（2014）龙民一初字第00471号

裁判日期: 2015-02-05

公开日期: 2018-06-27

案件名称

金明喜与徐贵柱、蚌埠汇金商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

蚌埠市龙子湖区人民法院

所属地区

蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金明喜,徐贵柱,蚌埠汇金商贸有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十二条，第三十四条，第一百一十七条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十四条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国侵权责任法》：第二条第一款，第三条，第六条第一款，第十五条第一款

全文

安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民事判决书(2014)龙民一初字第00471号原告：金明喜，男，1963年6月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。被告：徐贵柱，男，1963年8月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托代理人：程世彩，蚌埠市高新法律服务所法律工作者。被告：蚌埠汇金商贸有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市青年街新华小区一号楼2楼，组织机构代码57043558-3。法定代表人：高志柱，该公司董事长。委托代理人：周文，该公司法律顾问。原告金明喜诉被告徐贵柱、蚌埠汇金商贸有限责任公司（以下简称“汇金公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理，依法由代理审判员刘正举适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金明喜及其委托代理人徐国庆、被告徐贵柱及其委托代理人程世彩、汇金公司的委托代理人周文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金明喜诉称：1990年8月11日，金明喜与蚌埠市房地产管理局签订了公房租赁合同，合同约定起租日为1990年9月1日，产业编号12112，户号57，房屋坐落于地委15号楼2单元6楼2号（即现在的老地委宿舍7栋2单元6楼27号，以下简称“地委房屋”）。2001年6月2日，双方又就此房重新签订公房租赁合同，金明喜继续在此房居住。后金明喜去外地，返回蚌埠后，发现承租的公房已被徐贵柱非法使用。房屋内的部分设施是金明喜当初置办，也被徐贵柱继续使用。徐贵柱在没有与金明喜办理交接手续情况下，私自将房屋占为己有；汇金公司在与徐贵柱没有公房租赁合同前提下，徐贵柱违反法律规定，侵害了金明喜的合法权益。故请求法院依法确认金明喜与汇金公司就涉诉房屋签订的租赁合同系合法租赁关系，享有合同项下权利；徐贵柱腾退涉诉房屋；诉讼费由汇金公司、徐贵柱承担。徐贵柱辩称：徐贵柱并非本案适格主体，只是本案第三人；金明喜称我方非法使用该房无正当依据，我方与房东签订了房屋租赁合同，是依据合同约定住进房屋的，并非私自占有房屋；我方与金明喜没有法律上联系，只是与房东有合同关系；我方无义务与原告进行交接。综上，徐贵柱系合法使用该房，金明喜主张不成立，请法院驳回其诉请。汇金公司辩称：诉争房产产权属于蚌埠房产集团有限公司的，授权我方进行管理；经我公司查阅档案，房子是从1990年8月份出租给金明喜的，期间因其长期不缴纳房租，房管员自行将房屋交给徐贵柱使用；请法院依法判决。金明喜为支持自己的主张，向本院提供以下证据材料：1、身份证、户口本。证明金明喜主体资格及金明喜户口登记房号是诉争房屋。经质证，徐贵柱、汇金公司无异议。本院予以确认。2、徐贵柱户籍信息复印件。证明徐贵柱自然情况。经质证，徐贵柱、汇金公司对复印件不予质证。经核实，该复印件所载户籍信息与徐贵柱身份证信息一致，本院对其真实性予以确认。