（2015）河中法民一终字第59号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-03-27
案件名称
河源市繁河实业有限公司诉刘文华等人商品房销售合同二审判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河源市繁河实业有限公司,刘文华,林丽英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河中法民一终字第59号上诉人（原审原告）河源市繁河实业有限公司。住所地：河源市永和路北面华达街西边繁盛名苑*栋******房。法定代表人程南胜。委托代理人何惠辉，男。委托代理人毛丹，广东宝富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘文华，男。被上诉人（原审被告）林丽英，女。上诉人河源市繁河实业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服河源市源城区人民法院（2014）河城法民一初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，两被告（属于夫妻关系）于2012年1月6日与原告签署了《广东省商品房买卖合同》，约定购买繁盛名苑B-801房，建筑面积99.13平方米，套内建筑面积85.62平方米，按套内建筑面积单价4679.33元／平方米，房款总价400644元。两被告于2012年1月6日支付原告购房首期款120644元，并当日支付原告6500元的办证费用。随后两被告向中国建设银行贷款280000元，并在2012年3月7日支付原告购房尾款280000元。上述房屋于2012年底交付两被告使用，两被告现已住进该房屋。房屋竣工后，原告委托测绘，2013年3月3日，河源市房地产测绘队出具测绘结果：上述房产建筑面积为102.98平方米。原告于2013年11月20日缴纳了36720元的测绘费，随后拿到了测绘结果。原告通过计算，该房产比合同约定的99.13平方米的面积多出了3.85平方米，面积差异百分比为3.88%。2013年12月26日，原告在河源晚报刊登了办理房产证告示，要求两被告在2014年1月26日前补交购房款并办理房产权属登记手续。2014年9月12日原告向两被告发出律师函，要求两被告补交购房款15560元。两被告于当日收到了律师函。原判认为，根据原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条第三点的规定：“合同约定的计价面积与产权登记面积有差异，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”，并附上面积差异值的计算方式：面积差异百分比=［（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。这里的产权登记面积指的是繁盛名苑B-801房产办理出《房地产权证》里面的产权登记面积，而原告所提供的只是测绘面积，且上述房屋的《房地产权证》至今还没有办理出来。原告根据测绘面积与合同计价面积的差值百分比即3.88%而要求两被告补交购房款及承担违约金责任，理由不充分，不予支持。根据合同约定，原告应为被告办理房地产权属证书。待取得繁盛名苑B-801房《房地产权证》后，原告可依据合同另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告河源市繁河实业有限公司的诉讼请求。本案诉讼费196元，由原告河源市繁河实业有限公司负担。上诉人河源市繁河实业有限公司不服一审判决上诉称，一、上诉人与被上诉人在一审中并未对计算的产权面积有质疑，只是对应补缴的面积款计算有异议。原审法院在判决中对产权面积进行解释并不符合法院审理权限的规定，违背审判原则，已经超出了法院审理范围，并不符合诉讼审理程序的规定。二、一审法院认定上诉人所提供的测绘面积并不符合双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条第三点面积差异值计算规定的产权登记面积，并据此判决明显是错误的。在本案中，上诉人在一审中所提供的河源市房地产测绘队出具的房屋平面图是房地产权证内附的房地产平面图，河源市房地产测绘队出具的测绘面积就是房地产权证所登记的建筑面积即产权面积，完全符合双方合同约定的产权登记面积。本案中被上诉人的《房地产权证》没有办理出来，是因为双方签订的《广东省商品房买卖合同》补充协议约定“买受人在未付清购房款及面积差异款、未交清办证费用，出卖人将不予办理交楼手续及办理《房地产权证》手续”，被上诉人未交清面积差异款上诉人按约有权不予办理《房地产权证》手续。未办理《房地产权证》并不影响上诉人主张权利，上诉人计算面积差异值正确而要求该案被上诉人补交购房款及承担违约金责任的理由充分，故该案判决明显是错误的。三、上诉人所提供的测绘面积就是办理出房产权证后，房产权证中的产权面积，原审法院对此事实认定不清，导致判决错误。上诉人建造的所有繁盛名苑房产，其办理出来的所有房地产权证中登记的产权面积都是河源市房地产测绘队在房屋竣工后依法进行测绘得出的测绘面积，而上诉人在一审所提交的河源市房地产测绘队出具的房屋平面图中所标注的测绘面积即建筑面积，就是办理出来的房地产权证中所登记的建筑面积即产权面积。上诉人提交的河源市房地产测绘队出具的房屋平面图相当于房地产权证中的房地产平面图，已经确定了产权面积，上诉人根据测绘面积与合同计价面积的差值百分比即3.88%而要求两被上诉人补交购房款及承担违约金责任有事实依据，而原审法院认为应当要取得繁盛名苑B-801房《房地产权证》再主张权利并不符合事实，原审法院对事实认定不清，导致判决错误。四、《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同约定了面积差异的处理方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，两被上诉人应履行补缴房款义务。被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》购买繁盛名苑B-801房，该合同是双方真实意思表示，虽然最后的测绘面积与合同约定面积有差异，但合同约定了出现面积差异如何处理的方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，……”的规定，被上诉人已经验收房屋即选择继续履行合同，故被上诉人应履行补缴房款义务。