（2014）安民初字第1865号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-12-04
案件名称
李耀荣、张凯西与福安市京典房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福安市人民法院
所属地区
福安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李耀荣,张凯西,福安市京典房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第1865号原告李耀荣，男，1989年6月8日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。原告张凯西，女，1986年10月28日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市。以上两被告共同委托代理人龚纯辉，福建人文律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人郭光榕，福建人文律师事务所律师。被告福安市京典房地产有限公司，住所地福安市城北街道鹤兴中路167号。法定代表人许典财，董事长。委托代理人邓润源，福建韩诚律师事务所律师。原告李耀荣、张凯西与被告福安市京典房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告李耀荣、张凯西共同委托代理人龚纯辉、被告福安市京典房地产有限公司的委托代理人邓润源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李耀荣、张凯西诉称，2012年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告所购商品房位于福安市城北福新东路x号的韩阳煌都第x幢11层1003号，建筑面积为89.5平方米，单价为每平方米人民币7715.54元，共计售价人民币690541元。原告已按合同约定向被告支付了首付款210541元和以银行按揭贷款方式付清了余下的购房款480000元。该《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人（被告）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。现被告已经逾期交房且逾交房的时间已超过60日，然被告仍未将符合合同约定条件的商品房交付给原告，已经构成违约，被告不仅应继续履行交房义务，而且应当按合同约定向原告支付逾期交房违约金。另外，该《商品房买卖合同》附件六第三条第一款“出卖人与买受人签订的主合同项下的商品房合同总价款中不包括以下费用：供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费及按政府规定缴纳的相关费用”，原告认为，该条款中“商品房合同总价款不包括供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费”的内容是违法的、无效的，供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费应包括在商品房销售价格中，不得向原告另行收取。为此，请求法院判决：1、被告向原告支付自2014年1月1日起至2014年3月16日期间的逾期交房违约金人民币10358元；自2014年3月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按已付购房款690541元的日万分之二计算；2、确认《商品房买卖合同》附件六第三条第一款“出卖人与买受人签订的主合同项下的商品房合同总价款中不包括以下费用：供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费及按政府规定缴纳的相关费用”中的“商品房合同总价款不包括供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费”的内容无效，即确认供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费由被告承担。被告福安市京典房地产有限公司辩称，1、诉争商品房于2014年3月18日已经符合交房条件。被告亦已于2014年3月18日向原告寄出邮政快件，要求原告前来交房。2014年6月17日原告与被告办理了交房手续，同时双方签订房屋交接协议，原告已领取了逾期交房违约金10634元，故原、被告针对交房产生的争议已经终结。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件六第三条第一款中“商品房合同总价款不包括供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费”由原告承担的内容有效。且被告并未向原告收取供水、供电、安装电话、宽带等费用，只代收了有线电视的费用380元，且该笔费用已交给广电局。为此，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、原告李耀荣、张凯西系夫妻关系。2012年10月30日，原告李耀荣、张凯西与被告福安市京典房地产有限公司签订一份编号为“MF-2007-01-NO201200833”的《商品房买卖合同》，双方约定：被告福安市京典房地产有限公司将其建造的、坐落于城北街道福新东路1号“韩阳煌都”小区第10幢11层1003号的商品房一套出卖给原告李耀荣、张凯西；该商品房建筑面积89.5平方米，其中套内建筑面积74.28平方米，公摊建筑面积15.22平方米；每平方米单价7715.54元，房屋总价款为人民币690541元。