3、授权委托书复印件、企业法人营业执照复印件。证明汇金公司主体资格。经质证，徐贵柱对复印件不予质证；汇金公司无异议。经核实，授权委托书复印件与原件一致、企业法人营业执照复印件与汇金公司提供的企业法人营业执照一致，本院对该组证据的真实性予以确认。4、蚌埠市公有住宅房屋租赁合同，市直管公房分户表复印件，公房使用通知书，交租发票。证明金明喜与汇金公司之间是合法租赁关系。经质证，徐贵柱因市直管公房分户表是复印件对其不予质证；对租赁合同真实性无异议，但关联性有异议，认为租赁合同公章上公司名称与汇金公司不相符，并非同一公司；认为通知书无公章，对真实性有异议；对缴费发票真实性无异议，但关联性有异议，与汇金公司名称不一致。汇金公司对租赁合同无异议；对发票真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能说明缴费科目；认为公房使用通知书无公章，真实性有异议；对分户表回去核实，现在对真实性表示异议。经核实，市直管公房分户表复印件与原件一致；汇金公司及金明喜对公房使用通知书真实性有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，其异议不能成立；本院对该组证据的真实性予以确认。5、蚌埠市房地产集团东市经营有限公司2003年印发的直管公房承租权变更程序的文件复印件。证明根据汇金公司单位的规定，如果变更承租权需要严格程序。经质证，徐贵柱因该证据是复印件对其不予质证；汇金公司对其真实性有异议；认为该公司与其同属于房地产集团子公司，非隶属关系。经核实，该复印件与原件一致，本院对其真实性予以确认。6、民事裁定书复印件。证明以前起诉过，在诉讼时效之内。经质证，徐贵柱对其真实性无异议，认为与自己无关；汇金公司无异议。本院对其真实性予以确认。7、电费发票两张。证明现在房子电费依然由金明喜缴纳。经质证，徐贵柱对其真实性无异议；汇金公司无异议。本院对其真实性予以确认。8、情况说明复印件一份。证明1、诉争房屋是他方授权汇金公司代管；2、经查档案，是90年出租给金明喜并没有发生变动；3、徐贵柱入住行为是房管员个人行为，与公司无关；4、徐贵柱虽然缴纳了使用费，但不代表其与汇金公司有合同关系。经质证，徐贵柱对其真实性有异议，认为即便有原件，也侵犯了我方合法权益，盖的是公司章，故房管员是职务行为，非个人行为。汇金公司对其真实性无异议，承认是其出具的；当时针对徐贵柱缴纳房屋使用费发票的说明。该证据复印自汇金公司，经核实与原件一致，本院对其真实性予以确认。徐贵柱为支持自己的辩称，向本院提供以下证据材料：1、身份证一份。证明徐贵柱自然状况。经质证，金明喜、汇金公司无异议。本院予以确认。2、房屋租赁合同一份。证明2006年11月徐贵柱与汇金公司签订了房屋租赁合同，租赁关系合法有效。经质证，金明喜对其真实性无异议，认为不能证明徐贵柱是该房的承租人，合同不代表租赁关系。汇金公司对其真实性无异议，认为地址一致，但租赁前后面积租赁不一致，有误差。本院对其真实性予以确认。3、房租费发票九张。证明跨度从2007年2月到2013年9月，合同时间虽然签订到2008年，但同意徐贵柱续租该房。金明喜对其真实性无异议，认为达不到证明目的；缴费不能代表有租赁关系。汇金公司对其真实性无异议，认为收取的是占有使用费，而且其后期也没交。本院对其真实性予以确认。4、证人马某身份证复印件及当庭证词，证明证人的主体身份及证明事项。证人马某称其与房管员认识，故徐贵柱让马某陪其去交房租。马某陪徐贵柱一共去过4次，第一次交掉了房租，后来3次没有交掉，房管员称在打官司，不收房租了。经质证，金明喜对证人证言真实性无异议；证明了汇金公司与徐贵柱没有租赁关系，所以不收房租；因为徐贵柱认识证人，所以收房租让他也去，说明收房租是个人行为，并非职务行为。徐贵柱对证人证言真实性无异议。汇金公司对证人证言的真实性与关联性均有异议；徐贵柱与证人是朋友关系，证言效力有异议；汇金公司收取的是占有使用费，并非房租。经审查，证人马某与徐贵柱是熟人关系，本院对其证词的真实性不予确认。汇金公司为支持自己的辩称，向本院提供以下证据材料：1、组织机构代码证、营业执照、法定代表人证明。证明汇金公司主体资格。经质证，金明喜、徐贵柱无异议。本院予以确认。2、房屋产权证书。证明诉争房屋属于房地产集团公司所有。