（2014）大英民初字第1920号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2016-12-13

案件名称

林祖霞与冯正贵、冯林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

大英县人民法院

所属地区

大英县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林祖霞,冯正贵,冯林

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条

全文

四川省大英县人民法院民事判决书（2014）大英民初字第1920号原告林祖霞，女，生于1963年1月30日，汉族，四川省大英县人，居民。特别授权委托代理人张志良，生于1935年7月27日，汉族，居民。委托代理人ＸＸ，大英县蓬莱法律服务所法律工作者。被告冯正贵，男，生于1947年6月13日，汉族，四川省大英县人，居民。特别授权委托代理人汪敏，四川诸葛律师事务所律师。第三人冯林，男，生于1974年11月20日，汉族，四川省大英县人，居民。特别授权委托代理人唐毅东，四川诸葛律师事务所律师。原告林祖霞诉被告冯正贵、第三人冯林房屋买卖合同纠纷一案，由原告林祖霞于2014年8月25日起诉来院，本院受理后，依法由审判员谢东升适用简易程序于2014年10月27日公开开庭进行审理，因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。原告林祖霞及其特别授权委托代理人张志良、委托代理人ＸＸ；被告冯正贵及其特别授权委托代理人汪敏；第三人冯林的特别授权委托代理人唐毅东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2003年，她经营农村客运生意，被告冯正贵称他在汽车客运站大门旁自己修建了几套住房要出售，原告看房后，感觉满意，就与被告协商价格，经双方协商达成协议后，原告按协议交了房款，被告冯正贵向原告交付了钥匙和房屋，原告对房屋进行装修后入住该房。被告交房后这11年多，原告数百次找被告办理房屋产权过户手续，被告一直推诿。几年后，才知道此房产冯正贵早已经赠与给其儿子冯林，他们的行为应为违法。要求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效。2.判令被告和第三人协助原告办理房屋产权的过户手续给原告，办证产生的费用由被告承担。3.由被告赔偿原告损失2万元。4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.被告冯正贵不是房屋的所有权人，其与原告签订的《房屋买卖合同》，没有得到房屋所有权人即本案第三人冯林的授权，也在事后没有得到冯林的追认，第三人也明确表示，不会出售该房屋，对原、被告之间的房屋买卖行为不认可，不追认。因此，原、被告之间的房屋买卖合同无效。被告不能为原告办理产权过后手续，请求驳回原告的诉讼请求。2.原告要求被告承担2万元损失，但其没有提供相关证据予以证明，该诉讼请求，也不能得到支持。3.原告的诉讼请求早已经超过诉讼时效。第三人辩称：1.原、被告签订的房屋买卖协议无效。2.第三人的房产不允许被告出售，被告与原告签订协议未得到第三人授权，第三人也不追认，合同无效。3.原告已经认可协议无效。原告在诉状中称，其在知道房屋系第三人的产权时，已经向公安机关控告被告与第三人诈骗，法院不予立案，该行为表明，原告认可被告的行为系诈骗，合同应为无效。根据物权法定原则，要求原告将占有原告的房屋腾退给第三人。原告为证明其主张，在举证期限内提供了如下证据：1.原、被告及第三人的身份证复印件各1份，证明原、被告及第三人的身份情况。被告对该证据没有异议，第三人认为第三人的身份证不清晰，无法确认。本院对该证据的真实性予以确认。2.赠与合同和公证书各1份，证明被告征地修建了该房屋，原告有理由相信被告有资格卖房。被告于2003年1月8日将该房赠与给本案第三人并到相关部门办理了产权登记，所有权人为本案第三人冯林。被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的观点，恰恰证明被告已将该房赠与给第三人且原告知晓产权人是第三人冯林的事实。第三人对该证据的真实性没有异议，认为自己是产权人，其他任何人均无权处分冯林的房产。