两原告已全部支付购房款，其中2012年11月8日支付首付款人民币210541元，2013年3月7日支付余款人民币480000元。双方约定交房日期为2013年12月31日。被告通知原告交房日期为2014年3月18日。上述《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第一种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、洪水、台风、地震、骚扰、疫情、战争或当地政策性变化等原因引起导致无法正常施工的”。上述《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。上述《商品房买卖合同》第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知的交房日期内前来办理房屋交接手续，逾期未来办理交接手续者，视为同意交接，出卖人已履行房屋交付义务，房屋的一切风险及税费即转至买受人承担。同时买受人每逾期一日，交纳房屋保管费50元。”二、2014年3月18日，被告福安市京典房地产有限公司以快递方式向原告李耀荣、张凯西邮寄《“韩阳煌都”交房通知单》，通知原告于2014年5月5日前到“韩阳煌都”2号楼一层物业管理处办理收楼手续。2014年5月1日，原告以快递方式向被告福安市京典房地产有限公司邮寄拒绝交房告知书。2014年6月17日，被告福安市京典房地产有限公司向原告李耀荣、张凯西交付诉争房屋，原告在《“韩阳煌都”房屋交接单》上签字确认。协议约定：“现有买受人（业主）李耀荣、张凯西和出卖人福安市京典房地产有限公司就买受人购买的“韩阳煌都”第10幢1003号套房房屋交接按如下约定办理：1、买受人经现场查验后同意接收上述房屋，并领取该套房屋钥匙。2、出卖人已完成施工、设计、监理、勘察、消防的审核验收通过及相关配套设施达到设计要求条件，符合《商品房买卖合同》第八条之约定条件，为此按照合同第九条约定，买受人自愿接受逾期交房违约金10634元；3、买受人在签署本交接单并办理交房手续后，于交房中心领取逾期交房违约金。”当日，原告已从被告处领回上述协议中约定的违约金人民币10634元。2014年3月18日被告福安市京典房地产有限公司通知原告李耀荣、张凯西交房前，“韩阳煌都”2号、4号、6号、8号、10号楼均已通过建筑工程竣工验收及消防验收，通信光缆、有限电视线路系统工程、生活给排水、用电、管道燃气工程也通过验收。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，及原告向本院提交的以下证据，1、原告李耀荣、张凯西的《居民身份证》复印件；2、《商品房买卖合同》；3、《销售不动产统一发票（自开）》2张；4、《个人购房担保借款合同》、个人消费贷款借款借据1张；5、2014年4月27日《交房验收单》、快递回执；6、福安市气象局于2014年4月28日出具的《证明》；7、福安市住房和城乡规划建设局于2014年5月19日出具的“安建城（2014）函13号”《便函》；以及被告向本院提交的以下证据，1、福安市京典房地产有限公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》、法定代表人的《居民身份证》；2、《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六；3、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》；4、宁德市公安消防支队于2014年3月18日出具的“宁公消验字（2014）第0016号”《建设工程消防验收意见书》；5、2014年1月20日《工程竣工终验报告》、《工程安装竣工验收报告》、《业扩工程竣工检验报告单》；6、福安市住房和城乡规划建设局于2014年5月9日出具的“安建规（2014）函163号”《关于福安市韩阳煌都建设项目一期2号、4号、6号、8号、10号楼单体建筑竣工验收规划意见》、《工程验收证书》、《工程竣工报告》；7、福安市气象局于2014年7月18日出具的（2014）“安气证明第010号、第011号”《福安市气象资料证明》2张；8、快递回单、《“韩阳煌都”交房通知单》、《“韩阳煌都”房屋交接单》、2014年6月17日原告领取逾期交房违约金的《收款收据》等上列证据予以证实。上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。本案的争议焦点问题为：关于如何确定被告逾期交房的起止时间及被告是否存在抵扣逾期交房天数事由的问题。围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析并认定如下：两原告认为，被告开发建造的商品房至今仍不符合法定或约定的交付条件，应承担违约责任，即被告应自2014年1月1日（逾期之日）起直至商品房达到约定及法定交付条件时止，按已付购房款日万分之二的标准支付违约金。《商品房买卖合同》签订时间是2011年12月29日，之前有关的气象信息对原告没有任何约束力，不能以之前的不良气象条件作为不可抗力。按合同约定，被告应在不可抗力发生之日起60日内书面告知买受人，但被告没有书面告知，故原告不认可暴雨、台风可以作为抵扣逾期交房的天数，且合同中并未认为暴雨可以作为延期的情形。被告福安市京典房地产有限公司认为，2014年3月18日被告通知原告交房时起，诉争商品房已达到《商品房买卖合同》第八条的交付条件，根据2014年6月17日签订的交接协议，双方亦认可截止2014年3月18日诉争房屋已符合交房条件，故被告支付逾期交房违约金的截止日期应为2014年3月18日。合同约定上存在不可抗力的条款，逾期交房的天数可以扣除不可抗力的天数，因此逾期交房时间应扣除暴雨天数10天、台风的天数43天。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故原、被告分别对各自的主张应负举证责任。