经质证，金明喜、徐贵柱无异议。本院予以确认。3、授权委托书一份。证明我方合法对房屋进行经营管理。经质证，金明喜、徐贵柱无异议。本院予以确认。通过对以上证据的分析和认定，本院确认以下事实：坐落于蚌埠市国有直管公有住房，其产权2001年属于原蚌埠市房地产管理局东区房管分局。2002年蚌埠市房地产管理局进行“事改企”，东区房管分局改制后连同国有公房资产划归为蚌埠房地产（集团）有限公司，由该公司授权东市经营公司（原蚌埠市房地产管理局东区房管分局）经营管理。2011年，蚌埠房地产（集团）有限公司对内部所属子公司进行整合，成立蚌埠汇金商贸有限责任公司等三个专业化经营公司，并将原属东市经营公司等四个子公司的国有直管公房授权蚌埠汇金商贸有限公司经营管理。至此，涉诉公房由汇金公司经营管理。金明喜原是自行车配件厂职工，1990年8月11日，金明喜与蚌埠市房地产管理局就地委房屋签订了公房租赁契约，合同约定起租日期为1990年9月1日，产业编号12112，户号57。2001年6月2日，双方又就此房重新签订公房租赁合同。2006年11月，蚌埠房地产集团东市经营有限公司与徐贵柱就老地委房屋签订了国有房产住宅房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2006年12月1日至2008年12月1日，产业编号12112，户号57。本院认为，所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对国家所有的房屋租赁权。公房租约是公房管理机构确认承租人资格并决定向其出租公房时与承租人签订的契约，故公房租约并非普通的房屋租赁合同，收取租金并不是双方租赁合同的惟一目的，而是以保障弱势群体的居住权为其主要价值。金明喜作为自行车配件厂职工与蚌埠市房地产管理局签订的公房租赁合同，以及续签的合同，金明喜均符合公房承租人资格，且双方意思表示真实，手续完备，符合法律的规定，合同合法有效。另外，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效；并且，汇金公司出具情况说明，证实双方签订合同后一直未有变动，说明该公司事实上同意续订租赁合同。综上所述，为保护金明喜及其家人的居住保障权和生存权，对其要求确认合同合法有效并享有合同项下权利的诉讼请求，应予支持。关于金明喜要求徐贵柱腾退涉诉房屋的问题。金明喜所取得的房屋使用权与一般租赁合同的承租使用权性质不同，两者虽均称为房屋承租使用权，但就其产生的原因不同从而性质不同。公房使用权人在法律允许的范围内，对房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，因此对公房具有实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制；公房使用权凝结着职工的劳动价值。因此，公有房屋使用权符合用益物权的法律特征。虽然，徐贵柱主张与汇金公司签订了房屋租赁合同，但汇金公司确认该租赁合同是房管员私自签署。另外，徐贵柱所签租房合同不符合汇金公司直管公房承租权变更程序，其亦不具备公房承租人资格。综上所述，金明喜对涉诉房屋享有实质意义上的用益物权，有权要求无权占有人徐贵柱腾退房屋。故金明喜要求徐贵柱腾退涉诉房屋的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条的规定，判决如下：一、确认原告金明喜与原蚌埠市房地产管理局东区分局（现系被告蚌埠汇金商贸有限责任公司）于2001年9月2日签订的租赁合同合法有效，双方系合法的租赁关系，金明喜享有合同项下权利；二，被告徐贵柱于本判决生效之日起十五日内腾退坐落于蚌埠市房屋，迁出房屋时保持该房内门、窗等设施完好。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告蚌埠汇金商贸有限责任公司、徐贵柱各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。代理审判员　　刘正举二〇一五年二月五日书　记　员　　祁克轩附法律条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。来自