在庭审中表示其丈夫已去世20多年。诉讼过程中，京香公司向本院出具证明，内容为：“确认苏德兴签订的回购回迁房协议中回迁房门头馨村×号楼×单元×号的现地址是北京市海淀区门头馨村北二区×号楼×单元×号，上述房屋性质为按经适房管理，我公司已办理了房屋所有权证，并具备办理房屋所有权转移登记的条件。”北京市海淀区房屋管理局就门头馨村小区的房屋性质及上市交易限制情况向本院复函称：“开发商为北京京香伟业房地产开发公司，房屋坐落为北京市海淀区门头馨村北二区1-12、13、14、15-20、23、26、27、30、31、32、33、34、35、36、37-40、42、43、44-46、47、48、49、51、52、53-56、57、58号楼，门头馨村南区1-10、11-13、14-21、22-26、27、28-32、33-36号楼，上述坐落的房屋性质为按经济适用住房管理，土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》（京国土房管权字（2001）1073号）第三条规定，按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定，门头馨村小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时，由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金，无其他限制。”因本案涉案房屋的所有权现登记在京香公司名下，为查清本案事实，进一步确认双方当事人签订的合同的效力，本院依法追加京香公司作为本案第三人参加诉讼。京香公司就涉案房屋的相关情况，向本院出具证明予以说明，但未到庭应诉。另，本院在庭审中询问罗俊义在苏德兴同意其诉讼请求的情况下，是否仍坚持诉讼，罗俊义表示为避免双方今后再此产生纠纷，请法院作出处理。上述事实，有双方当事人陈述、回购回迁房协议、收据、个人房屋买卖协议、收条、证明等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。苏德兴与京香公司签订回购回迁房协议书，购买涉案房屋，且已向京香公司支付全部房款。苏德兴与罗俊义就涉案房屋所签订的个人房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件，且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件，故本院确认苏德兴与罗俊义签订的个人房屋买卖协议有效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：确认苏德兴与罗俊义于二Ｏ一三年一月二十四日就北京市海淀区四季青香山门头馨村北二区×号楼×单元×号房屋所签订的个人房屋买卖协议有效。案件受理费三十五元，由苏德兴负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　常晓明人民陪审员　　李孟超人民陪审员　　王　谦二〇一五年二月五日书　记　员　　冯梦薇 搜索“”