本院对该证据的真实性予以确认。3.房屋产权证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证各1份，证明被告于2003年1月13日为第三人办理了房屋产权手续，房屋所有权人为冯林。第三人冯林于2003年5月16日贷款后，归还借款。后于2006年1月20日在原大英县农村信用合作社通仙分社贷款5万元，至今未归还，贷款本息已经超过11万元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为房屋产权人是冯林，原、被告签订的合同无效。第三人对该证据没有异议。本院对该证据予以确认。4.《房屋买卖协议书》、《收条》各1份，证明被告2003年1月3日将房屋赠与给其子冯林，2003年10月3日与原告签订房屋买卖合同，约定价款为41800元，交定金30000元，其余款项待产权过户后交清。2003年10月7日，原告向被告交房款30000元的事实。双方的交易实行的是等价交易，其属于善于取得，被告交付了钥匙和房屋。被告对该证据的三性没有异议，认为被告无权处分房屋，第三人已当庭表示不追认，合同履行不能。第三人不认可买卖协议，被告无权处分第三人的财产。原告明知房产是第三人的而与被告签订合同，系恶意行为。该已登记的房产，原告根本没有取得，不适用善于取得。本院对该证据的真实性予以确认。5.被告与李玉军签订的《房屋买卖协议书》、《收条》及大英县人民法院（2014）大英民初字第1917号民事调解书各1份，证明被告冯正贵将与原告同单元的房屋卖给了李玉军，价格比原告的低，原告购买的房屋是等价购买，系善于取得。被告对该证据的真实性和合法性没有异议，但认为不能证明原告是等价交换，原告根本没有取得该房屋，不适用善于取得。第三人对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认。6.证人严金秀的证明1份，原告交水、电、气及电视收视费等的资料1套，证明原告自2003年10月购买房屋后一直在此居住，长达11年时间没有与第三人冯林见过面，冯林默认原、被告买卖该房屋的行为，该买卖合同有效。被告对该证据的真实性不认可，认为不能证明第三人冯林默认买卖行为。第三人认为原告缴费不能证明其占有房屋合法，自己也不知道房屋买卖的事实，更没有默许原、被告的买卖行为。本院对收费票据及证明予以确认。7.《结婚证》1份，证明余兵是原告的丈夫。被告及第三人对其真实性没有异议，但认为不能证明原告的观点。本院对该证据的真实性予以确认。8.大蓬民字x号房屋所有权证复印件1份，证明被告冯正贵有房产，原告要求被告将其自己所有的房产过户给原告有事实依据。被告对该证据的真实性、合法性予以确认，但认为原、被告双方没有约定被告将自己的房产过户给原告，如果原告要求过户该套房屋，就视为其放弃要求对第三人的房产过户的诉讼请求。第三人对证据的真实性予以认可，但认为与第三人无关。本院对该证据的真实性予以确认。9.2006年11月18日，被告与廖荣禄签订的《购房合同》，证明原、被告签订合同时的房地产价格，原告以合理价格购买房屋，是善意取得。被告及第三人认为与本案无关联性。本院对该证据的真实性予以确认。被告为证明其诉讼主张，在举证期限内提交了如下证据：1.冯林房产资料及冯林身份资料1套，冯正贵与冯林、冯梅等人合资建房的资料及向相关部门申请建房、及房屋验收的资料，证明冯林、冯梅与被告等合资建房，本案讼争房产属于合资建房，相关部门给第三人办理了产权。原告对该证据的真实性予以认可。第三人对真实性没有异议。本院对真实性予以确认。2.《房屋买卖协议》1份，证明被告与原告签订该协议，第三人不知晓该买卖协议的事实。原告对该证据的真实性没有异议。第三人不知晓该合同，认为，原、被告无权处分第三人的房产。本院对该证据的真实性予以确认。第三人为证明其主张，在举证期限内提交了如下证据：1.冯林的身份信息。2.冯林的房屋产权证及国有土地使用权证3.合资建房协议书4.规划许可证5.质量意见书以上证据证明冯林合法取得该房屋所有权。原告对证据的真实性予以确认，但认为不能证明第三人的观点。被告对该证据没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明：2000年，冯正贵等9人签订《合资建房协议书》，约定冯正贵、丁勇等9人合资在大英县同心路修建房屋。