综上所述，原审法院对上诉人与被上诉人均无异议的产权面积进行解释超出了审理范围，对部分事实认定不清，故请求：1、请求依法改判两被上诉人向上诉人支付房屋面积差异款15560元及按合同约定的逾期应付款15560元的万分之一的违约金（自2014年1月27日至实际履行之日止）；2、本案一审、二审诉讼费均由两被上诉人承担。被上诉人刘文华、林丽英答辩称，一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，审判程序合法。因此，广东省河源市源城区人民法院（2014）河城法民一初字第1172号民事判决合理合法，请求二审法院依法予以维持，以维护答辩人被上诉人的合法权益。二、被上诉人答辩人按合同办事。答辩人于2012年1月6日与上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定购买河源市华达北街108号繁盛名苑B栋801房，建筑面积为99．13平方米，建筑面积单价为4041．6元／平方米，房屋总价400644元已付清给了上诉人。2012年1月6日被上诉人答辩人也交付了办房产证费6500元。三、答辩人被上诉人对上诉人所持观点的反驳。1、造成房屋误差是上诉人的错。造成房屋面积误差是上诉人在施工过程中没有严格按照图纸进行施工，擅自改变图纸的原因，影响了房屋的使用功能，改变了房屋的结构。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，规划变更、设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人，上诉人没有按规定告知被上诉人答辩人。答辩人被上诉人与上诉人签订的购房合同平面图纸无尺寸标注。这些现象与《商品房销售管理办法》是相违背的。2、上诉人提供的房屋面积数是测绘面积，不是被上诉人答辩人购买房屋的产权面积。上诉人至今还没有为答辩人被上诉人办好繁盛名苑B-801的《房地产权证趴》，根据《商品房销售管理办法》，商品房交房后，开发商在180天内要为买受人办好《房地产权证》，面积误差也要在交房时弄清楚，上诉人在2013年11月才测绘。3、上诉人要求被上诉答辩人支付房屋面积误差款：人民币15560元，即房屋面积误差3.85平方米，（3.85平方米x4041.6元：15560元）误差比为3.88％。这是不合法的，因为上诉人没有为被上诉人答辩人办出《房地产权证》，没有事实依据。根据中华人民共和国《商品房销售管理办法》第二十条（二）和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》十四条规定，购房面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价由买受人补足，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。4、上诉人要答辩人求支付房屋面积差异款15560元的万分之一的违约金同样是不合理的，应为被上诉人答辩人按合同办事，不存在违约。基于以上的事实与理由，答辩人被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确定。另查明，上诉人二审提供河源市新市区永和路北面华达街西边繁盛名苑1栋B-1601房《房地产权证》，证实该房建筑面积102.98平方米，套内面积90.02平方米。该房为本案被上诉人所购买繁盛名苑B-801房对应楼上16楼房屋。上述事实有上诉人提供的粤房地权证河字第01000298**号《房地产权证》予以证实。本院认为，本案争议的问题是：被上诉人是否应履行付清购房面积差异款义务。双方订立的《广东省商品房买卖合同》约定的所购房屋，经河源市房地产测绘队测绘，证实房屋建筑面积102.98平方米，套内面积90.02平方米，比合同约定的建筑面积多处3.85平方米，差异值为3.88%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案双方订立的《广东省商品房买卖合同》第五条第一款第三项约定“差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”并附上面积差异值的计算方式：面积差异百分比=［（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。本案被上诉人已入住所购商品房，经上诉人发出律师函催告，被上诉人未表示退房，故应依照上述规定及约定支付面积差异款。对于差异款的计算为3.85平方米×4041.6元／平方米=15560元，双方没有异议，因此被上诉人应支付该款项给上诉人。被上诉人认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“购房面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价由买受人补足，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人”的规定，辨称其只承担误差值为3%以内的差异一款，超出部分应由上诉人承担。被上诉人该主张所依据的司法解释的规定是其对该条款的片面理解，并未全面理解该条款的内容，其主张本院不予支持。对于上诉人主张的差异款违约金，因对差异款的支付并未约定违约金，故对其该请求本院不予支持。一审判决认为该测绘面积不等同于产权登记面积，与本地区房屋产权登记测绘方式的实际不相符；同时其要求上诉人为被上诉人办理产权证书，也不符合不告不理的民事审判原则；并要求上诉人在办理产权证书后再主张权利也不符合双方订立的附件四《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》六1“买受人在未付清购房款及面积差异款、未交清办证费用，出卖人将不予办理交楼手续及办理《房地产权证》手续”的约定。综上，故一原审判决认定事实错误，适用法律不当，实体处理有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、撤销河源市源城区人民法院（2014）河城法民一初字第1172号民事判决；二、被上诉人刘文华、林丽英应在本判决生效之日起三十日内支付购房面积差异款15560元给上诉人河源市繁河实业有限公司。三、驳回上诉人河源市繁河实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费196元，二审诉讼费196元，由上诉人河源市繁河实业有限公司负担196元，被上诉人刘文华、林丽英共同负担196元。本判决为终审判决。审判长 李伟亮审判员 张东明审判员 周春媛二〇一五年二月五日书记员 高小宝 来源：百度搜索“”