（2014）通民终字第1071号
裁判日期: 2015-02-05
公开日期: 2015-09-16
案件名称
通辽胶建金龙房地产开发有限公司与赵嘉林、张文彪、中启胶建集团有限公司房建二分公司占有物返还纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
通辽胶建金龙房地产开发有限公司,赵嘉林,张文彪,中启胶建集团有限公司房建二分公司
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通民终字第1071号上诉人（原审原告）通辽胶建金龙房地产开发有限公司，。法定代表人张增昌，总经理。委托代理人边广生，男，1983年8月11日出生，汉族，该公司员工。委托代理人李喆嗣，山东中信德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵嘉林，女，1983年5月5日出生，汉族，无职业。委托代理人李桂霞，女，1956年3月5日出生，蒙古族，退休职工。原审第三人张文彪，男，51岁，汉族，无职业。原审第三人中启胶建集团有限公司房建二分公司。法定代表人张禄泽，总经理。委托代理人百灵，女，1990年2月20日出生，汉族，该公司职工。上诉人通辽胶建金龙房地产开发有限公司与被上诉人赵嘉林、原审第三人张文彪、原审第三人中启胶建集团有限公司房建二分公司占有物返还纠纷一案，上诉人不服科尔沁区人民法院（2013）科民初字第2363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2007年至2008年期间，第三人张文彪挂靠在房建二分公司名下承建原告开发的某小区十号楼工程，因双方有部分工程款未结算，原告同意用其开发的某小区的部分房屋及车库抵顶所欠张文彪工程款。被告欲购买原告开发的房屋，通过他人了解到原告正在以部分房屋抵顶欠建筑商的工程款，于是才找到建筑商张文彪协商买房之事。2008年7月10日，被告的母亲李桂霞与第三人张文彪找到原告公司，在经原告公司领导同意下，三方达成一致意见，约定被告购买了原告开发的某小区B14号楼231室，建筑面积为94.07平方米房屋。房屋总价款为19万元，房款给付方式为：定金两万元交原告，余款17万元交张文彪以兑结原告欠张文彪工程款，被告于当日向原告交付定金20000元，并将房屋余款17万元交付第三人张文彪。2008年11月份被告从原告售楼处领取涉案房屋钥匙入住，并居住至今。另查明，某小区B14号楼与原告开发的综合验收备案表编号为某小区III-5号楼为同一栋楼。原审认为，原告与被告之间虽未订立书面房屋买卖合同，但双方约定原告将涉案房屋出售给被告，房屋价格19万元，房款支付方式为被告向原告支付定金2万元，向第三人张文彪支付房款17万元以抵顶其欠第三人张文彪的工程款，并将房屋交付被告，双方之间已经成立房屋买卖关系。被告已经向原告支付定金2万元，并向第三人张文彪支付剩余的17万元房款，应视为已经履行了支付房屋价款的义务。被告作为买受人已经支付全部价款，原告作为出卖人也履行了房屋交付义务，因此，双方的房屋买卖合同已经实际履行。原告主张对以张文彪工程款兑结被告房款之事不知情，但在原告公司的电脑帐目中明确记载“顶张文彪”的字样，并且2010年在原告公司的二楼办公室召开房款兑结会议，当时原告公司经理张某与赵某某、被告的母亲李桂霞、原告的工程部部长边广生、第三人张文彪均参加会议，可见原告所述自相矛盾。并且原告承认其当时还有十多套房屋抵顶了张文彪的工程款。由此可见，涉案房屋的房款给付方式为被告将购房款17万元交付第三人张文彪以抵顶原告欠第三人张文彪工程款。因此，原告的主张本院不予采信。虽然涉案房屋尚未办理所有权转移登记，但被告基于买卖合同而合法占有涉案房屋，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告通辽胶建金龙房地产开发有限公司对被告赵嘉林的诉讼请求。案件受理费2350元，由原告通辽胶建金龙房地产开发有限公司负担。上诉人通辽胶建金龙房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉理由如下：1、原审法院认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系与事实不符，被上诉人提交的视频资料中并没有关于上诉人同意以转帐的方式交清购房款的证据。本案中上诉人与被上诉人之间并无买卖合同关系，被上诉人也没有向上诉人交纳过购房款，房屋钥匙也不是从上诉人处取得。原审仅凭被上诉人交纳过房屋定金就认定双方存在房屋买卖合同关系属认定事实错误。2、上诉人与第三人张文彪之间并无直接的债权债务关系，也不存在以房屋抵顶工程款的事实，即使存在以房抵款的形式也会订立完善的手续，而不能仅凭口头约定。另外，张文彪在本案的工程帐目中仅余7万余元，是工程质保金，不可能用作购房款。上诉人电脑中房源的房款来源是本案争议发生后，上诉人公司工作人员排查过程中收集的信息，并非对房款来源的正式财务记录。被上诉人所称的兑结会仅证明了被上诉人占有房屋后向上诉人提出以张文彪工程款抵顶未付购房款的事实，但该兑结会并未达成任何有效协议。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人赵嘉林答辩服从一审判决。原审第三人张文彪未作答辩。原审第三人中启胶建集团有限公司房建二分公司答辩称同意上诉人的上诉请求。二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人通辽胶建金龙房地产开发有限公司作为涉案的某小区的开发公司，对其开发的房屋具有处分权，被上诉人赵嘉林购买房屋的合同确与本案第三人张文彪签订且款项也交与第三人张文彪。但综合全案的案情，第三人张文彪是上诉人开发工程的实际承建人；上诉人与第三人张文彪之间确实存在用开发的房屋抵顶工程款的事实；上诉人于2008年7月10日收取了被上诉人交纳的购房定金20000元；发生争议后被上诉人赵嘉林的母亲李桂霞与另案当事人赵某某曾与上诉人单位负责人协商涉案车库及房屋的相关事宜，虽然上诉人没有明确认可涉案车库及房屋的价款用于抵顶工程款的事实，但从被上诉人提交的录音录像资料上看，上诉人也并未做出明确的否认表示，且从该录音录像上能反映出上诉人历任负责人及财务人员对抵顶工程款的事实是清楚的。依据以上事实及证据，可以合理推定上诉人对张文彪收取剩余房款的事实及用于抵顶工程款的事实是知情并同意的。涉案的房屋自2008年11月已经交由被上诉人赵嘉林使用至今，被上诉人也实际支付了房款，上诉人与第三人张文彪之间的工程款纠纷应由上诉人与张文彪之间进行结算。对于上诉人要求被上诉人赵嘉林返还涉案房屋的诉讼请求本院不予支持，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人通辽胶建金龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王孟良审判员 蒋鹏哲审判员 郑旭然二〇一五年二月五日书记员 白雪松 来源：百度搜索“”