2000年4月18日，原大英县建委出具了规证（2000）字第024号《个人建设工程规划许可证》。2001年1月动工修建房屋，2001年8月竣工并投入使用。2003年1月8日，冯正贵与冯梅、冯林签订《赠与书》，该赠与书载明：“2000年四月二十五日，赠与人经申请政府同意，在蓬莱镇碑亭村四社修建住房一幢，面积约1500平方米，于二00一年八月竣工。经赠与人反复思考，决定将该幢房屋第六楼右边一套，赠送给冯林，房屋面积122平方米，土地分摊面积20平方米；六楼左边住房一套，赠送给冯梅，房屋面积133平方米，土地分摊面积20平方米。房屋产权，国有土地使用权归受赠人所有。受赠人表示接受。”赠与人冯正贵和受赠人冯林、冯梅均签字确认。同日，到大英县公证处办理了（2003）大证字第002号《公证书》进行了赠与公证。2003年1月13日，被告冯正贵与第三人冯林在大英县房地产管理局、大英县国土局分别办理了受赠房屋由冯林所有的房屋所有权证号为大英民字x号、建筑面积131.31平方米的房屋所有权证和国有土地使用权证号为大国用x号、使用权类型为划拨、分摊面积20平方米的国有土地使用权证。第三人冯林在办理了受赠房屋的权属证书后于2003年5月16日用该房产设置抵押，在农行遂宁市中区支行抵押贷款3万元，抵押期限从2003年5月16日起至2004年5月15日止。借款期限届满后，第三人冯林又于2006年1月20日用该房产在原大英县农村信用合作联社通仙分社抵押贷款5万元，期限从2006年1月20日起至2007年1月19日止。但第三人既没有按照合同给付利息，也没有归还借款，至今该笔借款本息累积已经超过11万元。2003年10月3日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方（指冯正贵）愿将大英县城同心路客运中心站进站口右边x住房131m2卖给乙方（指林祖霞），经双方协商，达成如下协议。一、房屋售价肆万壹仟捌佰元正，签字之日先交定金叁万元正，待房产证、土地使用证办齐交乙方之时，全部付清购房余额款。二、甲方保证交房时水、电、闭路三通，保证户口长期使用。三、房屋四至界线，按房产证四至界线为准。四、甲方保证此房过户到乙方，其费用由甲方负责。……六、违约责任，双方签字后，不得反悔，如一方违约将向守约方交违约金总卖价的5％。”同年10月7日，原告向被告支付现金30000元，被告冯正贵向原告出具收条一张，载明：“收到林祖霞房屋款叁万元正（30000.00）。”被告将房屋钥匙交付给原告，原告将房屋装修后入住该房。原告入住后，多次要求被告按买卖合同约定为原告办理该房的房屋产权证和国有土地使用权证未果。2006年3月左右，原告到大英县房管局查询得知该房在2003年已赠与给本案第三人且办理了过户登记手续的情况，遂向公安机关报案，要求追究被告诈骗责任，同年8月，公安机关告知原告，该案系民事争议，对其控告不予刑事案件立案。尔后，原告继续要求被告冯正贵为原告办理房屋产权过户手续无果，引发纠纷。本院认为，被告人冯正贵将原、被告争议房屋于2003年1月与第三人冯林签订赠与协议，将争议房屋公证赠与给第三人冯林后，第三人冯林已于同日办理了该房屋的所有权和国有土地使用权证，第三人冯林依法取得了该房产的所有权权利。被告冯正贵至此已经不再享有该房产的所有权权利。被告冯正贵在房屋所有权人冯林未授权委托的情况下，擅自以自己的名义与原告林祖霞签订的房屋买卖合同，将第三人冯林已经依法取得房产所有权权利房屋转让给原告并没有获得房屋所有权人即本案第三人冯林的明确委托授权，原告也没有证据来证明被告冯正贵有权处分该争议房产，且第三人冯林拒绝为原告办理过户手续并要求原告返还占有的该房屋、至今不追认被告冯正贵处分该房产的行为。被告冯正贵没有代理权、且第三人又不予追认。因此，原、被告签订的《房屋买卖协议书》合同无效。经本院依法进行法律释明后，原告仍然坚持要求被告及第三人为其办理房屋过户手续，其诉讼请求依法不能得到支持，原告主张由被告赔偿因未及时办理权属证书而造成其经济损失2万元，也没有提供证据证明其主张，对该诉讼请求，亦不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：驳回原告林祖霞的诉讼请求。本案诉讼费400元由原告林祖霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判长　　谢东升审判员　　何雪峰审判员　　陈良贵二〇一五年二月五日书记员　　黄拉拉搜索“”