1、根据被告福安市京典房地产有限公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工终验报告》、《工程安装竣工验收报告》、《业扩工程竣工检验报告单》、《工程验收证书》、《工程竣工报告》等证据，能够证明2014年3月18日前，诉争商品房已通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，且该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、通信光缆、有线电视等设施达到设计要求条件。故诉争商品房于2014年3月18日前已符合《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件。2、原告在法庭上提供了福安市气象局的《证明》及福安市住房和城乡规划建设局的“安建城（2014）函13号”《便函》，以证明建设项目的防雷设施于2014年4月20日才竣工验收合格，绿化项目未验收，即被告通知原告交房时该商品房并未达到交付条件。经查，上述《商品房买卖合同》第八条的“交付条件”并没有规定防雷设施这一项，即防雷设施并不是《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件，且防雷设施已通过竣工验收并经检测合格，故原告提出被告通知交付商品房时防雷设施未经验收而拒绝收房的主张，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。3、因被告在法庭上提供的福安市住房和城乡规划建设局“安建规（2014）函163号”便函能够证明福安市韩阳煌都建设项目一期2号、4号、6号、8号、10号楼单体建筑联合竣工验收合格，停车泊位、绿化、社区用房等配套设施，待一、二期整体工程竣工后，一并进行综合验收，故原告提交的“安建城（2014）函13号”《便函》不足以证明被告通知交房时存在根本违反《商品房买卖合同》第八条的情形。4、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》证明上述商品房的工程质量符合要求并经验收合格，已符合《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件，故原告所提供的《交房验收单》不足以证明诉争商品房未达到交付条件。5、被告在交房条件成就的前提下通知原告交房，符合相关法律规定。原告虽提出拒绝交房，但上述拒绝交房理由并不能成立，故被告通知原告交房的时间可作为被告支付逾期交房违约金的截止时间。6、被告提供的《房屋交接单》亦可证明原告已确认被告交付的商品房已符合《商品房买卖合同》第八条之约定条件，更进一步佐证被告通知原告交房时商品房已符合交付条件。7、根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，而至2014年3月18日被告才通知原告交付，故可认定被告逾期交付商品房的时间为2014年1月1日至2014年3月18日止。8、被告提供的二份《福安市气象资料证明》以证明因台风、暴雨影响施工53天，应在逾期交房期限内予以扣除。经查，《商品房买卖合同》第八条虽然规定发生洪水、台风导致无法正常施工的，可予以延期交付，但被告应进一步举证确实存在洪水、暴雨导致其无法正常施工的具体情形、状况，而被告仅提供二份《福安市气象资料证明》，没有提供该商品房项目的具体施工日志、监理日志等其他证据予以佐证，故被告提出按气象资料证明中体现的台风、暴雨天数认定其可延期交付商品房之请求，依据不足，不予采信。综上所述，本院认为，原告李耀荣、张凯西与被告福安市京典房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付两原告使用，但直至2014年3月18日诉争商品房达到交付条件后，被告才通知原告交房，故被告行为已构成违约，应依约承担从2013年12月31日起至2014年3月18日至这期间的逾期交房违约责任。但原告主张被告支付2014年3月19日之后的逾期交房违约金，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。被告提出应扣除导致无法正常施工的洪水、暴雨天数53天之抗辩理由，因未能提供充分证据予以证明，不予支持。根据合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。故被告应向原告支付的违约金，依约应以原告已付购房款690541元为基数，按日万分之二，自2014年1月1日始计至2014年3月18日止，共77天，即10634元（690541元×0.02%／天×77天）。庭审中，原告确认已向被告领取了违约金10634元，故原告再行主张被告支付逾期交房违约金，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。因《商品房买卖合同》附件六第三条第一款约定“出卖人与买受人签订的主合同项下的商品房合同总价款中不包括以下费用：供水、供电初装费、电视、电话、宽带立户费及按政府规定缴纳的相关费用”的内容，属该《商品房买卖合同》的一部分，且该合同系原、被告双方自愿签订，上述约定又不违反相关法律、法规的强制性规定，故原、被告均应依约履行，原告主张确认上述条款无效，亦缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李耀荣、张凯西的诉讼请求。受理费人民币59元，由原告李耀荣、张凯西负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长 王梓安审 判 员 张仲琅人民陪审员 陈增光二〇一五年二月五日书 记 员 刘春香】附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自